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新景祥房地产顾问机构新景祥次贷危机背景下房地产企业应对之道次贷危机背景下房地次贷危机背景下房地产企业应对之道产企业应对之道本报告是严格保密的。世界经济在经历02～07年的黄金上扬周期后，进入08年已出现下滑的态势，经济调整不可避免世界经济出现调整全球经济在过去4年里增长非常强劲，年均增长率达到近5%，2007年以后，世界经济面临诸多挑战，本轮经济增长进入调整期。全球、新兴市场、发达经济体GDP增长率上一轮经济增长呈现出包括新兴国家和非洲在内的全球普遍性增长的特征，07年以后，全球各经济体GDP增长率普遍呈下滑趋势。本报告是严格保密的。世界经济调整的内在原因在于经济增长引发资产价格的泡沫化以及通货膨胀上升的危险世界经济出现调整2007世界各国通货膨胀率国际谷物市场价格走势世界经济在快速增长的同时，也出现了全球经济失衡：l高增长伴随低膨胀；l粮食价格快速上涨；l原油价格快速攀升；l原材料及工业品价格快速上涨，资产泡沫严重。原材料及工业品价格走势原油价格走势本报告是严格保密的。而美国次贷危机则成为全球经济调整的直接导火索，其发展走势将决定世界经济未来走向金融业规模爆发增长资本市场成为金融市场主体经济不稳定性增加次债危机爆发l金融衍生工具的开发和推广使全球金融业规模快速增长l全球金融业的核心资产总额已达１４０万亿美元；l资本市场进一步成为全球金融市场的主体l银行资产占全球金融资产比重由1980年的42％下降到2005年的27％l经济金融化一方面促进了全球资源有效配置l同时增加了全球经济的不稳定性、投机性和风险性l次债危机爆发，导致大范围金融风暴l次债影响深远，拖累世界经济增长출처:앤더슨컨설팅美国次贷危机本报告是严格保密的。自00年网络经济泡沫的破裂，为避免经济的衰退，美国进入持续的降息通道，受低利率政策刺激，01年起美国经济进入一个持续的扩张期p2001年以后，美联储连续17次下调利率，并维持在1%的超低水平p在低利率的背景下，美国经济快速发展，呈现出高GDP增长、低CPI指数和失业率态势2001-2004年美国利率走势1980-2007年美国GDP走势1970-2006年美国CPI走势美国宏观经济背景本报告是严格保密的。对宏观经济发展的良好预期以及低廉的资金使用成本使得美国的房地产市场迅速升温，大规模的金融信贷支撑起消费需求的释放p按揭利率低、投机性投资和人们对房价上涨的预期是美国房价上涨的主要原因；p美国人的负债消费习惯，使其在利好的经济预期下，向银行借款买房投资。1990-2008年美国房屋开工及销售走势1990-2006年美国联邦基准利率走势美国房地产状况房地产业快速发展房地产业快速发展信贷规模大幅提高信贷规模大幅提高经济看好预期市场信心充足经济看好预期市场信心充足房价快速攀升房价快速攀升负债消费习惯负债消费习惯美第二大抵押贷款公司--新世纪金融贷款走势本报告是严格保密的。美国金融市场的充分竞争性以及管理监察相对宽松使得次贷这一高风险、高收益的金融产品规模迅速放大，成为金融市场潜在的炸弹美国次贷市场规模关于售房者免缴个人所得税的相关规定，刺激了二手房市场的发展，使房屋交易与投资更加活跃1986年起实施的只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可减免税收这一规定刺激了新住房的建设和人们买房的积极性税收优惠税收优惠利率降低利率降低贷款分级和次级类贷款证券化，提升了美国贷款机构的流动性，维持了直接房贷的低成本；资金成本降低推动资金的涌入，又带来价格高企，价格高企放大赢利效应，赢利效应和低资金成本引诱更多资金……一系列正反馈效应使房地产价格持续上升并保持高位运行1994-2006年美国次级贷增长趋势本报告是严格保密的。美国全球金融霸主的地位以及其极具创新性的金融衍生工具使得次贷的影响范围和深度都大为提高房贷证券化p按揭证券化市场虽然使房地产资本运动的资源更加丰富，但是依然存在系统风险：1.贷款门槛低，过多的投机者炒做房地产，使市场的逆向选择发挥作用；2.贷款质量下降连累结构化产品，第N年的高水平逾期支付往意味着未来更高的违约比例；3.证券化产品质量下降，数额却在快速放大，借贷机构的风险转移到投资者，风险逐渐加重；4.房地产市场进入拐点，不仅株连相关行业，更令贷款类金融机构的资产质量出现恶化，引发的信贷危机可能导致房地产市场进一步疲弱。本报告是严格保密的。04年开始连续的经济增长使得美国经济通胀的风险加大，此后美国进入持续的加息通道，高利率政策成为刺破次贷泡沫的锐利锋锥次贷危机产生的根源p针对美元走弱、通胀压力增大等问题，04年6月至06年6月，美联储连续17次加息，联邦基金利率从1%提高到5.25%，借款人负担不断加重，随着房价增速的减缓，再融资的难度也不断加大p据美国房地产价格指数显示，从05年第三季度开始，美国房地产价格增速出现明显放缓，借款人通过再融资获得的贷款开始难以支付利息的增长2004-2007年美国利率走势图2000-2007年美国房价走势图宽松的信用审查逐渐提高的月供负担重新评估房屋价格获得更高贷款额度使用新贷款归还旧贷款房价上涨房价快速上升期的次贷客户贷款偿还方式宽松的信用审查逐渐提高的月供负担重新评估房屋价格贷款额度降低新贷款不足以偿还旧贷款房价增速减缓致下降房价增速减缓乃至下跌打破次级房贷膨胀循环本报告是严格保密的。由于次贷传导链条中牵涉的金融机构类型、数量众多，且金融衍生产品的注入更加放大了金融风险，由加息引起的房市不景气，最终通过传导机制产生了大范围剧烈的金融风暴p从2007年开始，美国次级房贷的违约率开始快速上升，从2005年的不足4%上升到2007年的6%。2008年第二季度美国丧失住房抵押赎回权案例数量同比猛增121%。次级贷款相关产品MBS，CDO的投资者面临巨额损失次级贷款相关产品MBS，CDO的投资者面临巨额损失对冲基金面临赎回，流动性下降对冲基金面临赎回，流动性下降保险公司，银行等金融机构遭受巨额损失保险公司，银行等金融机构遭受巨额损失投行和评级机构面临信任危机投行和评级机构面临信任危机房市不景气房市不景气抵押贷款机构不良贷款额上升，财务压力大抵押贷款机构不良贷款额上升，财务压力大按揭抵押债券的估值下跌按揭抵押债券的估值下跌商业银行利润减少，回购利率上升商业银行利润减少，回购利率上升居民不能居民不能按时还贷按时还贷次贷危机的传导机制2000-2007年美国各类贷款违约率走势次贷所有贷款优质贷款本报告是严格保密的。次贷危机对世界经济的影响次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将体现在四个方面：拉低全球经济增长预期、需求萎缩、市场流动性不足以及大宗资源产品价格回落中国与发达经济体的GDP增幅p作为全球最大的经济体，深刻影响着全球的经济，不仅在贸易环节，还包括金融和信心领域；p次贷危机对全球经济的影响主要体现在四个方面：1.拉低全球经济增长的预期；2.市场需求萎缩；3.市场流动性不足；4.大宗资源产品价格回落。本报告是严格保密的。回顾世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-5年的衰退周期次贷危机对世界经济的影响1929-1933年4年经济大萧条,世界经济步入衰退1929-1933年4年经济大萧条,世界经济步入衰退农产品价格下跌金融大崩溃国家制度破产世界经济大萧条三次石油危机,使全球经济转盛而衰三次石油危机,使全球经济转盛而衰1973-1974年：1979-1980年：1990年：持续3年的能源危机对发达国家的经济造成了严重的冲击，所有工业化国家的经济增长都明显放慢。此次危机成为上世纪70年代末西方经济全面衰退的一个主要诱因美国经济在1990年第三季度加速陷入衰退，拖累全球GDP增长率在1991年跌破2%.在背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲在2008年改革论坛（顺德）上，著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲。他认为，中国乃至世界经济，至少需要三年的调整周期Ø工业生产倒退20至30年Ø超过25万间企业破产，失业人高达4500万Ø国际贸易急速萎缩，1933年贸易额比1929年减少约40%。Ø各国股市腰斩.Ø工业生产倒退20至30年Ø超过25万间企业破产，失业人高达4500万Ø国际贸易急速萎缩，1933年贸易额比1929年减少约40%。Ø各国股市腰斩.亚洲金融危机，高速发展的经济受挫亚洲金融危机，高速发展的经济受挫1997年7月2日，由泰国开始，之后进一步影响了邻近亚洲国家的货币、股票市场和其它的资产价值，之后更是影响到俄罗斯，造成全球影响。对美元汇率GNP（10亿美元）97年6月98年7月97年6月98年7月泰国24.5泰铢41170102印尼2,380印尼盾14,15020534菲律宾26.3披索427547马来西亚2.5令吉4.19055韩国850韩圆1,290430283本报告是严格保密的。世界经济背景总结世界经济将面临减速风险，甚至将步入一个衰退期经济增长减弱的表现之一就是市场信心受挫，消费需求的减弱经济增长减弱的表现之二就是市场流动性不足经济增长减弱表现之三就是大宗资源性产品价格的回落2143此次世界经济波动的衰退周期将持续3到5年时间5本报告是严格保密的。美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击，对中国的宏观经济运行形成下行压力，宏观经济运行拐点出现次贷危机对中国经济的影响世界经济对中国出口的影响2008年各月份中国出口总额统计0500100015001月2月3月4月5月6月7月8月亿美元-10%0%10%20%30%40%出口总值出口美国总值同比增幅出口美国增幅数据来源：海关总署统计p中国出口曲线与世界经济保持趋势一致。当次贷危机引发世界金融危机时，中国出口也必将遭受巨额损失p2008年前3季度，我国进出口贸易顺差比上年同期减少47亿美元，净出口对GDP增长速度的拉动作用比上年同期减少1.2个百分点，出口增速显著下滑趋势一致出口增值率逐月下降，趋势不可避免200620072008E2009E实际GDP(同比增长%）11.611.9108消费品实际零售总额（同比增长%）12.512.512.412.2城镇实际固定资产投资(同比增长%）22.721.51611出口（人民币计价，同比%）2420.19.58CPI（同比增长%）1.54.86.54-5本报告是严格保密的。目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期，保增长成为目前决策层面对经济调控的思路中国经济发展趋势2007年11月2008年7月2008年11月防止经济由偏快转向过热防止全面通货膨胀（双防）防止经济由偏快转向过热防止全面通货膨胀（双防）股市暴涨，全国房价快速大幅上涨，投资信心膨胀上半年重大自然灾害频发物价指数连创新高通胀压力明显减弱金融危机爆发冲击世界经济全力保持经济稳定增长，防止经济过快下滑全力保持经济稳定增长，防止经济过快下滑保持经济平稳较快发展控制物价过快上涨（一保一控）保持经济平稳较快发展控制物价过快上涨（一保一控）经济背景宏观调控1010中国经济增长周期中国经济增长周期本报告是严格保密的。由于需求减弱引发的大宗资源性产品价格的回落，使得通胀的风险大为降低，客观为宽松的金融政策调整创造了条件，中国进入减息通道为应对国际金融动荡，中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定，保持金融市场稳定，保持资本市场稳定。——温家宝总理2008年1-9月居民消费物价指数同比增幅统计4.60%4.90%6.30%7.10%7.70%8.50%8.30%8.70%7.10%0%2%4%6%8%10%1月2月3月4月5月6月7月8月9月CPI指数连续5个月回落，通胀压力明显减弱宏观调控2003年以来国际大宗商品市场价格走势从2008年11月27日起，一年期存贷款利率大降108基点。同时，个人住房公积金贷款利率、金融机构存款准备金利率、中央银行再贷款、再贴现等利率也被分别下调54个基点、27个基点、108个基点和135个基点。国际大宗资源性产