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——在沉寂中沉淀，在厚积中爆发龙湖已经进入的城市2注：除重庆外，其余城市项目名称中为全部项目。序号城市项目数量项目名称1北京(总部)7龙湖·滟澜山别墅/龙湖·香醍漫步别墅/龙湖·香醍别苑/龙湖·唐宁ONE/龙湖·颐和原著/龙湖·蔚澜香醍2重庆21龙湖花园/龙湖·北城天街/龙湖·蓝湖郡/龙湖·水晶郦城/龙湖·紫都城/龙湖·蓝湖香颂/龙湖·弗莱明戈等3成都7龙湖·翠微清波/龙湖·晶蓝半岛/龙湖·长桥郡/龙湖·弗莱明戈/龙湖·三千城/龙湖·世纪峰景/龙湖·三千里/龙湖·世纪峰景/龙湖·三千里4上海2龙湖·郦城/龙湖·滟澜山5西安3龙湖·曲江盛景/龙湖·紫都城/龙湖·弗莱明戈6无锡12009年8月27日拿地7沈阳12009年8月3日拿地总计7个城市42--------龙湖式发展模式3时间(年)发展阶段第一阶段：（95年-00年）•单一城市、单一项目、单一业态起步•1995年设立于重庆。•1997年4月龙湖第一个项目龙湖花园动土奠基。•97年后陆续在重庆开发楼盘，成为重庆市场占有率第一。19982009200319952005第三阶段（05年-至今）•多项目、多业态，多区域发展。•以进入北京市场为标志，龙湖开始爆发式增长；2005年12月，北京龙湖成立；2007年8月，上海龙湖成立；2007年11月，西安龙湖成立；2009年8月，在沈阳、无锡拿地扩张。第二阶段（01年-05年）•通过单业态多项目、多业态同时开发尝试，积累经验•2003年8月，“龙湖”被认定为重庆市著名商标。•2003年12月，开始涉及商业项目；•2004年11月，开始尝试跨城市发展，成都龙湖成立。10年重庆沉淀，10年产品积累龙湖95年到05年仅在重庆和四川市场，销售额和开发量也相对较小，从规模、数量、影响力等传统的方式衡量，至少在05年之前，龙湖算不上是一个成功的开发商。但是，偏居一隅的龙湖却得到了业绩领袖万科的尊重：–万科专门安排员工多次去龙湖学习–王石说：“有龙湖在，万科不敢进重庆”。10年，龙湖在重庆沉寂，但龙湖的行动却异常的坚决：实现由单业态向多业态、单区域向多区域、单系列向多系列的战术性转变，积累经验。龙湖积累了丰富的产品经验，形成了多个产品模块，在每一个产品模块的运作上总结形成了多项研发、建造、销售的关键品质管控点龙湖式积累4阶段创业期（1995-1999）发展期（2000-2002）创新期（2003-2004）升级期（2005-2006）地域蓄势九龙湖走出九龙湖多区域发展发展滨江区域代表作龙湖花园香樟林、北城天街、枫香庭水晶郦城、蓝湖郡观山水产品特征高档综合住宅小区，第一代花园洋房别墅、商业、高层多业态并联高层低密度、湖滨纯别墅社区滨江高层豪、第二代花园宅意义奠定了龙湖地产和物管双的品牌，为龙湖的后续发展奠定坚实基础。丰富产品线，多业态多项目并联开发，带动了九龙湖区域的发展。产品的创新，树立了龙湖高端产品的形象，奠定了龙湖的品牌地位。产品的升级，一步占领高端市场。龙湖在05年之后进入爆发式增长——3年：10亿到100亿！与龙湖跨各阶段性发展相一致，龙湖的业绩与龙湖进入城市数量保持了高度的一致。龙湖“区域聚焦，多业态发展”、“先产品扩张、后区域扩张”的策略发挥了强大的的作用。形成了独具特色的“龙湖式增长”。龙湖式增长5时间2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年3S销售额6.21023.638.3100118137.36城市数量1233557新进城市重庆成都北京--上海/西安--无锡/沈阳“区域聚焦、多业态发展”+“先产品扩张，后区域扩张”运用业态与区域的双重平衡实现持续稳定发展，分散产品结构的不均衡和区域经济周期不均衡的风险。不同的业态是有周期性的，别墅好卖的时候，高层建筑公寓可能不好卖，多业态布局就可以保证企业在每个城市的业务发展都是平稳、可持续的。在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模。城市领先与形成是进入产生冲突时，城市领先由于新城市进入。在市场的低潮期，利用多业态的布局和很好的市场口碑，守住在这个市场上的份额，缓些进入新城市；市场好的时候，就抓住大好时机扩张。龙湖式扩张6在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路龙湖式扩张7龙湖式扩张8用10年时间基本完成全国布局城市扩张的顺序：由西南-京津-长三角-珠三角，不同于其他“3+x”之类的扩张方式。又被向南从沿海经济圈中心城市辐射周边城市群。在每一个进入的城市成为NO.1或者NO.2龙湖的标杆企业是香港的新鸿基——提出“成为所有进入城市的新鸿基”要在同等物业形态中保持中高端水平。保持可售物业的高水平和快速周转性。龙湖式目标9根据高端客户的需要来进行产品设计，是龙湖产品的最大特色。“多业态综合开发”在每个业态中形成标准和标杆产品。业务覆盖普通住宅、办公楼、酒店、购物中心、商务公寓、花园洋房、独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、高层电梯公寓等多种产品。几乎将所有的业态都作了一遍，而且在各个领域都有值得称道的标志性产品。设立专门的产品研发中心和客户体验中心，根据客户需求进行产品研究。大量投入，研究什么样的产品最舒适、代表未来潮流通过客户体验中心不断反馈数据，研发中心不断修正产品，满足客户对住房的功能需求。龙湖式产品10024681012初始购置成本耐久性节能性生活便利功能居住行为功能居住性能社区绿化形态与氛围房屋立面造型与色彩室内设计造型与色彩档次品牌物业服务产品服务首次置业首次改善再次改善高端龙湖根据客户和市场需要，不断创新，是龙湖产品的又一大亮点。产品创新，从规划、审美、空间、居住理念四大方面创新空间创新：龙湖地产的有些户型多达四个露台、一个阳台，充分考虑到当地客群个性化的品质生活需求。产品创新，以别墅手法造洋房。–1.0的地面容积率，已经是花园洋房的极至奢侈；独栋.双拼的设计更让洋房从此有了别墅的建筑特征与尊贵气质–空间立面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙厚质饰文质感涂料STUCOO、加拿大进口红雪松木廊架……别墅手法的洋房成为了一种艺术。龙湖式产品11植物是建筑的外立面；项目未动，园林先行借助外部环境到打造园区环境紧密结合起来，营造了提升项目品位的“景观大道”。横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃（目前已有9个苗圃基地），选择丰富树种，使成树顺利渡过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林多姿多彩，且解决成活率的难题。龙湖严格要求成树树形要美，在运输时是全冠移植，植物的摆放角度也是360度审视，找到客户最佳的观赏效果。龙湖的绿化理念要求硬质铺地在20%以下，使每个社区满眼都是绿色，每个项目在植物的选择上，不是单纯的种树、种花、铺草即可，多考虑了不同高度的视觉层次(五重植被)，不同季节颜色的搭配，甚至不同鸟类的习性，防蚊虫等。龙湖式园林1213善待一生，龙湖物业是重要表现之一，是龙湖业务全过程管理的重要一环。龙湖物业用真心和行动完美诠释了“善待你一生”，为成千上万的“龙民”创造了精彩、和谐、快乐的“龙湖生活”。“龙湖生活”已成为品质生活的代名词，龙湖物管也成为业主口碑相传的重要内容。当盖好房成为规定动作，当口碑传播与客户满意度改变营销革命，当软实力成为考量优秀企业的重要指标之时，龙湖的竞争力凸显无疑。在重庆老家，有70000多人自发形成的“龙民部落”蔚然成型，一路追捧其物业。几百万平方米小区管理，98%以上的缴费率，更是创造了物业管理的奇迹。物业管理已经由被动地服务与配套，成为龙湖地产大营销体系之下的一大利器，由其塑造的人文社区，真实地影响与改变了居住者的生活与心境。小区道路每天要用拖布拖；垃圾箱上烟碗里的烟头不能超过5个；小区玻璃上不能出现手纹印每平方米杂草不得超过5株；示范区每平米需多少银杏落叶要写入物业管理人员的工作指引；雨停后20分钟内要求路上看不到积水；龙湖式物业141：铺满鲜花的垃圾箱示范区中的雨伞善待自然的环保理念刻有企业理念的井盖龙湖式精细停车场标识的与园林浑然一体烟灰缸和垃圾桶精致的树根处理维护中的大树露台的烧烤场景保洁对园林细节的维护龙湖式精细五重景观一角：绿地/花阵/植被/灌木/大灌木随处可见的鲜花露台的场景随处可见的鸟笼十字隔窗，相框的感受龙湖式精细产品标准化：标准模块，个性拼接，无限创意，特色鲜明房地产这个行业未来将会有很大规模的发展，而要实现规模化的发展，就离不开产品的标准化。但同时，龙湖又不希望因为产品标准化而失去创新的空间，就巧妙选择了“产品模块的标准化”，即标准化的模块、个性化的拼合，也即被龙湖称之为的“积木理论”。龙湖先在单个城市实行产品多元化战略。产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、购物中心、写字楼等等形态，这一过程中，龙湖积累了丰富的产品经验，形成了多个产品模块。在每一个产品模块的运作上，他们总结出每个模块的研发特性、工程特性、营销特性，并围绕“投资收益”这个核心，聚焦项目的进度、成本、质量、资金等几个管理维度，建立起标准的管理流程并固化在IT平台上，供不同项目团队、地区公司复制运用。这样既解决了快速复制的问题，又解决了产品创新的问题。龙湖集团严格的标准化动作：不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。龙湖式标准化18管理标准化通过建立公司的“办公自动化控制系统（OA）”，实现对公司文件的控制和管理标准的一致和透明。在这个平台上，还集合了OA办公、知识管理、成本管理、计划管理、HR系统、CRM系统等，项目管理和知识管理两个平台对全国多项目规模化发展的支持作用之大超乎想象。房地产不仅是资金密集型的行业，更是信息密集型的行业。信息流转的速度与准确性决定能否快速、顺畅地把业务向前推进。龙湖每个新成立的分公司，都可以在3天之内，快速通过信息化手段复制“重庆公司”的运营模式这种管理的标准化和知识的集成化，使得龙湖可以迅速的复制并移植到新的区域。“重庆龙湖”也迅速“克隆”出“成都龙湖”、“北京龙湖”、“上海龙湖”、“西安龙湖”等多个龙湖。–成都龙湖三千里项目，一期872套房源，15小时内售罄，销售金额超过4亿元。这一项目从拿地到开盘8个月，从开工到开盘仅仅只有5个月。龙湖式标准化1920龙湖式复制在产品标准化基础上的产品复制龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。在管理标准化基础上的公司复制龙湖的发展坚持“先做强，后做大”，在一地经营10年后开始全国性扩张。这种复制的方式，使其有了足够的经验和积累应对在扩张中的问题。在过去的10年积累中，龙湖不断的向先进学习，改进和提高自己的管理水平和控制能力，在根据战略扩张进行复制的过程中，有良好的效果。2005年进入北京，2007年北京的香醍漫步别墅开盘，一期104套别墅两小时卖光，销售收入3.4亿元，此前在北京的第一号作品滟澜山别墅销售收入7.6亿，龙湖地产在北京9天内销售额达11亿元。截至2008年，龙湖在重庆、成都、西安、北京和上海五个地区累计销售房屋1.18万套，销售额达115亿元。其中，重庆龙湖以38.1亿元的销售额连续蝉联市场第一，市场份额持续提升；成都龙湖取得逾23亿元的销售额；北京龙湖实现销售43.8亿元，成功入围北京住宅市场三甲；而上海龙湖和西安龙湖两个新公司亦实现近10亿元的销售业绩。而北京进入不足3年，上海、西安市场进入不足2年。龙湖式复制在龙湖公司内部，发挥了强大的威力，产生了良好的效果。龙湖式复制21龙湖的发展路径难以为其他公司所复制时间和行业发展阶段的不可复制中国房地产发展阶段已经处于快速发展期，如果从现在开始复制通过“一城市、一区域”深入耕耘，并快速发展的“积淀-爆发”的模式，会错过中国房地产快速发展大好时机