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房地产抵押估价报告项目名称:南宁市青山路10号澳洲丽园15单元15-**号房房地产抵押价值评估委托方：某某估价方：广西某某房地产评估有限公司估价人员：************估价作业日期：2011年1月14日至2011年1月17日估价报告编号：(桂)某某（2011）(房)字第004号目录一、致委托方函……………………………………………………………………2二、估价师声明……………………………………………………………………3三、估价的假设和限制条件………………………………………………………4四、估价结果报告…………………………………………………………………5五、附件……………………………………………………………………………8 六、估价技术报告（仅供估价机构存档和有关政府主管部门查阅）…………9致委托方函某某：受您委托，我公司于2011年1月14日至1月17日对位于南宁市青山路10号澳洲丽园15单元15-**号房房地产抵押价值进行估价，估价目的是为确定估价对象房地产抵押贷款额度提供参考依据。根据国家有关法律法规和技术规范要求，我公司估价人员对估价对象进行认真的实地勘察，收集必需的房地产市场信息资料，选择适宜的估价方法，对估价对象进行科学、公正的估价。估价对象房地产建筑面积为137.06平方米，于估价时点2011年1月14日在满足本报告已说明的全部假设限制条件下的抵押价值估价结果为：房地产单价：7994元/平方米；房地产总价值：109.57万元（大写：壹佰零玖万伍仟柒佰元整）；币种：人民币。广西某某房地产评估有限公司法定代表人：二○一一年一月十七日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价；因专业职责范围，我们对建筑面积也未进行实地测量。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.我们依据委托方提供的资料进行估价，委托方对其所提供资料的真实性、合法性负责。8.本估价报告及估价结果仅限于为确定估价对象房地产抵押贷款额度提供参考依据。估价方不为委托方在估价目的界定范围以外使用本报告及估价结果的行为负责。注册房地产估价师签名：估价假设和限制条件一、本次估价的假设条件1.本次估价以南宁市房地产市场在估价时点为自由开放、完全竞争状态下的公开市场为假设前提。2.本次估价以委托方提供的资料真实、合法、有效为前提。3.受专业所限，本次估价无法、也不可能对估价对象房屋内部结构进行测试，因此不能确定估价对象房屋内部结构是否存在受损情况；本次估价设定估价对象房屋的结构、设施和设备质量合格，且处于正常、合理的使用和维护状况；如出现与该设定不符的情况，估价方概不负责。4.估价建筑面积以委托方提供的《房屋所有权证》复印件上载明的建筑面积为准，估价人员进行了实地查看，但未进行实地测量。5.因委托方未提供有关土地使用权权属相关证件，本次估价仅依据《房屋所有权证》判断估价对象为商品房，而商品房所占用的土地一般为出让土地，即本评估结果为公开市场价格，包含房屋建筑物价格及其分摊的国有出让建设用地使用权价格。6.本次估价对象作为住宅用途为目前合法使用前提下的最高最佳使用用途。二、本估价报告及估价结果使用的限制条件1.本报告估价结果是在满足上述全部假设条件下的房地产价格，如上述假设条件发生改变，则需重新进行评估。2.本估价报告仅对估价对象价值的公允性负责，并未考虑房地产处置及重估增值可能承担的税费等对其价值的影响。3.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上。报告的解释权为本估价机构所有，未经本公司书面同意并签章，任何机构和个人不享有该报告书的解释权。4.需提请本报告使用者注意的是：本估价结果是指设定法定优先受偿款为零条件下的房地产抵押价值，并不代表实际的抵押价值，抵押额应由当事人双方根据当地房地产市场实际情况及抵押实现时应交纳的税费和可能发生的风险并结合本报告结果综合确定。三、房地产风险及报告使用提示1.抵押房地产本身风险：房地产由于具有不可移动性、寿命长、价值量大、保值增值的特性，既有适宜作为担保物的一面，也有存在风险的一面。2.抵押期间可能发生的房地产信贷风险关注点：房地产相关政策、利率、房地产市场、通货膨胀等风险关注点。3.估价报告使用者应在综合考虑各种风险因素的前提下，认真通读估价报告全文，合理使用评估价值。房地产估价结果报告一、委托方委托人：某某。二、估价方估价机构：广西某某房地产评估有限公司；机构地址：南宁市新城区竹塘路18号米兰大厦5层501号房；资格等级：贰级；注册证书编号：[2009]桂建房评字4501A0029；法定代表人：张新杰；联系人：宁顺光；联系电话：0771-5704868。三、估价对象1.估价范围本次估价范围为某某拥有产权的位于南宁市青山路10号澳洲丽园15单元15-**号房，建筑面积为137.06平方米，其中含公摊面积15.18平方米。2.物质实体状况估价对象位于一栋9层钢混结构住宅楼的第6层。该住宅楼为南北朝向，一梯二户，一部消防楼梯，一部电梯，估价对象户型为三房二厅。外部装修状况如下：外墙面刷涂料，楼梯间地面铺瓷砖，墙面刮腻子，铁艺扶手。室内装修如下：厅与房间地面铺木地板，内墙面刮腻子，木踢脚线，客厅做有电视幕墙；入户门为防盗门，室内门为实木门；厨房、卫生间地面均铺防滑砖，墙面瓷砖到顶，天花板铝塑板吊顶；水电齐全，均为暗设。综合评价户型较优，装修状况为中档装修。据委托方介绍，估价对象约于2000年竣工并投入使用；现场勘察房屋维护较好、通风采光较好，判定为完好房，综合成新率为八五成新。3.权益状况估价对象房屋所有权人为某某，系2000年8月向广西万通房地产有限公司购买所得。已取得《房屋所有权证》，证号为：邕房权证字第01381779号，房屋权属来源合法，该证书上记载抵押等他项权利记录已注销。委托估价方未能提供有关土地的权属证明。4.区位状况估价对象位于南宁市青秀区青山路10号澳洲丽园，区域内主要为单位小区和住宅楼，如：广西水产研究所、东方园、竹青苑、云星钱隆天下等。周边有菜市场、利客隆超市、广西医科大学第一附属医院、琅西小学、南宁市第三中学、广西医科大学、广西水产畜牧学校、各大银行网点、南湖公园等生活配套服务设施，能较好满足居民日常生活的需要。临近的青山路上有城环2线、10、12、30、32、33、47、89、220等多路公交车通行，对内交通较优。四、估价目的委托方拟以估价对象向金融机构抵押贷款，本次估价目的仅为确定估价对象房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2011年1月14日（实地勘察时点）。六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。本报告所评估的房地产抵押价值包含房屋建筑物价格及其应分摊的国有出让建设用地使用权价格。七、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；2.《中华人民共和国土地管理法》；3．《中华人民共和国城乡规划法》；4.《中华人民共和国物权法》；5.《中华人民共和国担保法》；6.《城市房地产抵押管理办法》；7.《房地产抵押估价指导意见》；8.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；9.《房屋所有权证》(证号:邕房权证字第01381779号);10．委托方提供的其他相关评估资料；11.估价方调查、收集的南宁市房地产市场资料。八、估价原则本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，根据估价时点南宁市房地产市场状况，考虑估价目的和估价对象用途特征，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，因为南宁市类似估价对象的房地产交易案例比较多，适宜采用市场比较法；同时，估价对象为具有收益的房地产，所以也适宜采用收益法进行评估。市场比较法：是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：是预测估价对象的未来收益，然后利用适当的资本化率将其转换为价值来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果经估价人员对影响估价对象房地产价格的各因素进行充分调查和科学分析，遵循房地产估价的基本原则和程序，采用适宜的估价方法，确定估价对象建筑面积137.06平方米，于估价时点2011年1月14日在满足本报告已说明的全部假设限制条件下的抵押价值估价结果为：房地产单价：7994元/平方米；房地产总价值：109.57万元（大写：壹佰零玖万伍仟柒佰元整）；币种：人民币。十一、估价人员注册房地产估价师估价师注册证书号签名******4520100009******4520070021十二、估价作业日期2011年1月14日至2011年1月17日。十三、估价报告应用的有效期在当地房地产市场及估价对象状况未发生重大变化时，本估价报告及估价结果有效期为壹年，即从2011年1月17日起至2012年1月16日止。十四、估价对象变现能力分析估价对象现状为住宅用途，同类房地产在市场上流通较多。考虑到估价对象的自身状况、区位状况以及目前当地房地产市场的供求状况，变现所花时间较短，综上所述，估价对象的变现能力较强。附件1.《房屋所有权证》2.估价对象照片3.估价对象位置示意图4.估价机构营业执照5.估价机构资质证书6.房地产估价师资格证书7.估价机构备案证明（以上均为复印件）房地产估价技术报告一、个别因素分析1.估价范围本次估价范围为某某拥有产权的位于南宁市青山路10号澳洲丽园15单元15-**号房，建筑面积为137.06平方米，其中含公摊面积15.18平方米。2.物质实体状况估价对象位于一栋9层钢混结构住宅楼的第6层。该住宅楼为南北朝向，一梯二户，一部消防楼梯，一部电梯，估价对象户型为三房二厅。外部装修状况如下：外墙面刷涂料，楼梯间地面铺瓷砖，墙面刮腻子，铁艺扶手。室内装修如下：厅与房间地面铺木地板，内墙面刮腻子，木踢脚线，客厅做有电视幕墙；入户门为防盗门，室内门为实木门；厨房、卫生间地面均铺防滑砖，墙面瓷砖到顶，天花板铝塑板吊顶；水电齐全，均为暗设。综合评价户型较优，装修状况为中档装修。据委托方介绍，估价对象约于2000年竣工并投入使用；现场勘察房屋维护较好、通风采光较好，判定为完好房，综合成新率为八五成新。3.权益状况估价对象房屋所有权人为某某，系2000年8月向广西万通房地产有限公司购买所得。已取得《房屋所有权证》，证号为：邕房权证字第01381779号，房屋权属来源合法，该证书上记载抵押等他项权利记录已注销。委托估价方未能提供有关土地的权属证明。二、区域因素分析区域因素是指影响城镇内部区域之间房地产价格水平的因素。根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象作为住宅用途的特点，我们主要从繁华程度、交通便捷程度、公共设施配套完备程度、城市规划条件等方面对影响估价对象房地产价格的区域因素进行分析：1.繁华程度估价对象位于南宁市青秀区青山路10号澳洲丽园，地处南宁市青秀区，区域居住环境好，小区入住率高，人流量和人口密度大，是南宁市较好的商住区域，青山路的临街商铺人气旺，商业繁华度较优。2.交通便捷程度价对象位于南宁市青秀区青山路10号澳洲丽园，临青山路，对外