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瑞铂慧家2016年6月虹桥天地案例分析项目解读物业布局物业形态总体评价目录01PARTONE项目解读基本信息区位解读交通解读基本信息项目名称虹桥天地开发商瑞安集团项目地址闵行区虹桥火车站旁占地面积6.2万㎡建筑面积38万㎡地上面积28万㎡停车位2000余个地下面积10万㎡开业时间2015.12投资总额80亿物业构成4栋展示办公楼，1栋五星级酒店，1栋购物中心，1栋演艺中心，1座下沉广场式街区商业物业面积比例商业，办公，酒店，演艺中心，其他（地下）=33%，26%，12%，3%，26%市场定位为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、休闲的新地标平台设计理念持环保、可持续发展的规划和设计理念，以休闲体验为主，力在提供休闲的购物环境，舒适兼具创新的办公展示环境虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的城市新综合体北区南区购物中心11万㎡演艺中心1.3万㎡5#办公楼1#办公楼办公楼9.6万㎡新天地1.5万㎡虹桥天地位于虹桥商务区闵行区部分，与虹桥火车站、虹桥机场直接相连。东与长宁区，西与青浦区，北与嘉定区、普陀区，南与松江区相近。普陀区嘉定区青浦区松江区闵行区浦东新区长宁区徐汇区虹桥商务核心区区位解读北区南区一期虹桥商务区——上海“十二五”期间重点发展区域，目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展项目等重大功能性项目，带动上海经济发展方式转型、助推上海国际贸易中心建设，更好地服务于国家长三角一体化发展战略整体规划虹桥商务区总体量86.6平方公里，其中27平方公里主功能区，4.7平方公里核心区功能分区闵行区部分：商务服务青浦区部分：会展服务业长宁区部分：航空服务嘉定区部分：创新创业活力区以及为大虹桥进行城市配套的产城融合示范区核心区核心区一期和南北片区：一期：用地面积1.46平方公里，建筑体量170万㎡南北片区规划用地面积2.24平方公里，总建筑面积166.7万㎡，商业及商务办公总量约为138.1万㎡商务核心区主功能区区位解读国家会展中心虹桥火车站虹桥2号航站楼冠捷大厦兆德、凯悦嘉寓酒店虹桥商务区公共事务大厅虹桥绿谷龙湖虹桥天街中国博览会展综合体万通中心虹桥天地虹桥购物中心虹桥万科中心虹源盛世国际文化城虹桥三湘广场虹源盛世金臣联美虹桥汇项目所在的核心商务区一期，目前有近20个项目，大部分为在建，涵盖商务办公、商业中心、会展及博览中心、交通枢纽等，未来3-5年，在建项目基本投入使用，对本案商业发展机会与威胁并存区位解读虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式于一体，是目前世界上最大的综合交通枢纽之一。而从虹桥天地步行10分钟即可享受其便利的交通。一级交通——虹桥天地与虹桥综合交通枢纽直接相联，占尽“天时、地利、人和”，最大限度享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群2号线规划中17号线10号线虹桥火车站高铁、公交线虹桥机场嘉闵高架路扬虹路高架松泽高架路主要交通线地铁2号线：徐泾东——浦东国际机场（虹桥火车站）10号线：虹桥火车站——新江湾城站17号线：虹桥火车站——东方绿洲20号线：共青森林公园——莘庄（虹桥火车站）其余23号线、13号线在片区内有站点高铁到全国各地的动车机场飞往国内国外的航班公交虹桥枢纽5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等主干道3条高速及环绕的城市道路交通解读二级交通——项目四至均临道路，临街面多，人行、车行入口多且方便；与火车站、相邻项目通过地上、地下及天桥通道无缝连接，从各个方位导入人流，是本项目一大亮点苏虹路申虹路绍虹路申长路北区南区交通解读小结区位优势：靠近交通枢纽，借交通枢纽吸引强大的客流，地理位置优越01交通优势：交通枢纽集各种交通工具于一体，是客流的中转站02政策支持：虹桥商务区规划，政府重点推动区域发展03新挑战：独特的区位条件同时也对开发商进行整体项目设计、定位、运营、资金投入等方面带来挑战04日本京都火车站商业综合体——结合京都站地形特点建造，将办公、酒店、商场与换乘通道之间合理衔接，吸引人流相似案例由日本建筑师原广司设计，总建筑面积24万平方米，地下3层，地上有最高16层。包括酒店、百货、购物中心、餐厅、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场等，地下通道与火车、地铁直接相连，并做成商业街日本难波公园购物中心——将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅结合的城市综合体项目相似案例NambaPark难波公园位于日本大阪浪速区传统热闹的商业区的末端，从远处看，是一个斜坡公园，从街道地平面上升至9层楼高度，空中花园、顶绿树，与城市公路、街道直接相连。02PARTTOW物业布局物业布局根据政府规划的地块要求，以快速交通导向为原则，把各功能区进行组合排布物业布局1、整个项目分为南区和北区，中间由湖虹路、绍虹路和一条绿化带隔开；•南北区分隔开不利于整个项目的人流导入，究其设计原因有以下两种可能：•一是政府作城市规划时将该地块分割开，利于交通线路布置；二是地下有地铁通过，须与其借位排布2、南北区均四面临街，展示性强，地面交通方便冠捷大厦北区南区交通枢纽物业布局北区以办公为主，南区以商业为主，动静区分明显，并根据昭示性要求，将酒店、演艺中心排布在交通枢纽一侧功能区布局1、不同功能区集聚不同的客群•南区以购物中心、演艺中心、办公楼组团，以商业为主，客群流动性大•北区以写字楼、酒店、餐饮休闲街区组团，以办公为主，客群流动性较南区小2、巧妙利用不同临街面的昭示性•酒店昭示性要求较高，排布在临火车站一侧；演艺中心建筑形态新颖，排布在临火车站一侧，为项目吸引人气•休闲街区与、演艺中心、购物中心沿绍虹路相对排布，有利于聚集客流•写字楼偏西侧沿街分布2#办公楼1#办公楼购物中心北区南区小结商业综合体物业规划一般以商业的临街价值次序布局，而本项目是将酒店和演艺中心放在最具价值、人流量最多的临火车站面，休闲街和购物中心排布在后侧?我认为本项目设计本意是更注重以新颖的建筑形式及火车站旅客最需要的酒店吸引客群，但将购物中心临火车站从商业价值层面看，效益或许会更好商业办公冠捷大厦兆德、凯悦嘉寓酒店虹桥商务区公共事务大厅北区南区个人认为，北区商业，南区办公会更好。原因：1、项目北侧与万科中心一街之隔，客群易被分流2、北区为商业，可在较近距离上分流万科中心客流，同时区隔南区及以南的办公客群演艺中心办公楼新天地办公楼03PARTTHREE物业形态新天地演艺中心购物中心写字楼及酒店新天地•建筑风格•动线设计•景观设计•灯光照明•业态分布建筑风格北区高端餐饮休闲天地共有5栋商业楼：沿绍虹路2栋：“三首层”，3面退台，共5层内部3栋：2栋为“双首层”，1面退台，共3层；1栋地下一层，地上2层，1面退台，共3层退台设计：“双首层、三首层”立体式餐饮商业街，巧妙连接各层商业空间，实现“层层皆首层”的独特商业价值，空间组合灵活多变，彰显开放、创新的规划特色，有效发挥店铺个性化布局，让客人享受餐饮消费新体验骑楼设计：B1层采用骑楼形式，增加地面外摆空间，提升体验感1、退台设计要考虑目标客群消费习惯、消费能力，本案客群多为周边高档写字楼白领，消费能力高，且追求品质和体验2、退台设计对天气较为敏感，雨天和炎热夏天会对经营造成一定影响主打休闲体验功能，建筑表现以退台和骑楼设计为主，给人以更多与外界环境接触的空间组合：各商业楼之间，各商业楼与办公楼、酒店、交通枢纽之间通过连廊、直梯、扶梯、地下通道等主次动线有机结合，成为一个整体。外部动线出租车上下客：L1层设有3个出租车停靠点，分别在绍虹路和苏虹路上，与出租车停靠点相通的道路相对较宽，方便顾客叫车12人行道：在B1层和L3层有通道直接与虹桥交通枢纽相通，地上地下均可直接通车站3停车场：L1层设有两个停车场入口，分别在绍虹路和苏虹路上餐饮餐饮、生活服务餐饮、生活服务餐饮餐饮1112233多条通道与外部相联，人车分流，地上地下甚至每一层都有直接与外部相联的出入口，很好的汇集和疏散从各个方向往返的了客流4短泊：往返于车站和商业区之间，有利于引导车站快流动性的人群到本项目4下沉广场：围广场内街一圈，动线引导明确内部动线水平动线1地下入口：与虹桥交通枢纽、南区购物中心相通2与3号办公楼相通，目前未通行3B1餐饮123GF层以一条环形动线为主，与B1层和L1层有多个入口相通2GF餐饮、生活服务2地上入口：车库入口及上下客处，整个下沉广场的地上主入口内部动线水平动线1通过地面和连廊与各功能区相通，形成一个环形动线2以连廊形式在相邻楼栋之间形成连接1L1餐饮、生活服务12L2餐饮1内部动线水平动线通过连廊相通，从火车站过来这一层即为首层1L3餐饮、生活服务12通过连廊与万通中心相通2水平动线设计主要是为了串联各个商铺，使各个商铺都能出现在顾客的眼里，同时有明显的通道可以到达。本案的水平动线设计以环形为主，层层退台，团绕中庭一圈为主动线，中间通往部分商铺小径为辐。内部动线直梯：1、2、3、4号直梯在垂直动线上连接各栋楼层，其中2号梯是螺旋步梯加垂直电梯，既可快速到达L3层，也可步行观光到达自动扶梯和步行道：每层四个角落处都设有扶梯，从商业楼内每个地方到扶梯处都非常方便B1—GF层：3部扶梯，2条步行道，分布在下沉广场三个角上，每部电梯到GF层对应不同的商业楼栋，各商铺可视度高GF—L1层：5部扶梯，分布在与办公楼和商业L1层之间，连通商业与办公楼L1—L2层：4部扶梯，分布在苏虹路入口、绍虹路入口和下沉广场内部L2—L3层：5部扶梯，分布在办公楼处，主要为办公楼服务垂直动线L3L2L1GFB1B1—GFGF—L1L1—L2兼顾办公人群，方便快捷的到达办公楼，同时也可步行小道散步，放松心情景观设计本案景观设计紧扣其定位，以休闲放松为主调，结合建筑小品、硬质景观、软性环境，实现人与景的互动，充分体现其高端、休闲的定位低矮灌木与高大乔木结合，层次丰富，错落有致；小径与流水搭配，移步异景，体验感极强地面为水泥地砖且有破损，与整体环境及风格不搭，可增加花纹铺装图案，提高档次，成本不高灯光照明树木装饰灯楼道照明灯地面装饰灯导视照明灯小径装饰灯室内装饰灯楼体照明灯灯光色调偏柔和，符合高级餐厅的灯光设计；在树木、楼道、楼体、地面、导视、小径等地方均设计灯光夜间照明灯光电线需埋地下，在装修前应充分考虑到每个细节处的灯光处理，避免后期返工楼体灯光较高，照射面较大，可与广告灯箱同体，但其灯光应偏柔和，以免眩光，发生危险小结动线和景观设计紧扣其定位——高端餐饮休闲天地而设计的，其游览路线和景观搭配充分体现其休闲放松的氛围，动线过于复杂，但对开放式街区商业影响并不大思考：动线设计：动线设计原则是根据顾客到此地的目的及项目的交通情况设计的。虹桥新天地广场定位为高端餐饮休闲天地且交通独特，其动线在设计上就与一般商业动线不同，更注重动线的特色和体验感。景观设计：我认为本案是利用下沉广场引导客流为主设计的动线：1、利用下沉广场和花园层的多条水平和垂直动线连接，起到疏散和聚集客流的双重作用2、GF层动线依商业楼排布，曲折有致，配上装饰灯、花草、流水，暗含一种小桥流水人家的气息，能充分调动顾客游览兴趣3、连廊：商业楼与楼之间，与办公、酒店、交通枢纽之间均通过连廊连通，缩短楼与楼之间距离业态分布虹桥新天地是以餐饮休闲为主，目前业态只有餐饮、超市、健身会所、诊所和银行，入驻的均为中高档品牌目前入驻品牌中大部分为升级旗舰店，以及首次登陆沪上的概念店，国际餐饮特色浓厚，非常适合周边高级办公楼白领人群及各国出差的商旅人员。正因其稀缺性，也会吸引更大范围的消费者慕名而来。品牌所属国家所属品类上海入驻情况Fountain--酒吧2家1家GloLondon英国风味美食、鸡尾酒餐厅3家1家赫佰仕啤酒坊德国酒吧1家1家港欣茶餐厅香港茶饮、创意料理1家中国首店宝贝克新加坡面包1家中国首店御宝火锅店新加坡火锅1家中国首店Crultaly意大利西餐厅1家上海首店上海滩餐厅中国上海中餐2家1家Ocean