公共服务设施配套规定专题研究

第三部分城市更新项目公共设施保障研究7879目录第一章综述........................................................811.1研究背景.......................................................811.1.1政策背景及要求...........................................811.1.2城市发展背景及要求.......................................821.2.研究目的与意义................................................831.2.1明确配套公共服务设施的比例和核算方法.....................831.2.2明确配套公共服务设施的建设和产权移交程序.................831.3.研究思路......................................................83第二章中山市公共服务设施配套总体情况分析..........................842.1现状公共服务设施基本情况...................................842.1.1公共服务配置种类.....................................842.1.2公共服务资源配置数量情况.............................842.1.3公共服务设施用地规模情况.............................842.1.4公共服务设施空间分布情况.............................852.2.医疗卫生服务资源配置情况..................................872.2.1医疗卫生服务设施类型和数量情况.......................872.2.2医疗卫生服务设施用地及空间分布情况...................872.2.3医疗服务资源需求情况.................................892.2.4医疗卫生服务设施存存问题.............................902.3教育服务资源配置基本概况...................................912.3.1各教育阶段资源数量及学生人数情况.....................912.3.2教育资源用地及空间分布情况...........................922.3.3教育资源需求情况.....................................922.3.4教育服务设施现存问题.................................932.4当前公共服务资源配置存在问题...............................942.4.1重点城市公共服务设施的规划实施问题...................942.4.2建设项目公建配套设施的实施问题.......................942.4.3三旧改造（城市更新）公服配套的实施问题...............962.5未来公共服务资源配置方向...................................97第三章三旧改造（城市更新）项目的公共服务设施配套情况分析.........993.1西区马山片区改造项目.......................................993.1.1项目基本情况.........................................993.1.2公共服务设施配套情况................................1003.1.3公共服务设施配套情况评价............................1013.2石岐员峰片区改造项目......................................1023.2.1项目基本情况........................................1023.2.2公共服务设施配套情况................................1033.2.3公共服务设施配套情况评价............................1043.3石岐南下片区改造项目......................................104803.3.1项目基本情况........................................1043.3.2公共服务设施配套情况................................1053.3.3公共服务设施配套情况评价............................1073.4项目小结..................................................107第四章城市更新中公共服务设施配套的经验借鉴.......................1094.1广东省的城市更新政策要求..................................1094.2其他城市更新政策文件......................................1094.2.1公共服务设施配套种类................................1104.2.2公共服务设施配套计算方法............................1104.2.3公益性用地或公共设施用地布局合理化调整..............1114.2.4配套设施建设实施与移交程序..........................1114.3案例对中山的启示..........................................1134.3.1明确中山市城市更新项目的公共设施配套价值取向........1134.3.2借助用地布局优化调整公益性用地......................1144.3.3明确配套公益性设施的类型............................1144.3.4明确更新项目中的公建配套用地比例....................1154.3.5进一步明确设施交付和接收时序........................115第五章城市更新项目的公共服务设施配套政策建议.....................1165.1公共服务设施实施建议......................................1165.1.1以A、S、G、U四大类用地为公益性用地计算基础.........1165.1.2公益性用地占符合相关政策要求........................1165.1.3按改造项目规划计容总建筑面积测算规划人口、核算设施配套..........................................................1165.1.4公共服务设施整合布局和统筹配置......................1175.1.5设置公服设施配套容积率奖励标准......................1175.2公共服务设施的建设与移交建议..............................1195.2.1现阶段中山市公建配套设施建设和移交要求..............1195.2.2提出“50%完成建设、80%完成移交”原则................11981第一章综述1.1研究背景1.1.1政策背景及要求2013年，国土资源部批复同意广东省“三旧”政策长期有效，“三旧”改造政策从临时政策转变为长期政策，城市更新成为我省城市发展的新常态。2016年，广东省政府为加快推进“三旧”改造工作，提升“三旧”改造水平发布《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）（以下简称“96号文”），提出要“充分预留公益事业用地，促进城市功能完善，提高公共服务设施配套水平”。其中，“工改商”项目若原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设；另外，该文件还提出“鼓励市、县级政府安排一定比例的土地出让收入用于统筹平衡‘三旧’改造项目之间的利益，重点支持‘三旧’改造涉及的城市基础设施、公共服务设施及历史文物保护、保障性住房项目建设。”2017年底，中山市人民政府对《中山市“三旧”改造实施细则》（以下简称《细则》）进行修订，提出“三旧”项目“应当按项目单元规划或控制性详细规划要求，提供涉及改变土地用途用地面积不小于20%的用地，并配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施后无偿移交政府。具体标准及要求在片区策划方案中明确，并在用地规划条件中落实，有关移交等规定参照《中山市建设用地配套公建设施规划管理暂行办法》执行”。2018年初，中山市人民政府对2017年发布的《中山市“三旧”改造实施细则》进行了新一轮的修订，将原来“提供涉及改变土地用途用地面积不小于20%的用地，并配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施后无偿移交政府”，修改为“通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目，改造单元规划应明确相关改造项目无偿移交政府的公益性用地面积、比例、范围或公益性建筑面积、位置、建筑功能等，并符合以下要求：（一）公益性用地面积不小于项目用地面积的8215%，且不小于3000平方米，并无偿配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施；（二）按上述比例计算公益性用地面积小于3000平方米的，应无偿移交给政府不少于改造项目计容总建筑面积15%的公益性建筑面积。”1.1.2城市发展背景及要求随着中山市近年来的高速发展，一些地区已不能适应现代化城市社会生活、生产的要求，有必要进行有计划的更新改建活动。对中山来说，城市更新除了是对城市中一些陈旧、衰落地区客观存在建筑物、构筑物等硬件的改造，还包括生态环境、空间环境、游憩环境等改造，更多是指功能性老化所带来的更新诉求。目前，中山市正启动十个城市更新片区连片改造试点的工作，通过“旧城镇、旧厂房、旧村庄”向“新城市、新产业、新社区”的转变，完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进资源节约集约利用，促进经济和社会可持续发展。表1中山市“三旧”连片改造试点十个片区改造类型一览表（按控规判断）序号试点名称现状用地性质控规规划用地性质改造类型1石岐区南下R3R3、R2、B1旧村改居住2西区马山R3C2、C3、RC旧村改商业3石岐区员峰村R3R3、R2、B1旧村改居住4南区恒海花园R2R2、A3旧城改居住5东区新安村MB1、B3工改商6东区三溪村MB1工改商7开发区大岭村MR2工改居8横栏三沙村MM2工改工9坦洲同胜MR2、C2工改商住10黄圃新文明村MR2工改居同时，随着经济快速发展，人口持续增长，加上老龄化步伐不断加快，居民公共服务需求逐渐增加，中山市公共服务资源总量供给不足和资源配置不均问题将日益突出。目前，公共服务设施的配置手段与方式比较滞后，公共服务资源的配置受到空间局限和资金局限两方面的问题。一来，建成区已无新增土地资源，而配套设施已不能满足日益增长的社会需求；二来，公共服务一向对财政过分依赖，不仅给财政增加负担，也排挤了市场资金，降低公共服务资源进行改进、优83化和调整的动力和活力。因此，中山市急需结合当前的公共服