搜索
第一章练习题答案1.如何界定我国房地产的概念?广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，包括大部分作为资源的和商品的土地和房屋，既包括经营性的，也包括非经营性的。狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括非商品经营性的房地产。我国现行的房地产制度和理论是以狭义上的房地产为主要规范和研究对象。狭义房地产的主要相关法律为城市房地产法及其相关法律法规。2.如何理解房产与地产的关系?（1）房产与地产不是绝对的从属关系在房产与地产的关系问题上，我国长期以来否认土地权利的商品性，同时保留部分房产的商品经济权利，故采取房产和土地分别立法、分别调整的方式，只是在改革开放以后，人们才逐步强调房产与地产的不可分割性，但在房产与地产的关系上却又出现了所谓“房随地走”还是“地随房走”之争。“房随地走”的主张认为，应当以地产为主权利、房屋为从属权利，二者是“皮和毛的关系”，没有土地也就没有房屋，房屋只能依附于土地存在。土地是公有，即国家和集体所有，因而更应强调房随地走。房地产应指进入市场流通的土地及地上房屋和其他附属物，房地产市场实质是土地市场，土地管好了房屋管理就有了前提和基础。“地随房走”的主张则认为我国土地所有权和使用权可以相分离，而房屋与房屋基地不可分离，土地使用权可以随房屋所有权进入市场流通，在这种情况下，土地所有权的法律意义退到第二位，房屋所有权或房产则成为房地产的核心。所谓谁随谁走的问题，从法律的角度来看无非是两个问题：一是主权利与从权利关系问题，二是法律可能对不同的所有权实行不同程度的保护。无论是我国还是实行土地使用权制度的其他国家和地区，土地使用权已经作为一项独立的财产权存在，而不是传统大陆法仅作为所有权权能之一的从权利。在房地产法律制度中，土地所有权、土地使用权和房屋所有权是相互并列的，并无从属意义。至于第二个问题，我国实行社会主义市场经济以来，已经摒弃了以往旧体制下公有制财产和私有财产在所有权上有高低贵贱之分并实行不同程度的法律保护的旧观念，主体的平等性当然意味着法律保护的平等性，在这种情况下，房产与地产谁随谁走的提法已无实质意义，也不科学。（2）房产与地产的结合关系地产是土地中的特定部分；房产是房屋中的特定部分；乡村房地产属于广义上的房地产；城市地产和城市房产构成狭义上的房地产；城市地产与房产结合才产生地价。3.试述房地产业的性质和作用。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业在国外又称不动产业、不动产交易、不动产市场等。1987年城乡建设环境保护部《关于发展城市房地产业的报告》对房地产业范围的定义为：“土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。”（1）房地产业对人民生活的重要作用；（2）房地产业对完善市场体系的作用；（3）房地产业对发展国民经济、增加国家财富的作用。4.试述我国房地产业可持续发展的法律途径。《中国21世纪议程》第十章关于人类住区可持续发展的规定指出，“资源短缺是中国人类住区发展必须面对的又一挑战，由于技术水平不高、利用不当，更增加了这些问题的严重性”；在方案领域中提出改善人类住区环境、向所有人提供适当住房和促进建筑业可持续发展的目标。第十四章对自然资源保护与可持续利用作出规定，指出：“以较低的资源代价和社会代价取得高于世界经济发展平均水平，并保持可持续增长，是具有中国特色的可持续发展战略选择。”并对土地资源的管理与可持续利用作出具体规定。可持续发展战略与合理利用土地的基本国策相一致，已经成为我国房地产法制建设必须遵循的原则。可持续发展在我国法律规范中的体现目前主要限于我国承认和加入的一些国际公约；在国内规范中，国务院制定的《中国21世纪议程》是我国对可持续发展原理最系统的阐述，近年来可持续发展更已成为我国的经济发展战略规定于党和政府的文件中，但从规范的性质来看基本属于政策性规范，真正规定于立法中的仅见于修改的《土地管理法》。由于可持续发展强调的代际公平对未来人利益保护的观念与法理学上法律仅限于对当代人即现实社会中既存的权利保护的原理相抵触，因而即使在国际法意义上，可持续发展作为一种行为规范，往往被解释为“软法”，在国内立法上，它也主要作为一种指导思想或法律原则体现出来。我国房地产法律制度的完善过程中，可持续发展在以下方面具有特别重要的意义：（1）加强对土地资源的物权法保护《中国21世纪议程》关于改革自然资源管理体系的主要目标规定，“明确政府、企业和个人在自然资源的所有权和开发经营权方面的权利与义务”；“根据强化市场经济的原则，完善有关自然资源管理和保护的现行法律和管理制度”。关于实现上述目标的行动方案中规定，“建立和完善自然资源产权制度，实行资源所有权与使用权分离，以及资源的有偿使用和转让”。总的来说，土地使用权出让制度在对土地资源的利用特别是商品化开发方面较为积极，保护功能则较为次要；而传统物权法特别是土地所有权制度则在土地商品化问题上较为保守，对土地资源保护的功能较为强烈。我国香港地区土地使用权出让制度局限性的一个重要原因是基于历史原因形成的土地所有权制度事实上的缺位；我国内地土地资源保护长期以来是以行政法规范为主，而民法物权法的保护不够完善，与兴旺红火的土地使用权出让制度相比，物权制度显得比较单薄，二者关系有嫌失衡。此外，明确政府、企业和个人在自然资源的所有权和开发经营权方面的基本权利与义务，也必须以物权法为本，借此对土地使用权出让制度的行政主导因素予以必要的制约。《中国21世纪议程》规定，“为更有效地管理自然资源，组织力量实施市场经济刺激手段，同时考虑社会的公平分配”；“建立一种政府与社会相结合的连续监督体系，鼓励公众参与自然资源的持续管理活动”；“建立自然资源的地区和部门开发利用规划分配机制，尤其是中长期资源分配机制”。完善我国土地使用权出让制度的一个重要方面是强化可持续发展战略的“限制”和“需要”原则，为此应对《土地管理法》、《城市房地产管理法》等现行法律中的有关制度进行必要的修改，引入可持续发展机制；同时要学习和借鉴我国香港地区土地使用权出让制度及《消费者权益保护法》中公众参与、政府与社会相结合的监督机制，将土地使用权出让制度对可持续发展可能造成的不利降至最低限度。（2）可持续发展战略与我国三级房地产市场法联合国《21世纪议程》要求各国“必须发展和执行综合的、有制裁力的和有效的法律和条例”；《中国21世纪议程》指出：“与可持续发展有关的立法是可持续发展战略和政策定型化、法制化的途径，与可持续发展有关的立法的实施是把可持续发展战略付诸实现的重要保障。”“为适应中国社会主义市场经济体制的建立，对已有的与可持续发展有关的立法进行调整完善，引入符合市场经济规律和市场机制要求的法律调整手段。”我国房地产法作为与可持续发展有关的立法，同样面临着一个如何调整与完善或者说如何再造的问题。我国内地房地产市场的一个重要特征是房地产市场被人为地分为三级：一级市场为土地使用权出让市场；二级市场为与土地使用权第一次转让相联系的房地产销售市场；三级市场为房地产的再转让及抵押、租赁市场。我国香港地区房地产市场基本上也呈这种三级划分格局，我国澳门地区这种格局在一定程度上存在但并不明显，而主要是按照房地产市场交易的经济行为和土地使用权的权能与结构来划分房地产使用权市场，包括租借土地使用权、租赁土地使用权和无偿土地使用权这三级土地及房地产市场。其他国家和地区不存在土地使用权出让，因而无所谓三级市场的划分。这种划分本身就必然存在着脱节的可能，相应地使可持续发展面临更大的障碍，因此可持续发展对于这种房地产市场模式的意义更为重要。我国房地产业发展的非持续性在三级房地产市场分别表现为：一级市场批地过多过滥导致土地资源浪费严重，二级市场投机过度导致销售不畅，三级市场规范欠缺而在很大程度上以“隐形市场”的形式存在。可持续发展的原理是解决三级市场之间的脱节问题的必然选择，要把可持续发展所强调的资源保护、社会稳定、发展质量及利益统一的目标作为房地产立法的宗旨，才能从根本上保证房地产整体市场协调健康地发展。（3）更广泛地学习和借鉴世界各国的先进经验可持续发展作为一项国际性的经济发展战略，包含了先进国家许多保护自然资源的经验。我国房地产制度目前仍主要囿于香港模式，可持续发展较受局限，因而我们在如何发展房地产业的观念上应有所更新。在所有权和利用权问题上，虽然目前国际上的总趋势是重利用权而对传统的所有权绝对性、排他性予以必要的修正，但传统所有权理论的价值并未丧失，特别是其对自然资源保护的基础性作用是其他法律制度所难以取代的。一些普通法国家也意识到这一点。例如，美国虽然属于普通法系国家，但其唯独在土地所有权问题上与其他普通法国家不同，不仅引入了大陆法土地所有权的概念，而且在此基础上进一步实行土地发展权制度，通过国家对土地使用方向的控制，有效地保护土地资源；此外，美国政府取得的大量地产收益并非以增量开发土地资源的出让为途径，而是以税收为主要形式的存量土地资源利用为途径。在这两个方面，美国模式与我国香港地区模式迥然不同，却显然更有利于土地资源的可持续利用。我国作为一个经济快速增长的发展中大国，在资源的可持续利用问题上不仅对本国，而且对国际经济和社会发展越来越举足轻重，仅从这种意义出发，我们也应当开拓认识的视野，突破以往的模式，广泛地学习和借鉴世界各国的成功和先进的经验，走具有中国特色的房地产经济可持续发展道路。5.（1）不成立。（2）不受《中华人民共和国城市房地产管理法》保护，《房地产管理法》第2条规定：中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本案中合同买卖的房屋不属于法律规定的符合房屋买卖条件的城市房屋。第二章练习题答案1.试述房地产法的概念和调整对象。房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。广义上的房地产法包括确认和调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范；狭义上的房地产法指以《中华人民共和国城市房地产管理法》为核心的，及与之相配套的专门调整房地产关系的法律规范；此外，还有最狭义的房地产法，特指《中华人民共和国城市房地产管理法》。房地产法的调整对象是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会经济关系。所谓特定领域有广义与狭义之分，本书为广义的理解。按照房地产经济活动的范畴，房地产法的调整对象可分为房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的社会关系；按照此法律关系涉及的不同法律部门可分为以下三类：(1)房地产民事关系。具体包括：房地产权属法律关系(包括物权关系、房地产抵押关系、房屋继承关系、房屋赠与关系等)、房地产转让关系、房屋租赁关系、房地产相邻关系、房屋拆迁关系、房地产抵押关系等。房地产民事关系中的某些部分以民法一般调整为主、专门法规调整为辅，如物权关系、房屋继承关系、房屋赠与关系、房屋租赁关系、房屋拆迁关系、房地产相邻关系等；另一部分则为以商法性质为主的一些房地产专门立法所调整，如房地产交易关系、房屋维修关系、房地产中介服务关系、物业管理关系等。(2)房地产经济行政关系。这类关系中有一部分是纯粹的行政关系，如房地产行政管理关系，房地产规划管理关系(包括土地规划管理关系和城市建设规划关系)，土地保护关系，房地产质量、价格管理关系，房地产产权和产籍管理关系，房地产行业管理关系，房地产市场的监督管理关系等；另一部分也是大部分属于与经济法律关系相交叉而又以行政性为主的关系，如土地交易管理法律关系(包括国有土地使用权出让关系、集体土地使用关系、土地征用关系、土地使用权转让关系等)、房地产税费收缴关系、房地产金融关系、房地产国有资产经营管理关系、涉外房地产关系等。这类关系的主要特征是不具备财产内容或不以财产内容为主，主体之间以命令与服从、管理与被管理的关系为主。(