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李X等与张X集资房买卖合同纠纷上诉案问题提示：未取得房屋所有权而转让单位集资房的买卖行为是否合法有效？【要点提示】“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立、货币化分房尚未形成之际。目前各地一般对集资房的转让实行严格限制或否定的态度。如果集资房转让人在签订《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。【案例索引】一审：陕西省XX市XX区人民法院（20XX）长民初字第1518号（20XX年7月7日）二审：陕西省X市中级人民法院（20XX）西民二终字第1372号（20XX年12月9日）【案情】原告（上诉人）：赵XX。原告（上诉人）：李X。系赵XX之妻。被告（被上诉人）：张X。原告赵XX、李X诉称：1998年X市XX县信用合作社联合社（现为X市XX区信用合作社联合社）建房时，李X用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫赵XX同意的情况下与张X签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于张X，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家属财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无效，要求张X立即腾房。被告张X答辩称：李X与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，赵XX称其不知情不属于事实。故李X与其所签订《购房协议》应为有效协议。一审法院经公开审理查明：李X系X市XX区子午信用社黄良分社职工，1998年XX县信用联社职工集资建房，该社职工李X亦参与集资建房，分得XX信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在赵XX知情的情况下，李X于2000年1月10日向单位交纳购房款3万元整。2001年5月，李X经与张X协商，双方签订了购房协议约定：李X在单位集资购房款，全部由张X自行交给李X，张X所购李X单位集资房所有权归张X所有，但房产证暂以李X之名登记。协议签订后，张X在将3万元首付款交与李X后，又将其余房款直接交与李X所在单位，共计交纳房款9．45万元。房子建成后，张X即人住，直至2007年李X所在单位开始为上述房屋办理房产证，李X在缴纳相关费用后向张X提出腾房要求，双方因此发生纠纷。【审判】一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，李X与张X是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李X与张X签订的购房协议合法有效。关于李X称签订购房协议未经赵XX同意一节，在赵XX知道交纳3万元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张X亦已实际占有使用该房多年，作为夫妻的李X、赵XX对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李X、赵XX所称赵XX不知李X与张X签订协议的理由不予支持。最终依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定做出如下判决：驳回赵XX、李X的诉讼请求。诉讼费2260元，由赵XX、李X承担。一审宣判后，原告（上诉人）赵XX、李X不服提出上诉称，李X与张X所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定，应属无效协议，原审以赵XX对李X、张X之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判决，支持其起诉请求，并由张X承担本案一、二审诉讼费。被告（原审被上诉人）张X辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与李X所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，请求驳回上诉，维持原判。二审法院审理查明的事实和证据，与一审相同。二审法院认为，民事法律行为以意思表示为要素。1998年X市XX县信用合作社联合社（现为X市XX区信用合作社联合社）职工集资建房，李X分得XX信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。李X作为集资人于2000年1月10日向单位交纳部分购房款3万元整后，于2001年5月与张X（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。张X依约分别向李X和X市XX区信用合作社联合社交纳房款，实际接收房屋。依据上述事实，李X与张X之间转让房屋的意思表示真实，且李X单位当时对该转让行为亦认可。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，李X所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋产权证书正在办理，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋。李X与张X之间《购房协议》签订后，张X对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李X与张X之间所签订之购房协议应为合法有效协议。李X、赵XX诉称《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》应属无效之主张，依据不足，不予支持。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李X与张X签订买卖协议后实际收取张X3万元集资款，张X自2002年6月人住至今，已实际占有、使用该房屋六年多。李X、赵XX系夫妻关系，对李X未实际购买该集资房，赵XX称不知情，有违常理。李X、赵XX以赵XX不知情，所签订之《购房协议》因未征得共同所有人同意应属无效之主张，理由不能成立，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元（赵XX、李X已预交），由其承担2260元。【评析】从房改的角度看，我国的城镇住宅制度大体经历了从福利化的实物分房制度向市场化的货币分房制度转变的过程。目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房，按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，这主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。最高人民法院为规范商品房买卖行为已于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该《解释》为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了法律上的依据，也对该类纠纷处理起到了较好地促进作用。但该《解释》只将调整范围明确限定在商品房买卖行为，而对集资房、房改房、经济适用房等非商品房买卖纠纷案件并不适用。近年来，随着经济社会的发展和房价的逐年攀升，越来越多的非商品房以各种交易形式出现在流通领域，由于没有统一的交易法律规定和司法解释，随之产生了一系列的问题。本案就是一起原来参加单位集资的职工将集资建房转让给他人一定时间后又以转让协议无效为由提起的诉讼。（一）本案集资房转让纠纷产生的根源及集资房转让纠纷与一般商品房买卖纠纷的区别“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立，货币化分房尚未形成之际。1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工，并第一次明确提出集资建房的概念，并随之拉开了全面房改的序幕。所谓集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买直接分配的一种房屋，集资所建住房的权属，按出资比例确定，有全额集资和部分集资两种形式。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。这一政策的实施在房改初期为解决困难职工住房起到了一定的缓解作用①。1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等等。2004年国务院出台《经济适用住房管理办法》把集资房纳入经济适用房管理范畴。该《办法》第十九条规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建筑标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。2007年8月7日国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步明确单位集资房规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。可见，国家对非商品房的交易持从紧、限制政策。而这些限制的根源正是在于集资房作为一种非商品房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。首先，它是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。而一般商品房消费群体广泛、没有特别限制，是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。其次，集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费，其建设在申办手续的过程中，各种手续的办理相应简单，上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。而商品房的开发土地一般是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式，必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。基于以上原因，各地政府一般规定集资房不能在房地产一级市场上流通，但实际上各地都不同程度地存在着不少已购集资房地下交易的现象，这不仅使当事人双方缺乏应有的法律的保护，使国家有关的税费流失，而且容易出现纷争，留下隐患①。本案就源于房地产市场涨价的情况下，卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效的典型案例。归纳原告李X、赵XX主张房屋买卖协议无效的理由：（1）李X将单位集资房卖给了非本单位人员张X，张X没有李X单位职工购房资格，不能买受该集资房；（2）买卖房屋必须要有房产证，李X在房产证未办理下来之前就卖了集资房，无证买卖行为无效；李X买卖集资房未经其夫、共有人赵XX同意，未经共同共有人同意买卖无效。那么，他们这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？（二）本案双方当事人之间转让的不是集资房屋所有权而是集资建房的资格房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。本案中，李X作为X市XX县信用合作社联合社（现为X市XX区信用合作社联合社）职工，在履行向单位交纳集资建房款等义务后，即享有取得集资房屋的请求权。她在获得集资建房资格并交纳了3万元集资款后，与张X签订了《房屋转让协议》。因当时本案所涉集资房屋并未竣工，且房屋的具体楼层、位置、面积等均未确定，亦未办理房屋权属登记证书，故李X签订《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期