搜索
未来十年中国工程造价管理的展望尹贻林教授国家教学名师天津理工大学管理学院：院长教授博士生导师公共项目与工程造价研究所：所长2最具生命力的两大产品尽职审查项目监督一银行房地产开发商融资阶段设计-建设阶段DLS公司产品造价类产品项目管理产品支持性产品盈利性产品法律咨询研究尽职审查产品第一类项目监督产品第二类项目监督产品工料测量及造价咨询产品客户阶段·计划管理·工程设计管理·程序管理·建安成本管理·招标采购管理·建筑安装管理·竣工及交收管理·搬迁和入户管理工程造价咨询业领域的拓展——项目监督与尽职审查项目监督与尽职审查业务：预计将广泛用于项目融资阶段，例如BOT/BT/PFI模式不仅涉及建筑业，也涉及金融业不仅为房地产商服务，也为银行、私募基金公司服务尽职审查：“协助银行及私募基金公司，在房地产项目买卖前为新建或半建成的建筑物进行尽职审查或者投资评估”。此项业务主要是在购买项目之前帮助业主做评估，以识别项目的潜在风险，确定投资的可行性。尽职审查业务的工作内容等同与项目监督业务中的尽职审查初级阶段。业务工作内容Content尽职审查发展评估developmentappraisal建筑现金流development&constructioncashflow设计资料-图纸、设计规范、性能资料designinformation-drawings，specification，performanceinformation建筑信息质量-信息的深度及广度constructioninformationquality-scope&breadthofinformation拟建的项目团队-能力、业绩、声誉、符合性proposedprojectteam-competency，trackrecord，reputation&suitability项目团队任命单-工作范围，取费标准projectteamappointment-scopeofservice，feelevels，etc建筑成本估算constructioncostappraisal规划-建设发展规划programme-developmentandconstructionprogramme采购方式-动态方式及现场方式procurementroute-developmentlevelandconstructionlevel技术报告及调研technicalreports&investigation保险设备-建造，设计，现场保险等insuranceprovisions–construction，design，siteinsurance，etc法律审批及法律约束statutoryapprovals&requirements尽职审查业务主要工作内容尽职审查业务的基本工作方法与思路方法与思路approach&methodology方法简介理解客户需求understandingconcerns深入交谈，挖掘每个客户风险态度，发现客户最关心的问题及要求，确保提供的业务与客户目标完美匹配。一、扮演客户的投资顾问——尽职审查项目监督尽职审查二、充当客户的耳目——项目监督项目监督：通过风险识别、风险应对建议，保护客户效益；同时使得项目不受客户直接控制，使客户在发展中获得效益。在建设过程中，项目监督团队充当客户的“耳目”（Eyesandears），帮助客户更好的实现：（1）风险控制；（2）成本控制；（3）计划控制；（4）质量控制。业务工作内容Content项目监督与规划不一致的项目进度progressagainstprogramme资金使用超预算financialpositionagainstbudgetedallowances指令/有计划的变更/新增项目anyvariationoradditionalitemsinstructed/anticipated通用质量标准generalqualitystandard在尽职审查初期阶段报告/之前阶段监督报告中的重要项目的进展情况。progressofanyissuesoutstandinginInitialDueDiligencereport，orthepreviousperiodicmonitoringreports项目监督业务主要工作内容项目监督业务的基本工作方法与思路方法与思路approach&methodology方法简介风险管理riskmanagement当出现下列情况时，向客户提醒：1.出现潜在问题2.项目目标可能无法实现3.项目约束被突破4.危机无法恢复前采取应急方案成本估算与控制costappraisalandcontrol调用公司内部的成本数据库中的相关项目的成本信息/标杆项目成本信息，严格检查不同建设阶段的成本预算。技术关注Technicalconcerns某些情况下，客户会要求对特定技术深入监督，公司会引进相关领域的专家进入项目团队人际交往能力stronginterpersonalskills避免人员流动，营造和维护一种促进高产高效的互动环境。融入项目团队，倾听、分享、理解他们关系的问题及其抱怨。超越监督Beyondmonitoring除充当客户的“耳目”之外，项目组还提供克服或缓解困难的建议，有时，熟练的研发人员缺乏的情况下，团队经常被委托：在项目的重要领域，比如编制预算、确定采购及成本控制体系等，负责辅导研发人员。项目监督尽职审查目前，我国房地产市场（propertymarket）呈现出以下趋势：机构性投资者增多共同基金投资增加12上述资金支配人在房地产市场寻求机会同时，需要一定机构评价项目的经济可行性（financialviability）、与潜在项目相关的合同风险（asociatedcontractualrisksofdistressprojects）等。随后，上述资金支配人需要监管项目中资金使用情况、项目现金流、实际进度与计划进度差值等。尽职审查、项目监督业务巨大的市场需求三、尽职审查、项目监督在国内的发展前景展望项目监督尽职审查1.尽职审查2.项目监督实际需求需要的专业技能建筑合同专家（constructioncontractpecialist）成本顾问（costconsultant）12这两方面正是造价人员的专长所在尽职审查项目监督质量控制（qualitycontrol）核心:成本控制（costcontrol）13进度控制（programmecontrol）风险控制（riskcontrol）24三、尽职审查、项目监督在国内的发展前景展望项目监督尽职审查8最具辐射性的五大手段与理念全生命周期造价管理（LCC）价值管理（VM）合理风险分担（PRA）可施工性（Constructability）建筑信息模型（BIM）二价值管理：通过建立项目核心价值体系的生成，确定基于价值的造价控制目标，将单纯控制造价转变为基于项目价值增值的目标集成化控制。全生命周期LCC：通过整体考虑可持续发展、节能减排、集成化管理要求，从被动地反映工程计转变为能动地影响设计。可施工性：EPC集成管理模式下，设计方案优化与造价控制目标优化的重要措施，提升项目价值的重要手段。123合理风险分担：从被动地反映合同管理结果转变为能动地影响合同管理过程。建筑信息模型BIM：可视化管理工具，协助决策者做出准确的判断，同时相比于传统绘图方式，在设计初期能大量地减少设计团队成员所产生的各类错误，以至于后续承造厂商所犯的错误。45最具辐射性的五大手段与理念项目管理服务范围示意计划与工程设计项目建造阶段项目拆除竣工验收移交使用方案设计初步设计施工图设计确定方案完成可研开工运行使用阶段策划决策阶段项目功能策划及论证项目全过程管理全生命周期管理建造全过程管理LCCM=DM+PM+FMDMPMFMLCC投资控制的思想一：将视野拓展到全生命周期BIM可施工性价值管理VM全生命周期LCC合理风险分担PRA项目进展时间100%95%75%35%10%1/41/23/4决策和初步设计技术设计施工图设计施工阶段对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发现一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。LCC投资控制的思想二：控制的关键在于前期BIM可施工性价值管理VM全生命周期LCC合理风险分担PRA购置成本运营维护成本废弃成本前期设计施工运营维修变更/调整税费可行性研究征地动迁费专业费用施工费用土地施工费用安装费用装饰费用一般费用功能性费用清洁费能源保险设计建设管理法律咨询安全保障人员工资及福利商业利润其它例行维护突发事件营业税税费补贴利息支出弃置、回收和处理费用成本类型项目阶段成本构成图项目全生命周期成本构成在设计时，不能只寻求购置成本的最优，忽略运营维护成本，据研究，重大基础设施项目中运行及维护成本占整个生面周期成本的60%。图重大基础设施运行费用与其它费用对比LCC投资控制的思想三：注意运营维护成本BIM可施工性价值管理VM全生命周期LCC合理风险分担PRA某房地产开发项目全生命周期造价管理(LCC)20世纪70年代末、80年代初英美的一些工程造价界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个项目生命周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论(LifeCycleCosting—LCC)和全生命周期成本控制(LifeCycleCostControl—LCCC)。全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的运营维护以及拆除翻新阶段。全生命周期工程造价管理模式全过程工程造价管理模式考虑一次性建设成本与运营维护成本的平衡过分强调一次性建设成本,忽视运营及维护成本一次性建设成本一次性建设成本运营及维护成本运营及维护成本全生命周期造价（LCC）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡房地产开发质量的提升道路规划合理，周边配套设施齐全……交通便利，购房者节约了交通费用及时间购房者居住舒适，维修次数少……BIM可施工性价值管理VM全生命周期LCC合理风险分担PRA购房者注重LCC的房地产开发商开发商声誉提高开发商的口碑吸引更多的潜在购房者由购房者承担的维修费用（运营费用）在很大程度上影响了房地产企业的口碑在LCC指导下的房地产开发商形成良性循环房地产项目建成移交以后，其预期功能的可靠程度会受到前期设计、施工成果的制约，也会因为使用过程中必然发生的劣化而降低其功能，购房者（最终用户）通过维护/修复等活动实施以维持其使用功能，通常这样的活动具有周期循环的特点。BIM可施工性价值管理VM全生命周期LCC合理风险分担PRA广州国际金融中心地上103层中，69楼以下为写字楼，69楼以上为超五星豪华酒店；地下共4层，有珠江新城最大的地下停车场，共1700多个车位；28层附楼则有国际会议中心、酒店式公寓、高档商场等，去年底已封顶。西塔在在设计阶段就充分了项目建成后运行与维护费用，并且考虑运营阶段的经济效益。（1）西塔安全性：不怕千年罕遇地震，能抵百年一遇大风。防震：增加结构用钢量，使其即使在8度（广州抗震设防烈度为7度）这样广州千年罕遇的地震作用下，西塔仍然能屹立不倒，并且主体结构基本不会受到破坏；同时，国内外机构分别进行的风洞试验结果都显示，在强风或百年一遇的大风作用下，位于塔楼内的人都不会有不舒服的感觉；防雷：西塔有1/4都是在云层中，防雷安全十分重要。广州国际金融中心每个楼层结构钢筋及玻璃幕墙框架均成为避雷设施；防火：如果广州国际金融中心遇到一个局部的火灾或者爆炸事件，只会局部被破坏，而不会发生连续倒塌。广州国际金融中心外筒在钢管中注入了耐高温且防火的混凝土，内筒钢筋混凝土结构也有良好的防火性能，再加上独特的斜交网格结构，突发冲击只会使受到冲击的网格节点被破坏，而不会令整体崩塌。（2）经济效益内设超五星豪华酒店已经确定了设计方案。其中，71—72层为餐饮，74—97层为客房，98层为行政酒廊，99-100层为观光层