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小轩2019.9.21大连金石滩区域报告198819922000201920192019被确定为国家级风景名胜区被评为国家AAAAA级旅游景区被评为中国国家地质公园通过了ISO9001和ISO14001国际质量与环境体系认证被评为全国首批国家AAAA级旅游景区被国务院批准成立国家旅游度假区金石滩大事纪2019举办第一届金石滩沙滩文化节2019大连发现王国主题公园建成作为东北三省九大5A级风景区之一的金石滩以其独特而珍贵的海景资源、尚未被完全开发的山林资源作为一颗璀璨的明珠而闪耀在大连土地之上，如今的金石滩，不仅仅是大连的瑰宝，而是整个东北三省的瑰宝目录区域属性个案分析竞品分析1、位置属性2、旅游属性3、度假属性4、小结1、金石滩成交TOP10项目一览2、金石滩各项目区位3、项目同质性分析4、热销房型项目分析5、小结1、金石滩山谷里的奇迹：远洋假日养生庄园2、高品质纯洋房社区：金石城3、300万平滨海度假大盘：鲁能·东方优山美地4、海昌旅游地产又一力作：波尔多庄园5、9.5平方公里规划城中城：万达·金石天成金州黄海开发区大砬山黄海大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。仅40分钟车程。从大连市中心到金石滩的快轨3号线2019年竣工。金石滩三面环海，呈元宝状。北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾，东南两侧呗黄海包围。金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。陆地面积62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。金石滩板块金石滩地处山南水北，气候宜人，山海资源丰富，是度假旅游不二之选十里黄金海岸位置属性金石滩由于其丰富的自然资源，作为大连一个相对成熟的板块区域已经将其旅游、度假属性发挥到了一定高度那么旅游到底是什么？对金石滩有什么影响？那么度假又到底是什么？它又对金石滩有什么影响？或许你认为我还在咬文嚼字。其实不然，深入分析这两个名词，我们就会对金石滩有个新的认识。“旅游”：通常是指围绕旅游景点展开的非定居性游玩活动。关键字：景点、非定居性金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。2019年是金石滩被评为5A级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次。实现旅游总收入近80亿元。俗话说，有人群的地方就有江湖、就有商机旅游产业作为金石滩的第一产业，带来了巨大人气的同时也极大促进了其他产业的飞速发展。金石滩旅游属性旅游属性金石滩度假属性极大程度的促进了板块内房地产市场的发展“度假”：通常是指利用假日外出以休闲为主要目的，相对旅游，较为长时间的令精神和身体放松的休闲方式。关键字：较长时间、身心放松相对于旅游属性，度假属性在某种意义上说要更高一个层次，它强调的是在较长时间内的身心放松，而不是各个景区的走马观花。金石滩由于其广袤山林、阳光沙滩、洁净空气以及完善的度假配套设施吸引了非常多的东北三省乃至其他各国游客常年来到金石滩度假。此类人群大多属于中高端人士，在自己的事业领域已有成就，更注重身心的全部放松。而此时，金石滩则成为了他们度假目标的绝佳地点。既然他们已略有成就，又常年到金石滩度假，那他们度假的时候住在哪？金石滩的度假属性极大促进了金石滩房地产市场的飞速发展旅游行业和房地产行业共同支撑起金石滩板块度假属性金石滩依靠其绝佳的天然资源以及衍生出来的一系列景区、主题公园吸引了众多国内外游客来到此观光、旅游，为金石滩带来了大量游客的同时也拔升了金石滩的知名度金石滩由于其东北的高知名度、适宜居住的天然条件以及相对高端、完善的配套设施逐渐吸引了大量人士常年来此度假在金石滩旅游属性的间接带动、度假属性的直接影响下，金石滩房地产市场逐渐活跃小结金石滩近两年在售项目销售额排名前十排名项目名称销售额（亿元）销售面积（㎡）销售套数（套）均价（元/㎡）1东方优山美地5.595607641599702假日养生庄园5.185821552288973王仔假日2.182565234585004金石明珠2.12743924776625百合花园2.082763527875276红堡0.78634023123037金石天地0.65495912131308波尔多庄园0.77571433134009北马方庭0.593938171501510水木华庭0.4541256810936东方优山美地位于销冠地位，假日养生庄园屈居亚军，其他项目与前两者相差较多自11年1月至今，金石滩商品房共成交20余亿元，成交面积22.1万平，共成交1960套。东方优山美地和假日养生庄园以较大优势占据金石滩销售榜前两位。东方优山美地主要以其200万平占地面积的大盘优势以及占据金石滩十里黄金海岸的资源优势在近20个月内销售5.59亿元，位列金石滩销冠地位。假日养生庄园主要因为其“远洋”的品牌优势受到大量客户认可和新颖的养生概念——12345大连放假了，受到了购房者推崇，在近20个月内共销售5.18个亿，以微弱差距位列金石滩销售榜第二名。金石滩项目成交TOP10波尔多庄园均价：200万/套面积段：140-500君海均价：450万/套面积段：230-530东方优山美地均价：9000面积段：花园洋房90-130别墅170-853百合花园均价：6600面积段：60-150金石城均价：待定面积段：80-180金石明珠均价：7750面积段：61-100金石天成均价：7500面积段：50-120德嘉与海均价7680面积段：公寓44-96洋房124-188别墅160-290金石天地均价：18000面积段：378-415保亿丽景山均价：9000面积段：123-400远洋假日养生庄园均价：7000面积段：洋房55-100别墅174-195阳光地中海均价：450万/套面积段：216-260金石滩项目位置图东方优山美地独占了金石滩最为宝贵的十里黄金海岸，加上300万平的大盘优势销冠地位不足为奇假日养生庄园地理位置偏僻，也享受不到金石滩最为盛名的海资源但实际却能与东方美地抗衡这又是为什么？（个案部分解答）项目区域市场环境解读——个案基本情况项目名称占地（万㎡）建面（万㎡）容积率建筑形态面积区间（㎡）装修开盘时间在售波尔多庄园52320.62多层、别墅双拼：379-420联排：240-290叠拼：140-150多层洋房：30-80清水2019.5.18优山美地3002100.8多层、别墅独栋：500-800双拼：490-560大联排：328-485小联排：197-297叠拼：170-190多层洋房：90-125清水2019.7.10假日养生庄园46360.8多层、别墅联排：195合院：177/195多层洋房：53-100清水2019.6.25正中金滩5.154.20.6别墅独栋：190-430叠墅：209-273清水2019.10.23百合花园11.239.10.8多层多层洋房：50-150清水2019.4.1王子假日6.38.21多层、别墅公寓：30-50多层洋房：50-160独栋：700-900清水、精装2019.11.4金石明珠20201多层、别墅多层洋房：44-168联排：250-310清水2019.6.26红堡42.40.6别墅独栋：514双拼：284-308联排：220-280清水2009.8.1保亿丽景山11331多层、别墅独栋：400联排：262-272多层洋房：145-189清水2019.8金石天成17（住宅部分）251.4多层多层洋房：58-126精装2000元/平2019.9.15预售德嘉与海10101多层、别墅-清水预计2019.10金石城8.69.61.01多层-清水预计2019.10同质化严重王子假日金石明珠假日养生庄园百合花园多层洋房、联排别墅已成为金石滩主流建筑形态由于板块属性局限，金石滩在售产品形态同质化极为严重，红海竞争非常激烈波尔多庄园优山美地金石天成金石城项目同质性分析房型热销总价区间（万元）热销楼盘销售套数（套）卖点优势一房30-40王仔假日59地理位置较好、配套完善假日养生庄园107养生概念、远洋品牌、低价格两房60-80东方优山美地154200万平大盘、金石滩无敌海景资源假日养生庄园135高性价比、养生概念、远洋品牌三房80-100百合花园54交通便利、配套完善王仔假日47地理位置较好、交通便利、配套完善联排别墅150-250假日养生庄园128高性价比、低总款、养生概念、远洋品牌金石滩一房置业者大部分以度假为目的，购房者看重的是金石滩地块的认知性、度假性以及投资性，对房产所处位置优越性关心不大，相反对于价格敏感度很高。金石滩热销两房主要分为两大类型，一种主要依靠优越地理位置、丰富海景资源支撑，例如：东方优山美地，拥有金石滩独一无二的南向一线海景资源。另一种却没有绝佳地理位置，但其创造的独特生活理念能够打动购房者，例如，假日养生庄园创造的养生概念。热销三房都具备一定的海资源，且配套较为完善、性价比较高。总结为：金石滩版块内中庸类三房产品较为受欢迎。金石滩热销联排别墅属性非常鲜明，低总价联排市场占有很高，究其原因为满足了相当一部分无力承受高总价却崇尚别墅生活的购房者。度假、投资性一房；海景资源、养生概念性两房；中庸性三房；高性价比联排，受到金石滩购房者的推崇热销房型项目分析项目总结金石滩板块块内大盘居多，鲁能·东方优山美地与远洋·假日养生庄园目前位于销售榜前两位，其他项目与前两者相差悬殊。金石滩仅依靠金石路与开发区连接，区域内动线单一，途径多个项目，红海竞争激烈。由于板块属性牵制，板块内充斥大量洋房、别墅产品，同质化非常严重，板块内一片红海竞争。资源性洋房、别墅产品与高性价比、创新概念型洋房、别墅产品非常受金石滩购房者欢迎。小结热销房型项目分析远洋假日养生庄园地理位置：位于金石滩葡萄沟旁开发商：远洋地产建筑类别：洋房、合院、联排别墅产权年限：50年占地面积（万㎡）：46建筑面积（万㎡）：36容积率：0.8绿化率：45%总户数：3000户，一期1441户均价（元/㎡）：洋房6980、联排10500、合院11000总价（元）；洋房50-70万；联排、合院：150-200万车位比：别墅1:1、洋房1:0.8物业费（元/月·㎡）：别墅3.5、洋房1.95装修情况：毛坯开盘时间：2019.6.25交付日期：2019.9.30面积区间（㎡）：联排175-196、合院180-195、多层52-110——金石滩板块山里的奇迹2019年大连逆势成交2.9亿、325套、3.3万平项目概况个案分析远洋假日养生庄园指标现状影响教育配套民族学院、沈阳音乐学院鲁讯美术学院、武术学校模特学校、枫叶学校、开发区第十三中学需求较低商务商业国际会议中心商业气氛欠缺医疗配套金石滩医院能满足最低配套休闲娱乐国际狩猎场、高尔夫球场、马术俱乐部、金石温泉疗养中心、奇石馆、蜡像馆、游庭俱乐部、发现王国、万达影视基地、金石高尔夫球场度假资源丰富自然资源金石滩、葡萄沟采摘园、植物园、地质公园景观资源丰富——就项目本身而言，地理位置不尽如人意，生活配套不完善位置相对偏僻，但三山环绕，山景资源较好。距离海岸较远，无法享受到金石滩的海景资源。周围商业匮乏，生活配套严重缺失。个案分析1、地理位置非常偏僻，夸张点说都不属于真正意义上的金石滩2、享受不到金石滩最富盛名的海景资源、资源属性弱3、生活配套严重缺失劣势当然远洋也清楚的了解这些那么假日养生庄园做了哪些事情来扬长避短，最终获得成功？个案分析远洋假日养生庄园——首创12345度假养生体系统、斗地主活动，前期积累大量