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内容合计物业类型用地面积（平方米）50000高层住宅容积率2商业计容建筑面积（平方米）100000车位高层住宅（㎡）90000合计商业（㎡）9500配套（㎡）500车位（个）1000不计容建筑面积（平方米）36000架空层（㎡）1000地下建筑面积（㎡）35000可售面积（平方米）99500高层住宅（㎡）90000商业（㎡）9500车位（个）假设都有产权1000总建筑面积（平方米）136000高层住宅（㎡）91500商业（㎡）9500地下建筑面积（㎡）35000税额(万元）销项税额8,090.91假设可开专票比例建安成本1,978.1880%城市基础设施配套费、开发间接费用、前期准备费、开发期间管理成本等192.4550%营销、管理费用115.4750%进项税额小计2,286.11应缴增值税5,804.80预缴增值税3,245.45实缴增值税5,804.80增值税附加696.58总结：3、简易征收方法公式如下：预征：销售回款÷（1+5%）×3%，清缴：销售额/1.05*5%4、一般计税方法公式如下：预征：销售回款÷（1+10%）×3%，清缴：增值税=销项税额-进项税额（注意：我这里取的都是现行的税率，税率如果以后变了要调整）5、增值税附加=增值税*12% （有些地方是*10%）项目指标假设销售额假设成本假设土地成本房地产开发成本营销及管理费用增值税及附加金额计算表假设条件类型进项税额1、增值税及附加先看是新项目还是老项目，新项目必须用一般计税方法，老项目可以用简易征收方法，也可以选择用一般计税方法。2、新老项目的界线是2016年5月1日=（销售收入-当期土地价款）÷1.1*0.1-【有进项的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率】总销售额（万元）900001900010000119000类别总成本（万元）可开专票比例契税900土地出让金30000合计30900建安成本2720080%城市基础设施配套费、开发间接费用、前期准备费、开发期间管理成本等680050%合计34000营销、管理费用408050%合计4080增值税税率10%6%6%12%销售额假设成本假设（销售收入-当期土地价款）/1.1*0.1增值税及附加金额计算表假设条件计算公式建安成本（开票10个点）*可开票比例/1.1*0.1其他开发成本（开票6个点）*可开票比例/1.06*0.06费用（开票6个点）*可开票比例/1.06*0.061、增值税及附加先看是新项目还是老项目，新项目必须用一般计税方法，老项目可以用简易征收方法，也可以选择用一般计税方法。2、新老项目的界线是2016年5月1日=（销售收入-当期土地价款）÷1.1*0.1-【有进项的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率】销项税-进项税销售回款/1.1*3%增值税附加=增值税*12%内容合计物业类型用地面积（平方米）50000高层住宅容积率2商业计容建筑面积（平方米）100000车位高层住宅（㎡）90000合计商业（㎡）9500配套（㎡）500车位（个）1000不计容建筑面积（平方米）36000架空层（㎡）1000地下建筑面积（㎡）35000可售面积（平方米）99500高层住宅（㎡）90000商业（㎡）9500车位（个）假设都有产权1000总建筑面积（平方米）136000高层住宅（㎡）91500商业（㎡）9500地下建筑面积（㎡）35000税额(万元）销项税额8,090.91假设可开专票比例建安成本1,978.1880%城市基础设施配套费、开发间接费用、前期准备费、开发期间管理成本等192.4550%营销、管理费用115.4750%进项税额小计2,286.11应缴增值税5,804.80预缴增值税3,245.45实缴增值税5,804.80增值税附加696.58序项目总计普通住宅一转让房产收入总额110,909.09二扣除项目金额合计1取得土地使用权支付金额30,900.002房地产开发成本31,829.373房地产开发费用（10%）4增值税附加696.585加计20%的扣除项目三增值额四增值额与扣除项目之比例五适用税率营销及管理费用项目指标假设销售额假设成本假设土地成本房地产开发成本增值税及附加金额计算表类型假设条件进项税额土地增值税计算表（万元）六速算扣除系数应缴土地增值税税额9,847.68预缴土地增值税3,754.73实缴土地增值税-这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。因此：房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元总销售额（万元）900001900010000119000类别总成本（万元）可开专票比例契税900土地出让金30000合计30900建安成本2720080%城市基础设施配套费、开发间接费用、前期准备费、开发期间管理成本等680050%合计34000营销、管理费用408050%合计4080增值税税率10%6%6%12%非普通住宅其他83,880.8327,028.2770,366.8311,877.9227,949.752,950.2525,773.346,056.035,372.31900.63526.82169.7510,744.621,801.2613,513.9915,150.3519.21%127.55%30%50%销售额假设成本假设增值税及附加金额计算表假设条件计算公式（销售收入-当期土地价款）/1.1*0.1建安成本（开票10个点）*可开票比例/1.1*0.1其他开发成本（开票6个点）*可开票比例/1.06*0.06费用（开票6个点）*可开票比例/1.06*0.06（B）开发成本-进项税；按总建筑面积分摊（车位按照产权面积）销项税-进项税销售回款/1.1*3%增值税附加=增值税*12%销售收入-销项税；按销售收入分摊土地增值税计算表（万元）计算公式扣除项目相加(A)土地出让金+契税；按可售面积法分摊(A+B)*10%按照销售收入分摊(A+B)*20%转让房产收入总额-扣除金额合计增值额/扣除项目比例依据增值额/扣除项目比例选择比例0%15%4,054.205,793.492,626.361,128.36这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。因此：房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元依据增值额/扣除项目比例选择扣除系数增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数（销售回款-预缴增值税）*相应预征率内容合计用地面积（平方米）50,000.00容积率2.00建筑密度（不大于）0.25计容建筑面积（平方米）100,000.00高层住宅（㎡）95,000.00商业（㎡）4,500.00配套（㎡）500.00车位（个）1,000.00不计容建筑面积（平方米）35,000.00架空层（㎡）地下建筑面积（㎡）35,000.00可售面积（㎡）99,500.00高层住宅（㎡）95,000.00商业（㎡）4,500.00车位（个）800.00总建筑面积（平方米）135,000.00高层住宅（㎡）95,000.00商业（㎡）4,500.00配套（㎡）500.00地下建筑面积（㎡）35,000.00配套面积商业面积物业类型可售面积（平方米）高层住宅95,000.00商业4,500.00车位（个）800.00小计99,500.00销售单价假设（元/平方米）销售额假设1082312000100000该地块是商住用地，兼容不大于10%的商业，也就是说商业最大可以做到10万*10%=10000平方米。但是我们要不要做这么多商业呢？如果从货值最大化的角度来考虑，因为商业一般售价比住宅高，是要做满的。但是商铺现在不太好卖。以前大家信奉“一铺养三代”，商铺价格高而且好去化。但是现在小商铺生意比较难做，商铺不好卖了，1万平商铺对于一个10万平的小区来说还是挺多的，我们少做一点，只做4500平。配套面积一般都是按照最低要求做。计容建面总共10万方，先查挂牌文件+当地设计规划，假设我们算出配套（物业用房等等）必须大于500平米。也就是说剩下还有10万-500平=99500平方米。一个车位35平米80%车位可售8层小高层底商100平米计容配1个车位用地性质是商住用地，占地面积50000平方米，容积率不大于2.0，兼容不大于10%的商业，建筑密度不大于25%，建筑限高45米。车位配比:每100平方米计容面积要求配1个车位。起拍价4亿元。项目经济技术指标备注类别土地出让金契税小计类别城市基础设施配套费前期工程费建安成本开发间接费小计类别管理费用营销费用小计融资类型放款时间金额（万元）期限（年）116,218.5040,000.00建安成本33,750.0010%80%城市基础设施配套费、开发间接费、前期准备费、开发期间管理成本等4,050.006%50%营销管理费用5,229.836%50%进项税额小计应缴增值税（万元）预缴增值税（万元）实缴增值税（万元）增值税附加总计普通住宅高层116,218.50##########100%0%88%109,289.5596,688.45转让房产收入总额分摊表进项税销向税额（万元）6,928.95成本/费用金额税率假设可开专票比例总建面150元/平总建面2500元/平总建面50元/平融资情况假设销项税销售收入当期土地成本增值税及附加金额计算表土地融资2019年1月200001假设条件假设条件假设条件土地成本房地产开发成本营销及管理费用成本及费用假设楼面地价4000元/平土地出让金3%总销售收入1.5%总销售收入3%总建面100元/平99,500.0095,000.00100%0%95%41,200.0039,336.68112,000.0095,000.00100%0%85%35,230.8329,883.29116,218.50##########100%0%88%505.41447.14序号项目总计普通住宅一转让房产收入总额109,289.55二扣除项目金额合计99,865.491取得土地使用权支付金额41,200.002房地产开发成本35,230.833房地产开发费用（10%）7,643.084增值税附加505.415加计20%的扣除项目15,286.17三增值额9,424.05四增值额与扣除项目之比例五适用税率六速算扣除系数应缴土地增值税税额2,827.22预缴土地增值税3,521.81实缴土地增值税3,521.81-序号项目（不含增值税）万元一销售收入109,289.55二销售成本76,430.831地价41,200.002开发成本35,230.83三附加税505.41四土地增值税3,521.81五销售费用+管理费用5,081.82七财务费用2,400.00八利润总