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诚品书店商业模式案例研究解决方案中心2014.3诚品书店简介诚品书店历史诚品书店特色诚品书店扩张模式一二三四2014/3/17想要了解更多精彩案例研究咨询，请关注锐理地产网（）Part.1诚品书店简介1989年，台北仁爱路圆环诞生了第一家诚品书店(EsliteBookstore)，发展至今日已经成为以文化创意为核心的复合式书店。诚品秉持人文、创意、艺术、生活的精神，开业24年来成为台湾文化提升的地标，更是吸引香港及全球华人游客的景点。目前营运范畴已扩展至画廊、出版、展演活动、艺文空间和课程、文创商品，以及捷运站、医院、学校等各类型特殊通路之经营，并延伸至商场开发经营和专业物流中心建置等专业，诚品书店现在已成为台湾文化创意产业的代表。诚品书店诞生于台湾，开业24年来已经成为台湾文化创意产业的代表。Part.2诚品书店历史1989年3月，诚品书店创始人吴清友先生创立了以建筑、艺术书籍为主的诚品书店。1991年扩大营业，综合书区、艺文空间与画廊的组合，建立了台湾书店经营的里程碑。吴清友先生决定从事人文、艺术专业书店的经营，不是一份冲动，也不以推广人文、艺术为使命自居，而是在参与竞争激烈的经济活动过程中，心态转变，油然而生的一项决定，希望凭借诚品植基于推广阅读、激发创意、深耕文化、提升心灵的理念，不断努力创造出既具本地特色、又具国际视野的文化景观。诚品书店前身是以建筑、艺术书籍为主的书店，后扩大营业成为综合性的文化艺术空间，创始人以推广阅读、提升读者心灵作为经营理念。诚品书店在前15年的时间里一直是赔钱运营，尤其是在互联网的冲击下，做书店是不赚钱的，许多书店经营都难以为继，吴清友靠他在其他商业领域的盈利来补贴诚品运营，使诚品坚持下来，形成自己的特色，逐步在台湾开设了50多家分店。诚品书店已经成为台湾的文化景点，许多国际旅人去台湾为的只是去一趟诚品。诚品书店在前15年的时间一直是赔钱运营，吴清友依靠其他商业领域的盈利补贴使得诚品坚持下来，成为华人市场上最具影响力的文创品牌。诚品敦南店经常可以听到广东话；前新加坡都市发展局局长刘太格，每到台北就到诚品买书；台湾观光局在香港的电视广告，还加插了诚品书店的片断。民营书店能开到吸引游客、增加外汇收入、刺激经济、提升形象的地步，放眼全球，除了台湾的诚品书店，无出其右。Part.3诚品书店特色与传统书店的沉闷和规格化不同，诚品以沉稳、优雅、温馨的色系，作为装潢特色，书店内附设的雅座飘逸出浓浓咖啡香，伴随着书香，两种香气在空气中奇妙结合，创造出充满人文艺术气质的氛围感受，让每个人一进入诚品书店，就不自觉地轻声细语、放慢脚步。诚品书店不同于传统书店的沉闷和规格化，装潢优雅、温馨，书籍陈设体贴读者，创造出充满人文艺术气质的氛围感受。诚品力图营造阅读空间与阅读心情，其书柜面板保持15度倾斜，体贴读者，书架上的书伸手可及，诚品让书店不再只是购书地点，而是可以悠然流连的书香世界。诚品打破了传统书店的经营模式，先由品牌奠定成功基础，再带动商场、书店与零售的“复合式经营”，使书店不只卖书，而是包罗书店、画廊、花店、商场、餐饮的复合组织。除了以精致优雅的阅读空间规划、精心陈设展现阅读价值外，更长期举办各项演讲、座谈、表演与展览等延伸阅读活动，每年至少举办4500场演讲与展览，范畴遍及文学、戏剧、环保、舞蹈与美术，开创了书店与读者各种对话的可能。诚品书店开创复合式的经营模式，长期举办各文化艺术领域的演讲与展览，使书店成为多元、动态的文化事业。诚品因地制宜开设分店，打造24小时的文化大卖场，将书店提升为新文化的休闲场所。诚品书店目前共开了53家分店、2家儿童馆、2家文具馆，以及5家音乐馆，除了台湾本土，在香港开设了铜锣湾店，在大陆开设了苏州店。诚品每家分店的设立，都不是简单的复制和模仿，会依据当地的人文色彩与生活风格，设计出各异其趣的陈设风格及书籍内容，将书店提升为新文化的休闲场所。在青少年聚集的台北西门町，就多设了漫画与罗曼史的图书区；天母店注重休闲、旅游与家居书籍；台湾中南部的分店则是增加了中文书籍的比重。1999年3月起，面积约1653平方米的诚品敦南店，将营业时间开放为24小时。这项极为创新的经营举措，受到热烈的回应，满足了现代人生活的多元需求。Part.4诚品书店商业模式1.0时代：弱势二房东时代2.0时代：以文化产业撬动房地产3.0时代：强势包租公在经历了15年的赔钱运营后，诚品靠品牌效应的带动迎来了转机。虽然书店本身不赚钱，吴清友却创新了商业模式：诚品做二房东，用品牌价值将商场的一部分场地转租出去，靠商场租金获利。台北的信义旗舰店就是这种商业模式的典型代表。诚品模式1.0时代：弱势的二房东（台北信义模式）台北信义诚品旗舰店台北信义店是诚品旗舰店，定位为“阅读博物馆”。信义店2006年1月1日开业，与台北101大厦正对面。整个商场面积营业面积2.48万㎡，地上6层，地下2层。其中书店位于2-4楼，面积占了1万㎡，其余则是商场零售、餐饮美食、儿童天地等。楼层主题业态六楼文化区如演讲区、视听区，另有泰式海鲜自助餐和1010新湘菜五楼儿童区诚品儿童馆、儿童探索博物馆与食尚自然探索屋，是小孩子的玩乐天地四楼日文与艺术书店区日文书店、音乐馆、文具馆与艺术书店；此外还有美发沙龙和香氛保养，是女性们能够放松心情享受的地方三楼人文社科书店区以博物馆为设计概念，陈列文学、人文、社会科学、自然科普、健康及考试理工等书籍；在食谱区设有轻食厨房，提供各种精致餐点与美食二楼语言资讯书店区囊括杂志、风尚、音乐、旅游、电影、表演艺术、商业、资讯、语言与趣味休闲等书籍，有电脑精品与美容保养；eslitecafe供读者休息喝咖啡一楼诚品商店引进各种国际设计品牌，如意大利顶级皮件品牌ILBISONTE、经典品牌C.P.COMPANY和THREESIXTY全台首家概念店等，充滿時尚味负一楼服饰区运动流行服饰和金色三麦餐厅负二楼美食特产区异国美食小吃街与礼品特产店信义诚品书店各层业态分布特色空间：新锐艺术家工作室、特色食谱推荐活动新锐艺术家工作室位于三楼的artStudio艺术画展区为台北八坪大的新艺术互动空间。artStudio与新锐艺术家、跨界展演艺术团体合作，以艺术家工作室的概念，运用书店内的创新空间设计，完整展示艺术创作迸发的过程和精神。诚品在此不定期规划多元展览与驻店创作，获得众多读者和艺文爱好者的积极回响。特色食谱推荐活动位于三楼的生活风格书区的CookingStudio，固定于每周五推出“阅读现场·寻味玩食”特色主题食谱推荐活动。在书店空间里，在书籍的环绕中，举办中外美食分享、名厨和美食家的烹饪示范等活动，邀请读者在书与非书之中品味生活。台北信义诚品旗舰店设计装修风格：信义诚品书店的设计中加入奇思妙想二楼区域是以“回旋”概念设计呈现，强调机动性、多元性，书柜中央刻意镂空，让坐在区内看书的读者与区外的游走者能彼此对望，在书的风景中，制造出更多“流动的人的风景”。语言馆的天花板看似集成电路，其实是仿日本“枯山水”的流动感。三楼侦探推理馆，则安排了等距排开、相互映照的镜柱，每个镜柱可以旋转，反射冷冽幽光与人书面貌，呼应着推理书的氛围。自然科学书区的天花板有如天幕，让人产生来到天文馆的错觉。台北信义诚品旗舰店盈利模式：靠书店品牌带动做二房东，从转租出去的商场中获利。信义诚品店地理位置优越，每一天的租金是20万人民币，一年下来是7300万人民币，对于很多企业而言是难易承受的。而诚品的做法是当“二房东”，除了书店本身的一万平方米之外，其余部分作为商场，全都租出去给其它品牌。由于诚品是人潮的代名词，时尚精品、高端餐厅，全都乐于与诚品作伴。从本质上讲，诚品“书店”其实是不赚钱的，靠“商场”才获利，目前商场的营收早就超过书店，分别是七成、三成的比率。台北信义诚品旗舰店整栋大楼整租诚品书店部分转租高端餐厅时尚精品儿童乐园美食特产部分自营书店租金收益（占总收益的70%）经营收益（占总收益的30%）虽然这种模式使得诚品盈利良好，但台北中心地带的租金高企导致成本环节难以优化。如此看来，诚品扮演的二房东的角色略显尴尬。台北信义诚品旗舰店盈利模式诚品模式2.0时代：以文化产业撬动房地产（苏州模式）诚品书店在经历了亏损困局后找到了以品牌价值带动的二房东盈利模式，成为台湾文化产业的成功代表。大陆的许多城市政府及开发商纷纷抛出橄榄枝，诚品也具备了自主选择的足够底气。第一家大陆诚品书店选址苏州，这次诚品自己兼做地产开发商，以文化产业撬动房地产，从弱势憋屈的二房东直接升格成为房东。台湾诚品书店将在苏州开设第一家分店，项目位于苏州工业园区金鸡湖东畔，占地2.69公顷，规划总建筑面积13.57万平米，台湾著名建筑大师姚仁喜亲自操刀设计，不但有商场、诚品书店，美食餐厅和咖啡厅，还打造了画廊、多功能视听展演听、实验剧场、艺文空间等，未来还将引进各项文化活动，举办讲堂和戏剧演出，将打造成一个集结文化、表演、艺术、商业、观光以及人才培育，具有跨界综效性的创意平台。项目已于2011年5月27日正式奠基开工，预计在2014年完工。诚品苏州店将采用开放式的空间设计，结合苏州园林特色，巧妙地将开阔的金鸡湖风光引领至建筑内，在建筑与自然之间建构出完美的平衡。在苏州开设首家大陆分店，低价拿地，自建商场经营，突出苏州特色苏州诚品书店苏州诚品书店地上裙楼共三层，规划作为复合式书店文化商场，地下室共二层，分别作为停车与商场使用，四楼以上分为两幢塔楼，规划中、大房型湖景豪华精装修酒店式公寓，2栋（总户数250～300户）高级公寓分别为地上26层和地上24层，产权70年。整体外墙建材以石材与玻璃帷幕为主，同时采用多项国家级节能新技术：空调地源热泵、空调末端设备（空调）能源回收、冬季有效回收厨房热排风、太阳能热水系统、公寓使用三合一VRV系统与大量使用LED节能灯具。苏州诚品书店规划苏州诚品书店诚品书店在苏州的拿地模式2009年，江苏省委书记访台，与台湾商界交流，将诚品书店引入江苏，吴清友考察几个城市后确定落户苏州，苏州政府对诚品书店在选址和土地供应上给予大力支持，在金鸡湖旁选址优质地块并为诚品量身定制了土地使用规则：裙楼只能用文化商场建设。在政府的协调下，苏州开发商圆融集团通过挂牌方式拿到该宗地，成交楼面价3717元/㎡（为当年周边同类项目地价的一半），然后将股权100%转让给诚品集团，诚品自己开发运营。无论是诚品还是圆融，其对外口径皆称该号地块为两家企业共同合作开发的综合发展项目，诚品已经不单是“独家经营者”，实质上已经成为项目开发商之一。土地规划指标占地面积26902.93㎡总建筑面积13.57万㎡裙楼建筑面积5万㎡出让年限40/70年容积率2.5-3.2成交楼面价3717元/㎡成交总价3.2亿元苏州诚品书店诚品集团日本三菱地所公司苏州诚品股权架构诚品在收购土地股份的时候与日本地产开发商三菱地所公司合作，共同开发该项目。三菱地所通过该项目的特殊目的公司（SPC）出资约20亿日元（约合1.1972亿人民币），负责高层公寓的策划和分售。合资瑞平（香港注册公司）收购苏州工业园区旺和发展有限公司（圆融全资子公司，参与拍地和项目前期建设）其中3.8亿用于收购土地，2千万用于项目增资先期注册资金4亿元，三菱公司出资约1.2亿元，诚品出资2.8亿元，约占70%股份苏州诚品书店苏州诚品经济测算苏州诚品目前正在打围建设中，塔楼部分还未呈现，塔楼部分的精装公寓销售还未开始，项目周边70年产权的高级精装公寓的售价如下：35214序号项目名称精装公寓销售均价1圆融星座3.5万/㎡2董事汇2万/㎡3东方之门4万/㎡4沸腾CBD2.1万/㎡5凤凰商业广场2万/㎡合计2.72万/㎡苏州诚品周边商场商铺租金均价约为120元/月·㎡。苏州诚品书店苏州诚品经济测算：利润率远高于普通商业地产项目按照常用经济测算方式计算出诚品项目共投入20.5亿元左右，公寓销售收入按照周边均价2.7万/㎡计算可收入23亿元，除了收回全部投资，还可以产生2.52亿元的利润，加上