商业物业常见法律风险培训

商业物业常见法律风险培训侵权责任合同责任证据留存的技巧一般侵权行为构成要件《侵权责任法》第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”。过错：故意和过失侵权行为损害结果因果关系过错推定与无过错责任（严格责任）第六条：“根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。法律规定，过错推定，不能自证无过错如建筑物等搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第七条：“行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依其规定”。无过错，法定，严格责任侵权案例一【案例综述】某顾客带其6岁儿子到商场购物。该顾客在挑选衣服的时候，其子自己在旁边玩，被地面的一滩水滑到跌伤，该顾客与商场协调赔偿，商场称地面水渍是因其他顾客饮料漏洒所致，与商场无关。某顾客遂诉至法院，要求商场赔偿儿子医疗费损失。【处理措施】法院认为，商场系公共场所，对公众负有基本的安全保障义务。因商场没有及时发现、清理地面水迹、提醒顾客，疏忽管理，导致小孩跌伤，应当对顾客承担主要赔偿责任。同时，该顾客作为其儿子的法定监护人，自己挑选衣服，放任儿子独自玩耍，对儿子的摔伤负有次要责任，应当承担部分损失。法院判决商场承担80%的责任，顾客自己承担20%的损失。第三十七条：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。”。对于宾馆、商场等负有安保义务的公共场所管理人的侵权行为，不论是否有过错，只要没有尽到安全保障义务，应按照法律规定承担责任。防止他人遭受义务人侵害严格责任安全保障义务防止他人遭受第三人侵害补充责任商场安全保障义务：安排保安巡逻、保洁人员对障碍物的及时清理、完备的监控系统及时发现安全隐患、突发事件及时报警、积极施救、安排疏散等。本案中，商场因没有及时发现、清理地面水迹，导致小孩摔伤，而被判定未尽到安全保障义务，即属于第一类未尽到安全保障义务的情形，应当承担赔偿责任。而如果顾客儿子是因为被其他人推倒而受伤，那么就属于第二类未尽到安全保障义务的情形，推倒孩子的人为直接加害人，承担赔偿责任，商场仅因未能及时阻止伤害孩子的行为发生而承担补充赔偿责任。另外，顾客作为家长，没有尽到监护人的监护职责，也是导致孩子摔伤的原因，但相较于商场的安全保障义务而言，仅属于次要原因。根据《民法通则》的规定“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任”。因此，对于孩子的受伤，商场承担主要责任，而家长也承担了相应的次要责任。侵权案例二【案例综述】某租户在其租用的写字楼电梯内被犯罪嫌疑人袭击受重伤。写字楼监控室发现电梯内异常后及时采取电梯制动措施，并派员到电梯内解救租户，送院救治，同时将袭击者扭送公安机关。租户要求物业公司承担未尽到安全保障义务的赔偿责任。【处理措施】法院认为，物业公司虽然负有安全保障义务，但这种义务应限于防范性安全保卫活动，并不能要求其达到根除治安隐患和刑事案件的功能。物业公司设置了监控室、保安员，并在事发时及时做出反应和处理，应当认定已经尽到了安全保障义务，故对租户的赔偿要求不予支持。法律问题：1、物业公司安全保障义务的性质和限度；2、如果物业公司未尽到合理的安全保障义务，导致租户遭受侵害，即使刑事案件没有侦破，物业公司是否应当承担相应的民事赔偿责任。《物业管理条例》第四十六条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”。因此，物业公司的安全保障义务是一种基本的最低限度的社会秩序辅助维持义务。在司法实践中，主要从以下方面对物业公司是否尽到这一义务进行考察：物业管理公司的保安制度是否到位，有否符合法规、规章或相关文件的强制性规定的合格保安人员，其数量、质量与物业规模、安全情况是否相适应，各项保安制度是否完备、合理，并在日常管理中得到了认真落实；是否具备了与合同约定或与物业状况、安全等级和收费标准等相适应的保安措施，如合理的门卫、门岗、巡查、盘问等各项制度；保安人员是否勤勉尽职，保障监控系统是否正常有效运作；发现犯罪或侵害业主时是否及时采取相应的合理措施；业主对安全提出合理怀疑或指出不足时是否引起重视并予以改进。只要物业管理公司尽到了上述义务，即便发生了第三人对业主的侵害行为，物业公司也不需承担责任。因此，本案中物业公司在发现电梯内异常后所采取的处理措施，已经尽到了安全保障义务的要求，不应承担责任。（自由裁量权）假设物业公司没有尽到安全保障义务，可否以租户受到袭击涉及刑事案件而免除民事赔偿责任呢？犯罪嫌疑人袭击租户的行为，与物业公司未尽安全保障义务而给租户造成的侵害是两个不同性质的法律关系，前者属于侵权行为，甚至属于刑事案件范畴，而后者属于违反合同义务产生的民事赔偿责任。即使刑事案件未侦破，仍然不影响物业公司因违反合同义务而应承担的责任。侵权案例三【案例综述】某业主酒后欲驾车进入停车场，被其所在大厦保安阻拦并打伤，业主起诉要求物业公司承担赔偿责任。【处理措施】法院认为，作为雇主的物业公司，应当尽到管理和保护业主权益的责任，业主被物业公司雇佣的保安打伤，物业公司具有管理上的失职。根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件若干问题的解释》第九条的规定，被告应对该损害行为承担替代责任，被告在承担了替代赔偿责任后，有向实际侵权人追偿的权利。雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任后，可以向雇员追偿。法律问题：1、保安殴打业主的行为是个人行为还是职务行为；2、物业公司对其保安殴打业主的行为应当承担怎样的赔偿责任。《侵权责任法》第三十四条：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任”。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款：“雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。”本案中，保安阻拦业主将车辆驶入大厦停车场，属于履行职务的行为。虽然物业公司并无授意保安打人，但因雇员的行为是完成工作职责的行为，应按司法解释推定为雇佣活动范围，即本案被告所雇佣的保安人员打人行为应视为职务行为而非个人行为。从《侵权责任法》和《人身损害赔偿司法解释》的规定来看，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，由其雇主承担赔偿责任，而对雇主是否有过错在所不问。由此引申的另一个问题是，雇主毕竟不是侵权的直接责任人，即使雇主承担了责任，是否可以向雇员追偿？《人身损害赔偿司法解释》规定的情形：雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任。这一情形，应当认为是雇员在职务行为中因一般过失致人损害，属于雇员未能预见，主观上并不追求损害结果的发生。雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。这种情形中，雇员主观上希望或放任损害结果的发生，比如在本案中，保安与业主起初仅是口头争执，后来保安对业主进行殴打，可以认定其主观上希望对业主造成人身损害。因此在此情形下，物业公司虽然需要承担赔偿责任，但承担责任后可以向保安追偿。合同责任案例一【案例综述】某业主将其车辆停放在物业公司管理的停车场。车辆停放期间，遭到某案外人酒后打砸毁坏，业主未支付停车费。业主以物业公司未能尽到保管义务为由，诉至法院要求物业公司赔偿损失。【处理措施】法院认定：业主与物业公司之间形成保管合同关系，物业公司未尽到合理注意义务，由此给业主造成的损失应予赔偿。《中华人民共和国合同法》规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。认定双方是否成立保管合同的关键在于考量物业公司是否暂时性取得了对涉案车辆的控制权。物业公司所管理的停车场是一个封闭的收费停车场，车辆进入停车场需要领取计时卡，车辆驶出停车场时需要刷卡并向物业公司管理人员交费。通过物业公司对进出停车场车辆的上述放行过程，可以认定物业公司对车辆拥有较高的控制权。《中华人民共和国合同法》第369条、第374条规定：保管人应当妥善保管保管物；因保管人保管不善，造成保管物毁损灭失的，应担承担损害赔偿责任。目前只有深圳法院将车辆停放合同认定车辆停放服务法律关系，其他大部分法院都认定为车辆保管合同关系，即如果物业公司有过错，则应承担责任，过错越大，责任越大。物业公司应当最大努力尽到该履行的义务：规范和落实停车场管理规章制度；完善停车场设施方面，应量做到封闭式管理，并尽可能在一些管理员视线死角安装监控设施；管理好停车牌、停车证等停车凭证，做好相关停车记录；投保“停车场公众责任险”；车辆被盗和被抢后应及时向公安机关报案，并及时通知车主；协助公安机关查看监控设施、协助车主向保险公司索赔，及时收集证明停车场已尽到合理审慎注意的证据。合同责任案例二【案例综述】《物业服务合同》约定物业公司提供的管理服务项目为：承担物业范围内交通、车辆行驶、停泊及管理；实行24小时保安服务和管理，全天候值班巡视，维护正常秩序，对停车场每2小时巡查一次；进出车辆实施登记管理，引导车辆有序停放等。某日，业主发现其停放在停车场的车辆有锐器刮痕，要求判决物业公司赔偿损失。【处理措施】法院认为，从《物业服务合同》内容来看，物业公司的责任主要在于对停车场的宏观安全保卫，而不涉及对某个业主个人的特定财产或车辆的微观保障之责，故本案重点在于考量物业公司是否尽了宏观安全保卫的管理义务。在实际管理中，进入车库仅能通过小区内的电梯和车库大门。物业公司对车库大门使用控制道闸系统，对进出车辆实行智能读卡登记，且保安每2小时对车库巡查一次，故物业公司对车库尽了相应的管理责任，对业主的车辆受损不存在过错。因业主与物业公司对车辆受损均无过错，根据公平原则，酌定由物业公司承担10％的责任。《民法通则》第132条规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”公平责任原则：当事人都没有过错，损害事实已经发生以公平考虑作为价值判断标准由双方当事人公平地分担损失公平责任原则通常在两种意义上使用：一是指在处理损害赔偿案件时，根据具体情况公平合理地确定赔偿数额；二是指在当事人对于损害的发生都不应承担民事责任时依据公平原则由当事人分担责任。因此，在本案中的车辆毁损，业主与小区物业管理公司均无过错的情况下，法院适用公平原则，判令物业管理公司承担适当的责任。合同责任案例三【案例综述】某顾客到商场购物，将车辆停放在商场停车场，并将手提皮包放在了车后座上。购物之后，顾客回到停车场，发现手提皮包不见了，车后门有被撬痕迹。顾客认为，是停车场保管失职造成自己的皮包丢失，起诉至法院要求停车场对此进行赔偿。【处理措施】法院认为，顾客的停车票据仅可作为证明其与商场存在车辆保管合同关系的证据，其既没有将皮包交付停车场管理人员，也没有将皮包放置在车内的情况明确告知停车场管理人员，所以，顾客与商场不存在保管合同关系，对于皮包的丢失，商场不应承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第368条：“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外”。顾客将车辆存放在停车场并领取停车卡，交付费用并收取票据。其中停车卡、收费票据仅能作为车辆保管关系的保管凭证。除非有其它证据证明停车场对车主车内财物负有保管义务，否则停车场无需对车内财物的丢失承担责任。关于认定停车场对车主车内财物是否负有保管义务，主要考察如下几个方面：1、