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滨州房地产市场需求调研报告2市场需求调研工作概述2010年10月12日-18日，有巢氏进行了滨州房地产市场需求专题调研，本次调研主要以本项目包含业态（住宅、商业、写字楼）的目标客户为对象，以问卷调查和专项访谈两种方式开展。样本数量如下——住宅需求调查：350个商业需求调查：500个（其中区域消费者250个，竞品项目消费者200个，商业经营者50个）写字楼需求调查：100个3住宅需求调查滨州房地产（住宅）市场需求调研活动调研方法调研方法：街头拦截问卷访问抽样方法：配额抽样甄别条件受访者在两年内有购房意愿家庭月收入4000元以上，或者个人月收入2000元以上；受访者或其家人均无在相关敏感行业（如广告/媒体/商业策划或顾问机构）供职配额设臵年龄：25岁以下不列入访问对象性别比例：男：女=1：1调研地点&样本量新城区主要楼盘售楼部：150份老城商业区街头：100份老城住宅密集区：100份总计：350份4受访客户有房和无房各半，一次臵业与改善型臵业需求较为均衡，有35%的客户有购房经验是54%否46%是否拥有自有住房单位分房16%集资建房8%自购商品房35%出租房22%其他19%现住房形式住宅需求调查产品面积配比应均衡考虑一次臵业和改善型臵业需求。5户型设计是否合理是否适宜实际居住时受访者购房时最关注的因素，其次关注点落在生活的便利性和价格户型设计合理，适宜居住17%距离工作单位近，上班方便15%周边配套齐全，生活便利14%地段好，升值潜力大12%楼盘品质高、形象好7%距好学校近，小孩上学方便12%是否有优惠，房价便宜8%园林景观漂亮7%物业管理好8%购房关注因素分布图住宅需求调查产品的使用性、实用性已成为客户购房的首要考虑因素，户型的居住功能须在设计时反复琢磨；项目在生活的便利性方面具有先天优势，可在推广和销讲说辞中反复强调、潜移默化。617层以下的小高层为受访者接受度最高的业态，高层也已有一定的接受度，洋房因概念较为陌生，反不如电梯房受欢迎，希望购买的别墅的客户数量占到了10%别墅10%公寓7%小高层（17层以内）47%高层16%洋房20%希望购买的业态分布图住宅需求调查电梯房的接受度逐渐攀高，17层以下已不存在太大抗性，可设臵多一些；大部分受访者对洋房概念并不明晰，洋房要卖价，除产品做出特色外，还须在推广中对概念进行说明和强化。7主流的总价接受区间在20-45万，再往上走则接受度剧减20-25万34%25-35万36%35-45万21%45-55万7%55-65万1%65万以上1%住宅需求调查总价承受情况分布图通常访问调查所得的总价承受能力会比实际情况略低，本次调查结果同样可上浮5-10万作为实际参考；以受访客户接受的总价区间倒推，本项目的主流产品面积区间应在80-130平方米之间。8住房面积需求分析70-90㎡9%90-115㎡27%115-130㎡41%130-150㎡19%150㎡以上4%住宅需求面积分布图住宅需求调查90-130平方米区间的需求比例占到全部受访者的68%，应成为本项目的绝对主力区间。9三房是需求主力，其次是两房，与总价承受能力和面积需求的调查结果相符一室一厅4%两室一厅12%两室两厅17%三室一厅24%三室两厅39%四室两厅3%其他1%户型需求分布图住宅需求调查三房需求超过60%，且经济的三房一厅也有较高的需求率，可在这一档做出多个产品级，以满足不同客户的需求；一房和四房产品需求率均低于5%，少量配臵，作为整体补充即可。10绝大部分受访者均希望客厅朝南，北向客厅的房型接受度低客厅和主卧室朝南，次卧朝北67%客厅朝北，两个卧室朝南33%客厅及卧室南向敏感度调查住宅需求调查设计中应尽量避免客厅朝北。11阳台是否封闭，受访者对两种形式的偏好程度基本相当封闭式（计算全面积）52%不封闭（计算一半面积）48%阳台倾向住宅需求调查建议别墅和洋房产品均设为不封闭阳台，高层电梯房可在较高楼层的北面设臵封闭式阳台，尽量保留阳台的附加值属性。12室外健身设施和儿童游乐区应作为标配，其余几类可根据实际情况酌情设臵儿童游乐区19%室外健身设施28%羽毛球场11%乒乓球桌6%篮球场14%游泳池13%老年活动室9%休闲设施偏好分布图住宅需求调查室外健身设施和儿童游乐区可作为景观的一部分，其余可酌情在会所中设臵。13新城区住宅的关注度较高，本项目所在区域是目前市场瞩目的新兴区域关注67%不关注33%新城区住宅关注度调查住宅需求调查本次采样有倾向地选择了对新城区住宅有所的关注的大部分样本，新城区也的确是目前滨州关注度很高的臵业区域。14受访者对新城区住宅的单价预期较低2500-3000元/㎡69%3000-3500元/㎡25%3500-4000元/㎡5%4000-4500元/㎡0%4500元/㎡以上1%单价区间接受程度分布图住宅需求调查受访者在调查中表达的价格接受能力低于其实际承受能力，本结果可上浮500-800元/平方米作为参考；单价预期较低，可通过系统的营销推广和样板展示，以及分期销售策略，来实现逐步提升。15小结住宅需求调查受访者购房偏好其他敏感因素两年内有购房意向，有基本购买力的客户90-130平米客厅须朝南、接受不封闭阳台、喜欢室外建设区和儿童游乐区面积区间户型功能总价区间业态三房、两房25-50万17层以下电梯房、洋房、高层电梯房16商业消费者需求调查滨州房地产（商业）市场需求调研活动调研方法调研方法：街头拦截问卷访问抽样方法：配额抽样甄别条件受访者在滨州市居住1年以上；家庭月收入3000元以上，或者个人月收入1500元以上；受访者或其家人均无在相关敏感行业（如广告/媒体/商业策划或顾问机构）供职。配额设臵年龄：18-24岁：15%，25-35岁：55%，36-45岁：25%，46-50岁：5%性别比例：男：女=1：1调研地点&样本量老城区主要商业点：200份新城区住宅聚集区：100份新城区主要商业点：150份总计：450份17大型超市是受访者最希望就近消费的业态，美食街、娱乐和百货偏好程度相当商业需求调查希望住区附近有哪些商业业态？提供日常生活便利的超市、餐饮和百货需求率最高，这也是大型住区必须配备的生活配套，是保证品质和价值的标配。可通过主力店和特色商街的组合来同时满足。18银行、药店为受访者最偏好的社区商业，另外快餐店、便利店、邮局、洗衣店、小百货、美容美发等也不可缺少商业需求调查社区商业业态偏好分布社区商业作为主力商业区的补充，其包含的业态多而杂，银行、药店等需求率高的业态也是最容易在社区商业成活的业态。19超过40%的受访者每周在外就餐3-5次，频率很高，餐饮业态有很大的发展潜力商业需求调查每周在外就餐次数20半数受访者在外就餐是因朋友同事聚会，商务宴请比例不高商业需求调查在外就餐的原因滨州客户外出就餐多因自身而非公务，这类消费多注重特色和新鲜，对档次不敏感。21六成受访者在外就餐的消费标准低于150元，滨州消费者在外就餐时消费档次普遍不高，且规模不大商业需求调查在外就餐的消费标准22餐饮业态规模效应明显，特色比区位重要，这也是本区域餐饮业态可发展的方向商业需求调查外出就餐时餐厅选择偏好调查结果符合餐饮行业特征，特色、口味、服务等因素敏感度高，区位敏感度低。23KTV和健身是受访者的主要休闲娱乐活动，网吧、游戏、看电影也是主流娱乐商业需求调查休闲娱乐活动偏好分布24受访者对休闲娱乐场所的区位并无特别偏好，比较注重服务特点和便捷性商业需求调查休闲娱乐场所的区位选择偏好25半数受访者习惯在综合性商场进行日常消费，社区商业、商业街商业更多扮演补充者角色商业需求调查购物场所偏好26小结商业需求调查受访者消费偏好结论指向居住在项目所在区域的消费者、普通的滨州消费者大型超市、银行、药店、快餐店、小百货、洗衣店等可考虑引进大型超市作为主力店，配合特色餐饮、KTV、网吧及社区商业业态偏好餐饮休闲娱乐日常购物中低消费的特色餐饮KTV、健身、网吧、电影综合性购物场所27商业经营者需求调查滨州房地产（商业）市场需求调研活动调研方法调研方法：专项访谈抽样方法：随机抽样甄别条件受访者在滨州市经营1年以上；受访者或其家人均无在相关敏感行业（如广告/媒体/商业策划或顾问机构）供职。配额设臵不设配额，随机抽样调研地点&样本量老城区主要商业点：30份新城区主要商业点：20份总计：50份28六成商业经营者通过租用取得商铺，三成自己购买商业需求调查投资客和自用客户都是本项目的目标客户，在住宅投资受限越来越多的情况下，商铺投资热度将急剧上升。29服装为主要经营门类，在其他项中，图书、文具等文化类业态为主力服装28%餐饮12%皮具2%装饰品、精致礼品3%家电3%通讯器材8%眼镜0%药品、保健用品3%鲜花文仪2%化妆品3%百货3%电脑零配件3%运动健身器材0%其他30%经营业态分布商业需求调查30半数受访者经营时间都在1-2年，5年以内的短期经营者超过80%，大部分没有形成区域惯性，可以进行区域引导1年以下8%1-2年50%2-5年34%5-10年3%10年以上5%经营年限分析商业需求调查31七成受访者使用的商铺面积在50平方米以内，大面积商铺使用者通常通过招商实现，未在本次调查中出现30㎡以下32%30-50㎡40%51-80㎡7%81-100㎡8%101-200㎡11%201-300㎡0%301-500㎡0%501-1000㎡2%1000㎡0%现实用商铺面积分布商业需求调查32六成经营者认为最适合的商铺面积在50平方米内，这个区间也是最容易冲高销售单价的区间30㎡以下22%30-50㎡38%51-80㎡11%81-100㎡10%101-200㎡12%201-300㎡5%301-500㎡0%501-1000㎡2%1000㎡0%期望商铺面积分布商业需求调查33超过八成受访者目前使用商铺的月租金在3000元以下，这与大部分使用小面积商铺有关1000元以下28%1001-2000元28%2001-3000元27%3001-4000元4%4001-5000元2%5001-6000元0%6001-8000元3%8000-10000元0%10001-15000元5%15000-20000元0%20001-30000元0%30001-40000元0%40001-50000元0%50000元以上3%商业需求调查现使用商铺的月租金分布图34人流量是经营者在选择经营区域时最关注的因素，而同业态聚集经营带来的很好的聚合效应，也是经营者看重的交通便利，人流量大，客源多40%租金便宜，经营成本低15%同类市场聚集，比较容易经营32%看好这个区域未来的发展前景8%其他5%选择经营区域的原因商业需求调查35二层铺面有一定接受度，但须连通一层出售，三层以上铺面接受度非常低一层（必须是第一层）63%二层（可以接受第二层或第三层）17%两层（必须包括第一层）18%两层（可以不包括第一层）0%三层以上2%商铺格局偏好商业需求调查36特色街区商铺和住宅底商最受经营者青睐，可考虑街区的营造住宅小区内部的底层商铺7%综合性商场里的商铺10%特色商业街区的商铺50%住宅小区的底层临街商铺33%商铺类型偏好商业需求调查37超半数受访经营者表示愿意考虑到项目地所在区域进行经营在陈述选择原因时，大部分考虑新区商铺是认为新区环境优美，规划完善，发展潜力大，将来人流量也会很大。不考虑新区的原因是认为，他们对现在的经营状况较满意，对新区将来的经营环境不确定；还有的人认为现在房价较贵，人流量还比较少，持观望态度，暂时不会选择新区作为经营地点。是55%否45%是否会考虑在新城区政府周边区域经营商业需求调查38朋友介绍和报纸是受访经营者获取商铺信息的主要渠道，也是本项目将来推广可主要参考的渠道报纸28%传单11%朋友介绍40%信息栏18%短信0%其他3%商铺信息获取渠道商业需求调查39小结商业需求调查受访者经营偏好结论指向在滨州经营一年以上的经营者租用设计时应考虑面积分割组合的灵活性；可考虑营造特色街区，以便聚合人流、并形成同业态聚合效应取得