江北项目市场调查报告

委托方：xx集团xx分公司执行方：xx集团•江北xxx项目市场调查报告调研活动简介---------P3-6调研结果---------P7-1281、宏观经济及背景分析2、调查样本的背景资料3、潜在购房者购房需求研究4、对xxx项目本身的测试5、消费者购房的信息来源项目定位及市场建议----P128-140目录•第一部分：目标市场消费者结构特征•第二部分：目标市场消费者消费特征---消费者为什么会购买？---消费者购买什么样的房子？---消费者购房有哪些行为特征？---有哪些因素影响着消费者的购房？•第三部分：楼盘推广策略建议•为xx集团xxxxx项目的市场定位和产品定位提供市场依据。•分析市场因素对房地产定位的影响，为xxx项目的市场营销及推广提供思路和建议。•了解并把握市场和用户的特征，挖掘潜在消费群的有效卖点，从多角度多层次探求消费者的需求。•分析购房消费群的态度和行为，研究“民居”概念的可行性，为xxx项目提供实效的行销策略。调研活动简介目的内容•定性研究：四组焦点小组座谈会•定量研究：问卷入户调查：180个有效样本定点拦截调查：100个有效样本CATI电话调查：500个有效样本•以xxxxx项目位置为中心，江北区为主要抽样调查区域，辐射对面的渝中区和沙坪坝部分区域。•项目周期：2003年6月10日——2003年7月15日•定性研究：2003年6月21日、22日、25日、28日•定量研究：2003年6月15日——7月5日调研活动简介调查时间调查地区样本配额研究设计第一部份：定性研究—焦点小组座谈会研究区域：xx市江北区、渝中区、沙坪坝区座谈会组次：四组目标与会者：第一组：江北区已经购置了中高档小区住房的现有消费者第二组：江北区潜在购房的消费者（配额完成）第三组：渝中区潜在购房的消费者（配额完成）第四组：沙坪坝区潜在购房的消费者（配额完成）座谈会执行时间：第一组：2003年6月21日下午2：30—5：00第二组：2003年6月25日下午2：30—5：00第三组：2003年6月27日晚上6：30—8：30第四组：2003年6月29日下午2：30—4：30第二部分：定量研究—问卷调查研究区域：江北区、渝中区、沙坪坝区抽样方法：入户采用分层随机抽样；售楼点拦截采用配额抽样，电话调查采用简单随机抽样。目标被访者：已经购置中高档小区住宅的现有消费者；未来24月内计划购置小区住宅的潜在消费者。访问执行时间：2003年6月15日—2003年7月5日研究设计甄别条件：（潜在消费者的界定要求）1）未来24个月内有明确购房意向2）购房首选区域里包括有江北区3）对购房问题有建议权或决策权4）能承受套内单价在2000元及以上1、宏观经济及背景分析1.1xx市房地产市场概况2002年是xx市房地产业持续健康发展的一年，政府出台了一系列激活房市、引导和调动住房消费的政策，有力地促进了我市房地产市场的发展。2002年我市房地产市场的总体状况是：住房消费环境得到改善、房地产市场交易日趋活跃、消费者购房信心进一步增强。1、政府努力改善住房消费环境，切实维护购房者权益。主要体现在：1）商品房买卖合同实行联机备案，根除“一房多售、重复抵押”现象；2）以套内面积计价，化解商品房面积纠纷；3）建立商品房预售资金监管制度，保障预售资金用于工程建设；4）建立信用档案信息系统，保证市场信息畅通；5）解决“两证”历史遗留问题，重塑市场主体信心。2、在市场机制上，政府采取积极有效的政策措施，刺激我市住房消费。1）降低房地产交易环节的规费，减轻购房者的负担；2）制定激活房地产市场的10条规则，调动了购房者的热情；3）实施路桥收费改革和土地出让公示招标制度；4）主动开展有利于xx市乃至西部地区房地产发展的研讨活动；5）举办多种形式的房地产市场交易会，活跃市场，促进消费。1.2xx市房地产市场概况xx直辖六年来，房地产业进入了快速发展的新时期，全市累计完成房地产及住宅投资859.53亿元，年均增长28.1%，占全市社会固定资产总投资的22.1%；全市累计房屋交易面积3616.39万平方米，成交金额509.05亿元，实现房地产增加值287.4亿元。2002年全市累计完成房地产开发投资245.91亿元，同比增长25%，比去年净增49.24亿元。从当年竣工1390.73万平方米商品房构成来看，商品住宅1033.60万平方米，比去年同期上升40%；商业营业用房266.30万平方米，同比增长37.5%；办公楼50.01万平方米，同比下降11.7%；其他80.82万平方米。全年合计销售商品房1016.58万平方米，平均销售价格为1556元／平方米，比去年同期上升114元／平方米。其中，商品房销售均价为1277元，比去年同期上升146元。个人购房比重由1997年的50.1%上升到91.6%，人均居住面积达到12平方米，城镇居民已告别短缺时代，消费理念和需求发生质的变化，由简单满足生活需要的“居者有其屋”跃升到更加注重质量、品牌、环境、智能的更高更新，休闲享受“小康生活”的时尚追求。2002年，xx市主城区审批土地1060宗，面积6860公顷；全年批准入市项目210个，面积达601万平方米。据估计，2003年xx市土地市场的总体趋势为：土地增量、存量供应同步增长，但以存量供应为主。专家估计，2003年，北部新区和南岸区将表现突出，成为消费者购房的首选区域，成为我市房地产交易市场的两个主题板块。1.3xx市房地产市场概况2003年上半年，xx市主城区商品房销售成交面积达到５３２.８６万平方米，成交金额达１０５.８８亿元，成交均价为每平方米１９８７元。分别比2002年同期增长68.1％、75.4％、4.4%。据预测，今年下半年房产市场竞争加剧，房价稳中有升。据分析，目前xx楼市“热度”是比较理性的、正常的，是与xx社会经济发展的要求相适应的，没有产生过热的现象。根据到2010年我市城镇化率将达到50%的城镇化发展目标，十年间，xx市将新增城镇人口600万人；如果按每人25平方米的建筑面积计算，仅新增城镇人口住房总需求量就超过了1.5亿平方米，如果将其中一半由房地产开发来完成，平均每年也可达800万平方米。此外，xx市主城区尚有400多万平方米的危旧房。据测算，每改造1平方米危旧房，将产生3.5平方米的新房需求，据此计算，仅主城区的危旧房改造就将带来约1500万平方米的住房要求。2003年一季度，xx市房地产开发继续保持快速、均衡、良好的发展态势。全市累计完成房地产开发投资43.73亿元，同比增长41.3%；商品房竣工面积120.74万平方米，同比增长1.3倍；商品房销售势头强劲，共计销售面积131.9万平方米，同比增长1.1倍，大于商品房的竣工面积，其中，商品住宅销售面积为110.11万平方米，占销售总量的83.5%。投资和市场的良好发展势头说明不存在过热、过量、比例失调，泡沫经济的问题。1.4江北区概况江北区是xx市主城区之一，位于嘉陵江、长江交汇处北岸，东、南、西三面分别与巴南、南岸、渝中、沙坪坝等区隔江相望，北与渝北区接壤。江北区拥有214平方公里土地，47万人口，辖8街3镇168个居委会和81个村委会，是xx市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。江北区拥有xx最发达的交通，区中心距xx港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到xx江北国际机场，机场国内航线通达46个城市。江北区境内交通便利，嘉陵江大桥及复线桥、黄花园大桥、石门大桥、大佛寺大桥等和规划建设的共13座横跨长江、嘉陵江的公路、铁路大桥将江北区和渝中区、沙坪坝等主城区紧密相连。江北区是xx重要的商贸区和物资集散地，家乐福、重百集团、国美、新世纪等大型商企落户江北，观音桥农贸市场为全国最大的室内农贸市场，销售量居全国第二，江北商业城面积达37.5万平方米,观音桥、五里店、大石坝三大商业圈和江北步行该街也正在积极建设中。1.5江北区人口概况江北区有居民常住户数15.85万户，总人口46.65万人，其中，非农业人口区2001年末全社会从业人员数为26.61万人。本项目位于董36.52万人，农业人口10.13万人；总人口中男女比重为50.88：49.12；户平均人口为2.94人；人口密度为每平方公里2156人，仅次于渝中区。江北家溪片区，属华新街地区。截止到2001年底，该地区有居民户数为17300户，比上一年增长78户，增长率1.63%；该地区有人口56296人，比上年增长2012人，增长比率为3.71%，为全区12个地区中人口年增长最快的地区。1.6江北区经济发展概况2001年，江北区完成国内生产总值56.26亿元，比上年增长11.1%，增长幅度在都市发达经济圈中位居第一；其中，第一、第二、第三产业增加值分别为1.21、34.93、20.12亿元。2001年，全区完成固定资产投资42.08亿元，其xx地产开发完成投资18.73亿元，比上年增长41.55%。2001年，江北区全年实现社会消费品零售总额35.23亿元，比上年增长9.97%，比上年的增幅快4.04个百分点，比全市的增幅快1.27个百分点。2001年末，江北区金融机构存款余额达136.16亿元，比年初增长23.68%，其中居民储蓄存款余额达63.34亿元，比年初增长27.17%。1.7江北区房地产开发概况江北区近两年固定资产投资势头强劲，其中，外地房地产开发企业在全区固定资产的投资额度上稳步上升。2001年，江北区全年固定资产投资完成42亿元，同比增长41.9%，其中，房地产开发完成投资18.72亿元，同比增长41.55%，在房地产项目投资中，完成住宅投资10.4亿元，同比增长93.4%。2001年，全区房屋竣工面积57.15万平方米，同比增长45.53%，其中住宅竣工40.6万平方米，比上年增长27.99%；截止2001年末，全区房屋空置面积42.77万平方米，同比增长41.81%，其中住宅空置24.1万平方米，同比增长16.25%。2、调查样本的背景资料2.1样本构成总有效样本(780个)=A类(280个)+B类(500个)A类---入户样本180个加定点拦截样本100个，合计280个；B类---CATI电话调查样本500个；样本总数：780个48.33%43.67%51.67%56.33%0%20%40%60%80%100%A类B类女性男性调查显示：女性在整个家庭购房决策者中扮演了重要的角色，特别是对房源信息的收集和筛选，起着决定性的推荐作用。2.2样本年龄构成调查显示：样本年龄呈低龄化的趋势。20--30岁的消费者是目前置业的主力买家之一；其次，是年龄在45岁以上年龄段的消费者。这表明，目前置业的主要人群在年龄结构上呈两极分化，低龄者和高龄者是主力。35.07%13.89%23.53%19.44%16.29%11.11%7.24%13.33%5.66%10.56%12.22%31.67%0%20%40%60%80%100%B类A类20-24岁25-29岁35-39岁30-34岁40-44岁45-50岁2.3样本职业构成小结：在A类调查样本群体中，“一般职工”和“私营业主”成为两类最大数量的被访对象，占总比例的50%以上。而在B类调查样本中，“一般职工”、“事业单位人员”、“管理人员”成为最集中的被访对象，比例达到7成以上；本次调查采用的三种调查方式所获得的样本，比较均匀地覆盖了地块周围的样本以及样本所具有的职业特征。9.81%12.22%17.70%12.22%18.66%6.11%8.13%20.56%36.60%30.56%0.96%9.44%8.13%8.89%0%20%40%60%80%100%B类A类专业人员管理人员事业单位人员私营业主一般职工退休人员无业人员2.4样本文化程度由于调查在样本“职业”背景进行了配额的设计，因此，本次研究的有效样本群体总体文化程度（素质）高于全市平均水平，较高文化背景的样本，以便研究高文化背景层次的细分市场在置业方面的行为特征。大专26.7%大本+13.