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2020上海学区房攻略（民办摇号新政下）March29,2020国金证券研究所商贸零售与社会服务行业组分析师：吴劲草执业编号：S1130518070002——2020年3月新政发布后沪上格局变化解析及学区房攻略国金证券吴劲草2民办摇号政策下，公办学校更受欢迎几乎是必然之势民办摇号政策下，公办学校的地位会显著提升①民办摇号政策下，整个民办公办初中/小学格局都会发生很大变化过去二十年，上海的民办初中，明显强于公办初中，所以之前很多“好学校”是民办初中。而现在民办初中摇号入学推行之后，上“民办学校”确实是不确定性的了，要凭运气了。但是，以后的“好学校”，会不会就不是以前那一批了？而会换一批？完全有可能。以前认为是“牛校”的一些民办初中，可能未来就会不如从前，而以前认为“中等偏上”的一些公办学校，未来可能会持续增强。过去二十年，民办初中因为其：①筛选生源能力，②派系关系，使得部分民办初中越来越强。民办摇号政策会彻底颠覆这两点，未来民办/公办的初中/小学格局都会发生很大变化。以前民办初中因为其筛选特色和派系关系，吸收着最一流的生源。现在一个非常重要的变化是，“好学生”其实并不喜欢“拼运气”，而是喜欢“确定性”。在确定性发生剧变的时候，大部分优秀生源，若有还不错的公办学校对口，是不会冒风险，参加完全不确定性的民办摇号的。就导致一种“主动选择”，即相当大比例的优秀生源，因为重视教育，是有一个还不错的对口公办保底的，这种情况下就直接规避风险选择公办而根本就不参加摇号了。所以未来对于一些民办初中名校来说，参与摇号的本身生源池子里，就不包含很多优秀生源了。总而言之，一流生源会流向公办学校。公办学校不是“摇号入学”。公办学校是按照户籍情况和入户年限排队的，是“有序”的。其入学是具有稳定性&确定性的，其稳定性使得上海地区公办初中未来更受欢迎几乎是必然之势，学区房重要性提升。以前对于一个小学的衡量标准是，“其有较多学生能上民办名校”，俗称“择校率”。不论民办小学还是公办小学，都认可这个，这一点现在完全变了。现在学区房，核心价值在于其“对口公办初中”，以后讨论“上海学区房”，更重要的是看“初中学区”（九年一贯制也是同一个道理，初中更确定）。②以后上好学校都要凭运气了吗？错。“好学校”很可能会变了③“好学校”的定义在变，一流生源会流向公办学校④公办学校因为其稳定性会更受欢迎，学区房的重要性提升⑤“小升初上民办”的模式剧变，学区房需要有“初中学区”民办摇号政策下，公办学校的地位会显著提升总结一句话：2020年之后，上海学区房的重要性提升——但需要能够对口初中学区的学区2020年之后，上海学区房的重要性提升但过去的学区房，主要是针对小学的学区房（目标是考名校民办初中）未来的学区房，更多指的是对口还不错的初中的学区房，九年一贯制稳定性更强不管未来怎么变，“就近”是不变的原则，对口生源地素质是最重要的考量之一“民办摇号”政策逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局5过去20年，上海民办初中的迅速变强，这是建立在①原来民办学校可以自由筛选生源，而公办学校不行，②自主招生派系优势明显，如原来上中60%都是自主招生。现在这两点都变了，第一，民办摇号政策，使得民办学校不能筛选生源了，完全随机化的生源。第二，2018年发布的中考改革政策，使得未来自主招生的比例大幅压缩，对于四校（基本上都是零志愿录取），自主招生比例从原来的60%被压缩至15%。那么未来部分民办名校初中学校的生源也好，派系优势也好，被极大程度的压缩了。之前民办名校初中，垄断优秀生源的格局，在2020年这一年彻底转变了。而很多优秀生源，因为规避风险和不确定性，其实根本就不参加民办摇号了。所以上海民办初中迎来的，不仅仅是“摇号导致生源的随机性”，而且是“很多优秀生源根本就不参加摇号了”，参与摇号的池子本身也有影响。“民办摇号”政策从逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局过去二十年来，上海民办学校越来越强的原因6①可筛选的优势很显著对于上海这样的一线城市，过去适龄学龄人口是显著增长的，上海的出生人口从2000年的8.5万人提升到2016年的22万人，而相应的初中数量却几乎没有增长。势必导致筛选成为重要的优势。把一个学生从600分培养到650分是挺不容易的一件事，但是直接招650分学生却是相对容易的事。但是大部分家长并不关心650分是怎么来的，只关心650分本身，导致头部学校通过筛选，使得生源越来越强，形成正反馈，马太效应凸显。而这样的格局在广大人口流入的一二线城市中，是非常普遍的，不是仅仅是上海。其他二线城市有很多“XX大学附中”（初中），这种学校通常可以理解为民办初中（或可筛选初中），这些学校通常由“XX大学投资集团”投建，本质上是企业投建而非财政，可以自由筛选且不受学区房分配。核心是“筛选能力”。资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制过去二十年来，上海民办学校越来越强的原因7②派系关系和筛选形成协同，进一步加强部分强势学校另一方面，高中和初中的派系关系，使得部分初中和小学，本身具备了“派系光环”，四校自主招生占比高达60%，此前上中每年新生约400人，其中约240人是自主招生来的，而这240人中，约110人来自华育中学，使得华育的地位进一步加强。（2018年上海市教委发布了中考改革政策，要将自主招生比例压缩至15%，预计2021年全面推行）。在并不标准化的中考自主招生和小升初中，小学&初中学校本身成为了加分项，使得学校之间的分化进一步加剧。资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生”8上海中考改革方案2018年推出，预计2021年正式实行（即2018年入学的学生参加中考）。中考改革旨在减少自主招生比例，增大裸考分数比例。名额分配相当于是校内裸考分数比拼，也是一种裸考分数比拼。四校（上中，华二，交附，复附）录取基本上为零志愿，未来预计不进行名额分配，四校录取还是以区内裸考分数排名为主。名额分配占65%资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制上海教委的“中考改革”方案，2018年推出，预计2021年实行上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生”9自主招生（自荐&推优）裸考（包括零志愿）名额分配（也是裸考的一种，拼分数）40%60%中考改革前自主招生（自荐&推优）裸考（包括零志愿）名额分配（也是裸考的一种，拼分数）15%65%中考改革后20%上海中考改革资料来源：国金证券研究所绘制上海四校以外的重点高中——降低自主招生比例40%—15%，提高名额分配比例资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制10自主招生（自荐&推优）裸考（包括零志愿）60%40%中考改革前自主招生（自荐&推优）裸考（名额分配和零志愿）15%85%中考改革后上海中考改革（对于四校）资料来源：国金证券研究所绘制上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生”资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制上海四校高中——没有到校名额分配，但降低自主招生比例11明确一个概念：学籍对口和户籍对口学籍对口与户籍对口很重要户籍对口——代表：浦东，闵行，宝山，嘉定，金山，奉贤，青浦，松江，崇明户籍对口的意思是：在小升初的时候，该区公办初中看的是户籍所在地，按照孩子户籍所在地（及入户时间）来决定孩子的对口初中。户籍对口的特点是，小学可以在别的学校上，甚至别的区上，户籍在该初中对口小区，就可以上该公办初中。也决定了浦东等区可以通过买房入户的方式，来给小学的孩子换初中。学籍对口——代表：杨浦，静安，黄浦，普陀，虹口多对多分配——长宁学籍+户籍对口——代表：徐汇学籍对口和户籍对口，都是指“公办学校小升初”，和幼升小无关，和民办也无关。学籍对口的意思是，在小升初的时候，该区公办初中，是根据孩子小学的学籍（在哪里上学），来决定孩子的对口初中。学籍对口的特点是，要上该区公办初中，基本上需要在该区的对口小学上学才行。也决定了，该区学区房需要从幼儿园就开始买。孩子小学以后想通过买该区学区房来上该区公办初中，比较难。徐汇区的公办初中要求比较高，部分热门的公办初中，既要求学籍在对口小学，也要求户籍在对口小区。其实也算是一种学籍对口，因为在该区上初中，需要小学在对口小学，但比一般学籍对口的区要求更高。而且徐汇区的公办学区，也有多对多的情况，并且官方文件只公布居委，非常之复杂，不确定性很高。长宁是最有意思的。长宁小升初过程中，是高度不确定性的。小学和初中是多对多的对应关系。比如5个小学，对应5个初中，小学在哪边，并不能确定初中在哪里上。所以长宁几乎没有“学区房”的概念。资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制学籍对口与户籍对口很重要本文讨论仅涉及上海部分行政区浦东/闵行——户籍对口，可以直接买“初中学区房”，孩子小学时期低年级时候，购买初中学区房并入户，可以直接对口相关初中。即可以通过新购学区房，选择初中。对浦东&闵行来说，可以小学之前选择合适学区房，规划小学-初中路径，也可以小学时候选择学区房重新规划初中。徐汇/杨浦/静安/黄浦/普陀/虹口——学籍对口，选择需要在小学前就做，买的学区房，基本上需要从小学盯到初中的，小学在哪基本就决定初中在哪了，无法通过买学区房来换初中。对徐汇杨浦等区来说，买学区房需要在小学前就规划未来小学-初中的路径，且中途没有太多可以转换的空间。学籍对口与户籍对口很重要公办初中对口类型行政区部分热门优秀公办初中户籍对口浦东①建平西校，②张江集团中学，③进才实验（九年一贯），④前滩华二（九年一贯），⑤上实东校（九年一贯），⑥洋泾菊园学校（九年一贯），⑦建平实验（九年一贯），⑧进才北校闵行①莘松中学，②七宝二中，③闵华二，④莘光学校（九年一贯），⑤上实西校，⑥交大二附中，⑦康城实验（九年一贯）学籍对口徐汇①位育初级，②徐教院附中，③徐汇中学，④南模初，⑤中国中学，⑥田林三中，⑦园南中学，⑧师三（九年一贯)，⑨位育实验（九年一贯）杨浦①上音实验（九年一贯），②铁岭中学，③鞍山初级，④上理初级，⑤鞍山实验，⑥复旦实验，⑦昆明中学，⑧辽阳中学普陀①曹二附校（九年一贯），②华师大四附中，③晋元附校（九年一贯），④梅陇中学，⑤中远实验（九年一贯），⑥江宁学校（九年一贯）新静安①市北初级，②静教院附校（九年一贯），③风华中学黄浦①向明初级，②卢湾中学，③格致初级，④大同初级虹口①长青学校（九年一贯），②虹口实验（九年一贯），③北郊学校（九年一贯）注1：不包括三公（上外，上实，浦外），也不包括上中东。注2：有部分新开公办学校也很优秀，如杨浦新复旦二附学校，复旦徐汇实验学校等，但因数据不足可能未能收录注3：包括部分热门，并非完全名单，序号也并非排名，若有遗漏请见谅注4：除浦东&闵行外，其余区对口学区房代表为各渠道整理，可能对口有所变化，请再三核实资料来源：上海教委，国金证券研究所学籍对口与户籍对口很重要2020年3月20日，各区公布了公办了上海各区2020年小学初中对口划片，基本上同之前没有太大变化本文讨论以2020年各区教委官方文件为主要资料由于大部分学籍对口的区公布小学对口只公布到区委而未到具体小区，故学籍对口各区的学区房小区代表可能有不精确或不完全的情况，请再三核实查验。16浦东新区浦东新区学区政策分析浦东新区是户籍对口的所以在浦东，初中学区房理论上是可以小学再买目前政策下，浦东学区房是要盯初中的，当然九年一贯制更稳定相对来说，对口学区越少的学校，生源锁定程度越强，稳定性越强我们下文选取的主要都是“初中学区房”，教委官方文件大概是如下图的格式，我们进行一些小区和地址的统计梳理，若有遗漏请见谅资料来源：浦东教委，国金证券研究所浦东新区部分热门公办学校学区房浦东部分热门公办学校学区房简表浦东部分热门公办学校对口学区房代表小区建平西校（大唐校区）大唐盛世花园一期，大唐盛世花园二期，大唐国际公寓（三期），汤臣湖庭花园建平西校（华城校区）阳升公寓，滨江茗园，陈家门小区，珠江玫瑰花园，福山小区，涵乐园，海怡别墅，巨洋豪园，陆家嘴国际华城，凌四小区，名门滨江苑，松林小区，梅园一街坊，梅园二街坊，梅园三街坊，梅园四街坊，