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第0页长城新盛•大连金生山海云天项目组合投资集合信托计划业务四部2013.9第1页目录1项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点151128303236第2页1项目概述——产品要素（1/2)信托计划产品要素表信托计划名称大连金生山海云天项目组合投资集合信托计划信托类别组合投资交易对手大连金生房地产开发有限公司（以下简称：“金生房产”）交易标的金生房产100%股权信托规模向社会合格投资者募集优先级3亿元，总规模不超过4.38亿元，其中优先级信托规模不超过3亿元（委托人为合格投资者），次级信托规模不超过1.38亿元（委托人为金生房产股东）；优先级信托份额中A档不超过1亿元，B档不超过2亿元信托期限不超过24个月，其中A档为12个月，B档为18个月+6个月（金生房产选择权）受托人新疆长城新盛信托有限责任公司投资者预期收益率优先级信托单位受益人：A类:100-300万，9%/年;300万以上，9.8%/年；B类：100-300万，9.8%/年;300万以上，11%/年次级信托单位受益人不需支付收益项目简介大连山海云天项目位于大连市传统高端成熟住宅金融商务区域—星海广场，建筑面积35785.77平方米，其中住宅20485.1平方米，公建（商业）7546.78平方米。本项目为星海核心区域内集海景、山景、广场景观为一体的高端稀缺项目。项目已为准现房状态，五证齐全，可在短时间内即可实现近8.7亿元销售现金流入。第3页1项目概述——产品要素（2/2)信托计划产品要素续表信托计划名称大连金生山海云天项目组合投资集合信托计划资金运用方式信托资金3亿元用于向金生房产发放股东借款，用于持有的山海云天项目的后续装修0.9亿元及调整债务结构2.1亿元；信托资金运用合法合规资金退出方式信托计划到期时，金生房产偿还信托贷款本息。其主要还款来源于山海云天项目的销售回款。预计在信托存续期间，该项目销售回款可实现8.7亿元，是信托贷款本息和的2.20倍；在偿还信托借款本息后，累计净现金流仍达到3.05亿元收益分配方式每半年分配一次风控措施共10条风控细则，包括土地及在建工程抵押、动态抵押率控制、100%股权过户、个人保证担保、公司新董事会制度、资金监管及投后财务管理、他项债权劣后清偿、分期还款、考核期及降价销售条款、印信管理等，具体请参见第6章第4页1项目概述——交易结构第5页目录1511283032361项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点第6页2交易对手——大连金生房地产开发有限公司(1/5)大连金生房地产开发有限公司成立于1998年，是以房地产开发为主要经营业务的公司名称：大连金生房地产开发有限公司企业类型：有限责任公司住所：大连市沙河口区中山路427号101室成立日期:1998年8月12日法定代表人:杜以伟注册资本：13800万元主要经营范围：房屋开发与销售2012年底-总资产74287万元2012年底-净资产34730万元第7页公司股东为杜以伟、杜泓萱两名自然人；杜以伟为公司实际控制人，杜泓萱为杜以伟的女儿，双方为一致行动人。2交易对手——大连金生房地产开发有限公司(2/5)实际控制人股东（出资人）名称出资额（万元）出资比例杜以伟900065%杜泓萱480035%第8页2交易对手——大连金生房地产开发有限公司(3/5)•2009年：联合海昌地产合作开发海昌新城项目，建筑面积12.3万平方米•1999年：联合远大地产合作开发大连远大大厦A座4.7万平方米、B座3.4万平方米•1999年：大连市中山区青云街“捷山新苑”小区，建筑面积为7.2万平方米大连金生房地产开发有限公司管理团队•2002年：大连市葵丰路“金生佳苑”小区，建筑面积6.53万平方米，总投资2.8亿元；2003年被评为辽宁省明星楼盘公司实际控制人及管理团队均具有较为丰富的房地产从业经验大连远大大厦大连捷山新苑大连金生佳苑大连海昌新城第9页2交易对手——大连金生房地产开发有限公司(4/5)目前金生房产旗下开发的项目——大连山海云天项目山海星海广场第10页2交易对手——大连金生房地产开发有限公司(5/5)截至2013年6月，公司资产总额77026万元，主要为存货和预付款项。公司资产负债率为55.39%，负债主要为股东借款和长期借款。由于山海云天项目尚未销售，所以暂无利润资产总额77026万元预付款项5278.7万元存货69044.3万元货币资金2411.7万元资产结构主要科目具体分析•主要是金生房产为开发山海云天项目对外支付的费用，主要为预付给大连阿尔滨及电气工程队•山海云天项目的开发成本50735万元，金生佳苑及大顶山项目18309万元•货币资金2412万第11页目录1511283032361项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析3.1市场分析3.2用款项目情况3.3还款来源测算4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点第12页3用款项目及还款来源分析——项目概览本信托计划用款和还款来源均为大连金生山海云天项目。该项目地处大连市核心区域——星海广场（高端成熟住宅、金融商务区)；项目为在核心市区集海景、山景、广场景观为一体的高端稀缺中小户型；五证齐全，工程施工全部完成，正在办理竣工验收，为准现房状态。项目名称大连金生山海云天项目性质新建开发商大连金生房地产开发有限公司项目建设地址大连市沙河口区太原街（南大亭）地块项目定位及建设规模该项目定位为星海广场区域集三种景观的高档住宅社区，以中小户型为主。山海云天住宅、公建（商业）项目规划建造3幢建筑物（1、2、3号楼高层住宅）及其相连的裙楼（商业）和地下公共停车库，规划建筑面积共计35785.77平方米，其中地上建筑面积28415.29平方米，地下建筑面积7370.48平方米。1、2、3号楼主体为住宅楼，其中1号楼20层，2号楼17层，3号楼30层。1、2、3号楼裙房相连，规划设计用途为商业用房，1-3层，建筑面积为7857.78平方米。地下1-2层为车库，建筑面积7370.48平方米。建设工期4年，目前项目施工已全部完成，正在办理竣工验收。项目投资总投资64931万元，其中：土地获得价款29328万元，开发前期工程费709万元，房屋开发费21954万元，期间费用6900万元，建设期税费6040万元资金来源目前实际已投入5.59亿元，其中自有资金投入4.59亿元，中国银行贷款1亿元；偿还中银贷款及信托资金投入后，自有资金3.49亿元，信托资金3亿元，自有资金比例53.78%销售现金流入在信托计划存续期内预计有8.7亿元销售现金流入，是本次信托融资本息和的2.2倍，第13页3.1房地产市场分析——大连市大连市位于中国辽东半岛南端，是中国的5个计划单列市之一、15个副省级城市之一、14个沿海开放城市之一；是东北亚国际航运中心、国际物流中心、区域金融中心；国家定位为振兴东北老工业基地龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市；2012中国城市竞争力排名第十一，仅次于香港、台北、北上广深杭等，东北地区第一，夏季达沃斯年会常驻举办城市、国际花园旅游城市；大连市总面积为13,237平方公里；截至2011年5月，常住人口669万；2012年GDP7002.8亿，东北地区第一,近7年年均增长14%；年平均气温为10℃，夏季极端33℃，著名避暑胜地和旅游热点城市。大连市位置城际交通示例•哈大铁路；沈大铁路•大连站；大连北站；金州站•沈大高速连接辽东半岛五大城市•丹大高速•东北沿边大通道和纵贯大通道•大连周水子国际机场•大连金州国际机场（在建）•大连客运港与150多个国家与地区有航运往来第14页3.1房地产市场分析——大连市大连市政区图大连市轨交规划•大连现辖6个市辖区：西岗区、中山区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区•3个县级市:瓦房店市、普兰店市、庄河市•1个县:长海县十二五”期间在建及拟建170公里轨道交通•地铁1、2号线路长67公里•旅顺南路快轨线长40公里•金普城际铁路长43公里•还将建设金普城际铁路（中铁十九局——南关岭）支线20公里第15页3.1房地产市场分析——大连市各区域2008-2012年末，全市累计完成房地产投资3358亿元，年增长25%以上；房地产业税收占全市地方税收三成左右。2013年一季度各区域土地市场情况2013年一季度分板块供求情况•大连土地市场活跃，受调控影响较小•其中，泛星海板块土地出让挂牌量及成交量均达到22.56万平方米，土地出让市场成交率100%，一线房地产开发企业进驻泛星海板块热情较高。•从成交来看，高新区及甘井子区为传统刚需区域，呈现低价快销趋势，由于新品入市拉动去化收获较佳去化率•成交价格方面沙河口区高价领衔，可售面积18.13万平方米，成交面积12.67万平方米，成交率近70%，为大连市内最为活跃的核心区域成交。第16页3.2用款项目情况——项目所属区域大连市中心城区为中山区、沙河口区、西岗区；本项目坐落于沙河口区太原街，地处大连市的核心区域——星海广场板块（亚洲最大广场）星海广场商圈所属的沙河口区现有户籍人口65.4万，常住人口85万，是一个人口大区。沙河口区是大连市中心区之一，位于市区西部，土地面积48.32平方公里，海岸线长8公里。•众多大连市地标性建筑及景点环绕广场周围，包括星海湾浴场、大连国际游艇俱乐部、大连国际网球中心、大连会展中心、大连世界博览广场等•夏季达沃斯论坛、大连市国际啤酒节、国际服装节、国际车展、房展会等大型展会均在此举行•2012年，星海广场接待游客数量四千万人次沙口河区星海广场一线房企聚集；区域独具三属性：地段，稀缺，山、海、广场景观；星海广场为大连最成熟高端生活区12,49312,63814,00316,31816,60420,02922,66327,80226,53228,159-5,00010,00015,00020,00025,00030,0002008.62008.122009.62009.122010.62010.122011.62011.122012.62012.12泛星海区域住宅价格走势年均增长率25%第17页3.2用款项目情况——项目区位图项目地处大连市核心位置—星海广场商圈项目距离大连市人民广场即市政府3.1KM,车行8分钟；距离和平广场商圈1.1KM项目地块3.1KM车行8分钟1.1KM第18页3.2用款项目情况——项目周边配套项目周边配套完善，交通便捷，大连地铁1号线星海广场站，规划站点距离项目800米，将于2014年下半年开通运行；星海广场为集会展、金融、娱乐、观光为一体的综合性商圈，周边餐饮、娱乐、银行、购物、休闲文化、教育医疗中心等成熟居住配套服务体系一应俱全交通便利的成熟配套住宅区周边交通：•23路、202路轻轨电车、16路、406路、711路、801路等公交车，路线通达全城•地铁1号线星海广场站，规划站点距离项目800米，将于2014年下半年开通运行•距离大连周水子国际机场10公里，距离大连火车站5公里环绕星海广场周边商业：飞通广场、家乐福超市、沃尔玛超市、喜来登酒店、一方城堡酒店、百年汇酒店、和平广场、恒隆广场、西安路商圈等周边配套：•学校：星光幼儿园、上尚幼儿园、星海小学、46中、大连育明中学、辽师附中、东北财经大学、大连海洋大学、大连理工大学、大连海事大学等•医院：大连医科大学附属一院、二院•银行：大连银行、建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、浦发银行、广发银行、民生银行、渤海银行等。周边住宅周边景观：星海湾周边景观：莲花山周边商业第19页3.2用款项目情况——项目规划指标及建成现状项目现状-全景项目外立面项目裙房-商业项目现状-全景征地用地面积(㎡)6582.5建筑面积（㎡）可租售面积（㎡）规划净用地面积(㎡)6580.2总建筑面积(㎡)35785.77高层住宅20485.120485.1公建(商业)7546.787546.78居委会用房27.60物