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铜陵市大通油榨土菜馆建设项目可行性研究报告项目单位：大通油榨土菜馆项目建设地点：项目编制时间：目录第一部分项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称1.1.2开发公司1.1.3研究工作依据1.1.4项目的建筑规模和内容1.2可行性研究结论第二部分市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析2.1.2市场研究2.2市场宏观背景2.2.1广州市及海珠区2010年上半年经济分析2.3区域市场分析2.3.1项目所在区珠江新城市场分析第三部分项目分析及评价3.1地块解析3.1.1项目技术建设指标3.1.2交通条件及周边配套分析3.1.3景观价值分析3.2.风险与对策分析3.2.1风险3.2.1.1人力资源风险3.2.1.2市场竞争风险3.2.1.3客源影响带来的风险3.2.1.4行业特点决定的风险3.2.2对策3.2.2.1人力资源风险对策3.2.2.2市场竞争风险对策3.2.2.3客源影响对策3.2.2.4行业特点风险对策3.3项目评价第四部分资金来源和建设进程4.1.投资概算及资金筹措4.1.1投资概算4.1.2融资金额4.2融资方式4.3.融资资金用途4.4.公司治理与投资者保护4.5．年度投资计划4.6.项目实施期限及进度安排4.6.1项目建设期限4.6.2项目建设进度安排第五部分酒店推广5.1．推广模式5.2、促销措施5.2.1、传统手段的综合应用5.2.2、运用现代促销手段第六部分销售及经营收入6.1各类酒店服务销售收入估算6.1.1酒店客房部分价格定位及收入6.2酒店大堂商业服务部分价格定位6.3酒店餐厅及娱乐中心，会议设施月收入第七部分财务评价7.1、酒店收入和营业税及附加估算7.2、利润表7.3、现金流量表7.4、财务分析第八部分环境保护与安全保证8.1、建立绿色酒店8.2、本绿色酒店的核心8.3、本绿色饭店的含义8.4、本绿色饭店的指导思想8.5、本绿色饭店的四个特点第九部分营运和管理9.1.基本业务流程9.2.营运管理初步计划9.2.1.服务项目和基本设施安排9.2.2.建立并实施完善的质量标准9.2.3.建立并实施完善的财务内控制度9.3.机构设置9.4.人员配备9.5.管理团队9.6.遵循的标准第十部分社会效益和影响分析10.1、完善城市功能，推动片区的星级酒店发展进程10.2、增加财政税收第十一部分结论第一部分项目总论广州名人酒店（管理责任公司）是本可行性研究报告建议设立的公司，广州名人酒店将按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店将按照四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为广州市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的四星级商务酒店。本项目广州名人酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使广州名人商务酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为广州酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.1项目背景1.1.1项目名称广州名人酒店1.1.2开发公司建设单位：江门越秀城建房地产开发有限公司公司类型：国有企业公司规模：1000人以上公司介绍：越秀城建地产是香港联交所上市公司越秀地产股份有限公司的主体（股票代码00123）；迄今总资产逾300亿元，累计投资规模近1000多万平方米，销售面积700多万平方米，在建物业及土地储备的总楼面面积近800万平方米。1.1.3研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评价方法与参考数》《房地产评估规范》《旅游涉外饭店星级的划分及评定》《珠江新城规划检讨》以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.4项目的建筑规模和内容广州名人酒店占地面积近4000（80*50）平方米，高十五层，地下一层，采用框架结构，玻璃幕墙。酒店总实用面积60000㎡，各类客房200间，餐厅8000㎡，KVT60间（5000㎡），桑拿浴室2000㎡，大堂2500㎡1.2可行性研究结论经过对全国和广州经济状况的研究分析，以及对2009-2010年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：■项目的酒店的建设是可行的、合理的；■在目前各种利好因素的作用下，近几年内广州市商务酒店市场是乐观的；■商务酒店更适合项目的整体发展与规划，更合适市场的需求。■在2010-2013年将该项目投放市场的时机是可行的；■考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；第二部分市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析珠江新城——十年蓄势，浴火凤凰。金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心……珠江新城的崛起，标志着广州作为中国三大城市之一的特殊地位；她的功能，把广州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。《珠江新城规划检讨》经广州市政府审议通过，历时两年的规划调整终于划上句号。上世纪90年代初。广州市政府提出建设珠江新城。1992年，市政府决定以美国托马斯公司方案为基础，编制出控制性详细规划，按照这个规划，珠江新城将建成广州未来的“中央商务区（CBD）”，面积6.19平方公里，人口规模预测可达17万—18万，提供近35万—40万个就业岗位。1999年，广州市政府提出，对珠江新城前期规划和建设管理情况进行全面检讨，回顾规划对地块的指导作用和面临的问题，促使珠江新城规划调整的契机成熟。据市规划局有关人士说，这次规划调整，使珠江新城一定程度上成为周围地区商业和城市公共生活中心，如巴黎的德方斯新城。主要是补充完善了公共服务设施，增加绿地面积，并适当调整城市的空间形态。还有共划分为１４个20—40公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住街区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。2.1.2市场研究广州名人酒店拟建于珠江新城，坐于广州塔正对面，猎德大桥与临江大道交界处，酒店后面是猎德地铁站，有多条公交路线通过，交通非常方便。虽然这几年广州有着大量的酒店开业，但更多是高级酒店，但面对着更多的中产阶级，高级酒店对于他们来说是消费过高，所以一间中高端的酒店就是他们需要的，酒店就是为了满足这些人群兴建。在珠江新城成为商务区的同时，商务酒店的需求也就加大，然而在珠江新城的四星级酒店却是很少。在者，2010年的亚运会开幕式就在酒店附近的海心沙岛，这带来的商机是巨大的。在亚运过后，珠江新城必然成为广州的一个旅游热点，也是广州的一张名片。目前正是投资酒店行业的较好时机，虽然在珠江新城也有着不少高端的酒店，但商务等的一些中端酒店却很少。所以广州名人商务酒店还是有着很强的竞争力。2.2市场宏观背景2.2.1广州市及海珠区2010年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2010年上半年广州市国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、GDP规模继续扩大，增长速度再创新高。广州市海珠区生产总值完成304.59亿元，比去年同期增长10.3%，高出去年同期增幅2.2个百分点。2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我区工业企业累计完成工业增加值99.46亿元，比去年同期增长12.3%；3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成116.63亿元，比去年同期增长40.8%；4、社会消费品零售总额累计完成215.81亿元，比去年同期增长22.2%；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气上升，信心指数提高。2.3区域市场分析2.3.1项目所在区珠江新城市场分析珠江新城位于北二环与东二环的交汇处，占地约120万平方米，总建筑面积约240万平方米，容纳25000个家庭，常住人口达8万人，是中国华南地区最大的城市新区。建成的珠江新城集合城市所有单元，将完善的学校、大型超市、综合百货、特色商业街区、运动场馆、医疗机构、服务管理等设施为一体。珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。人口规模预测可达17-18万，提供近30万个就业岗位。地区性质为21世纪广州市中央商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地，是集中体现广州国际性城市形象的“窗口”。城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，珠江新城未来的发展仍是社会关注的热点，仍将拥有其他地区缺乏的发展优势，比如大型的开发规模、较强的综合性、完善的服务配套设施和公共设施以及区域的中心作用等等。可以预计，在更多政府项目的引入、地铁等公共交通的完善、大型公共商业服务设施在区内的布置等有利信息的带动下，珠江新城商务办公区域的建设将得到有效的带动，并与环体育中心商务办公区共同形成一个完整的CBD核心，最终树立珠江新城的中心区域形象。1、交通状况：珠江新城，从居住小区或办公大厦出来，一小时之内就能到达广州的各个角落。据介绍，珠江新城东西向交通主干道为花城大道，它西接广州大道，东下穿华南干线与黄埔区联系，同时与华南快速干线设互通式立交。地铁３号线自体育西路进华夏路后跨珠江新城进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏交叉口设置地铁站。公共交通上，进入珠江新城的公交线路从原来只有一路增加到四路（东区新增２路，西区新增金穗路和星汇路２路），地铁三号线也正式确定站名，必然使珠江新城的知名度大大提高。2、投资导向根据广州市总体规划，海珠区近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。3、海珠区投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件的项目（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目（3）资金，技术密集的大型工业项目（4）市场广阔，附加值高的大型工业项目（5）仓储运输项目（6）旅游观光农业项目（7）房地产开发项目（8）供应深、港市场的基地化农业生产项目第三部分项目分析及评价3.1地块解析3.1.1项目技术建设指标酒店大堂F为酒店大堂，面积2500平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、广州特产店、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。餐厅2F－3F为餐厅，餐厅面积8000平方米，60间包厢，108张散台。餐厅突出广州民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。娱乐中心位于4F－5F，面积7000平方米，为娱乐中心和MODERNBOSS（现代商务老板俱乐部）。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在5F设有面积2000平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。客房客房分布于6F-13F，面积共有20000平方米，有商务客房200间，其中：商务豪华套房10间，豪华标准间80间，有普通标准间50间，套间20间，经济房35间。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。有两间大会议室，六间中小会议室，大会议室可容纳300人，