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拉美化陷阱当前中国与当年日本日本房地产市场崩溃日本金融危机物流1104第八组王守静温志欢汤敏尹贵明拉美化陷阱ThetrapofLatin-America20世纪70年代，拉美国家经济社会发展过程中的失衡拉美经济发展历程20世纪50年代中期20世纪60年代20世纪70年代全面推进起飞停滞城市化工业化短暂复苏20世纪90年代e-CRMfunction在经济发展过程中重增长、轻分配城市与农村发展失衡人与自然的关系得不到和谐发展教育事业发展缓慢不能恰如其分的把握开放与保护的力度拉美化陷阱中产阶级理论---理解“拉美化”的一个视角中产阶级：具有一定程度的经济独立性，但是在社会中的影响或权力都不大的具有相近的自我评价、生活方式价值取向的一个群体或社会阶层作用：对社会政治、经济和文化保持稳定和健康发展有决定性影响。基尼系数0.5贫富差距警戒线拉美平均系数0.522巴西0.570阿根廷0.513拉美国家中产阶级弱小中国0.42007年丹麦0.247日本0.249澳大利亚0.3520.469一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风拉美国家中产阶级弱小的原因123白种人大资产阶级，有色人种无产阶级，混血人种中产阶级财富向社会富有阶层高度集中，贫富差距加大进口替代和新自由主义，外资主导型开放道路少数人使用非诚实手段疯狂瓜分社会财富威权政治经济模式种族制度一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风“拉美化”对中国的警示23GDP的增长必须要能够带来国民财富的快速增长社会财富的平均分配在任何时候都不能够偏废处理好引进外资与发展民族经济和自主创新的关系1--------对中国的警示成为最大债权国和投资国现象房地产价格暴涨暴跌经济增长由盛转衰股票价格暴涨暴跌泡沫经济成因1、背景条件日本经济进入中低增长阶段，出现生产过剩和资本过剩金融自由化，推动资产市场的发展日元大幅升值，对日本经济产生了较大的影响2、直接原因政府实行扩张性宏观政策，矫枉过正银行支持企业投资房地产市场乐观预期强化投资信心，形成资产价格自我实现机制日本政府的政策失误市场资金过剩，企业和个人投机活跃经济持续繁荣股市价格高涨房地产价格高涨本币对内价值相对稳定，对外持续升值政府为对冲本币升值的影响而采取宽松的货币政策，导致市场流动性过剩企业和家庭投资热情高涨中国经济与当年日本泡沫经济的相似性政府对资产泡沫的认识和调控措施不同经济泡沫化的原因不同经济泡沫化的背景不同经济泡沫化的程度不同房地产投资大众化房地产泡沫形成经济持续高速增长房地产泡沫化直挂云帆济沧海StoryTime日本的房地产泡沫危机一莫任东西南北风一莫任东西南北风房地产泡沫的含义房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风房地产市场泡沫产生的原因分析房地产商品的特殊性土地的稀缺性地价具有虚构性房地产市场是不充分市场银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性政府部门的不正之风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风房地产泡沫原因分析地价具有虚构性政府部门的不正之风银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性土地的稀缺性房地产市场是不充分市场房地产商品的特殊性房地产泡沫原因分析80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业,日本地价开始疯狂飙升。1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升1987年住宅用地价格竟上升了30.7%,商业用地则跳升了46.8%。1989年,泡沫经济的最高峰,石狮子眼前的银座四丁目的地价,是每坪(3.3平方米)1.2亿日元。东京的另一个地标——东京帝国广场,广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。日本正沉浸在一个“地价不倒”的神话中。“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住。”莫邦富说，“在当时的日本报纸上这样的言论经常可以看到，并且被大部分日本人接受并引以为豪。1990年,六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈,从1986年开始,出现了几乎是垂直式的地价上涨,高峰1990年的地价大约1983年的2.5倍。随着地价暴涨，城市住宅价格也开始水涨船高。一般来说，劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的5倍左右。在1990年，东京都市圈的住宅价格与年收入之比已经超过了10倍，在核心地区更是达到了近20倍的水平。即使在大阪都市圈，这个比值也超过了7倍。1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房地产价格就下降了15％～20％。据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低点。著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。当日本政府意识到泡沫的严重性时，他们采取了强硬的挤泡沫手法面对危机，日本——强硬的挤泡沫手法一莫任东西南北风一莫任东西南北风日本央行3次上调贴现率。1990年8月，为防止海湾战争带来的油价上涨的冲击，日本银行将贴现率从4.25％一次性上调到6.0％。在短短的一年零三个月里加息3.5个百分点，可见其力度之大。提高银行利率，进行宏观调控。从财政政策上入手1990年3月，大藏省在政府税制调查会中设置了土地税制小委员会，探讨对土地税制的强化问题。10月，确定了以设立地价税为支柱的土地税制的改革方向，并制定了《土地基本法》，次年4月开始征收地价税。1990年12月，土地政策审议会决定要拉低地价，正式开始挤压泡沫。才下眉头，却上心头中国房价房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上为什么涨价近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。深圳住宅均价：24550元/平上海住宅均价：23113元/平北京住宅均价：22161元/平杭州住宅均价：22161元/平三亚住宅均价：19153元/平温州住宅均价：15657元/平宁波住宅均价：14145元/平广州住宅均价：14054元/平最新的房价排行似曾相识未可知中国与日本当年的相似之处当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？中国现在的状况和当年的日本有着怎样的相似性呢？2003年以来美国尽一切手段压迫人民币升值2004—2005人民币升值第一个高峰2005——2006中国楼市被推倒危险价位热钱开始涌入2006——2007股市被推高二对比日本首先我国经历了90年代初开始的大规模投资到了90年代末出现了普遍的供大于求现象历史上第一次出现了通货紧缩的局面其次人民币虽然没有像日元那样大幅度升值但在历史上前期也第一次面临巨大的升值压力最后我国虽然还是发展中国家可是低利率政策却比当时的日本持续了更长的时间利率也更低莫任东西南北风吸取教训而不是重复错误一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风我自己的观点降低房价中国该如何规避当年日本房地产泡沫危机和金融危机的风险？一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战.如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？我认为有以下措施：一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风1大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风2强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风3建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风4整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风5全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。6加强舆论宣传的引导。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测。一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风金融危机的防范一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风1.融资体制的多元化。合理的融资体制,对一国经济、金融的稳定发展具有至关重要的作用。亚洲金融危机后,国内外学者普遍认为融资体制是构成这场危机的制度基础。一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风一莫任东西南北风2.建立金融企业制度,完善公司治理结构。完善的公司治理和健全的国家治理一样重要。巴塞尔银行委员