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1/23中融国际信托有限公司中融-【】项目尽职调查报告（报告完成日期：【】年【】月【】日）经办业务部门：【】部2/23声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日部门负责人签字：年月日3/23目录一、项目背景5二、信托方案与风控措施5（一）信托基本要素5（二）交易结构61、信托计划的进入62、信托计划的退出73、项目公司的管理7（三）风控措施71、抵押；82、质押；83、无限连带责任保证；等8三、交易对手8（一）实际控制人8（二）项目公司8（三）控股股东10四、融资项目12（一）项目基本情况121、项目现状122、控规指标123、开发计划134、设计、施工、监理情况14（二）项目市场情况141、宏观经济概况142、当地总体房地产市场143、项目市场情况15（三）项目分析161、总投资预测162、已投入资金的合理性173、融资额度的合理性184、项目资金来源与运用表185、银行贷款安排196、销售方式197、销售预测201、项目损益预测208、销售率盈亏平衡点21（四）本项目综合评价224/23五、本信托计划风险评估22六、结论及建议22七、附件：项目资料225/23一、项目背景（此处简要介绍项目背景情况）例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由中融信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。【】公司成立于【】年，注册资金【】万元人民币，主要经营范围为房地产开发、商品房销售，实际控制人为【】先生，名下还控制着【】公司、【】公司等，已在【】【】等地投资开发了【】【】等多个房地产项目，累计开发面积【】万平方米，具有丰富的房地产开发经验。【】公司拟与中融信托开展房地产投融资合作，共同投资【】项目。项目位于【】，占地面积【】，规划总建筑面积【】万平方米，拟开发成住宅/商业/城市综合体等。根据中融信托【】部门对本项目的尽职调查，建议与【】公司进行合作并以发行集合资金信托计划的形式向该公司提供融资服务。二、信托方案与风控措施（此处简要描述本项目的交易结构及风控措施）（一）信托基本要素信托计划名称：信托类型：单一/集合，结构化/非结构化融资人：融资方式：【贷款】/【股权投资】/其他方式等融资用途：6/23信托规模：【】万元信托期限：【】年融资成本：【】/年其中：公司收入：其中信托报酬方式收取【】%；财务顾问费形式收取【】%，收入总额为【】万元投资人预期收益：【】%发行费：【】%保管人保管费：【】%第三方顾问费：【】%项目发行计划（适用于集合类项目）：我公司私人银行部发行：【】万元【】银行代销：【】万元第三方理财机构代发：【】万元信托收益分配：分配时间【】、分配比例【】（二）交易结构1、信托计划的进入详细说明信托资金的运用方式，采取股权投资形式运用信托资金时，以信托资金受让原有股东持有的项目公司股权的，说明受让价格，以增资方式投入项目公司的，说明计入注册资本和资本公积的比例以及增资完成后我公司持有项目公司的股权比例；以债权方式运用信托资金的，应说明贷款要素（利率、期限、抵押/质押物、保证担保等）。（此处可列示信托交易结构图）7/232、信托计划的退出说明信托资金的还款来源、退出方式，如果以股权转让方式退出的，说明股权转让价格。3、项目公司的管理如果采取股权投资方式，应说明项目公司的监管方式例如：双方在公司章程中约定融资方拥有项目经营和控制权，中融信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算中融信托投资收益的基础。单项成本超过部分由融资方或者【】补足，中融信托不再承担该超出部分的成本。如果采取债权方式，应说明如何保障信托资金的还款来源例如：设立监管账户，要求融资人按一定比例将项目销售回款存入该账户。（三）风控措施详细说明本项目采取的风险防范措施，是否采取优先次级的结构化设计，是否采取了抵押/质押的担保措施。8/231、抵押；2、质押；3、无限连带责任保证；等三、交易对手（一）实际控制人介绍实际控制人经历、经验、名下其他资产情况。（二）项目公司1、项目公司基本情况及历史沿革（若项目公司为新成立则视实际情况作简要介绍，另介绍项目从成立至今的历史沿革情况。）项目公司成立时间住所法定代表人企业类型注册资本实收资本经营范围经营期限房地产开发资质（并在此介绍项目公司的组织机构设置情况）9/232、项目公司经营情况（此处介绍项目公司过往开发经验、荣誉，及目前正在开发的其他项目现状。）（对于已开发项目，介绍其地理位置、体量、总投、产品类型、定价、销售情况、财务效益等，并配上楼盘实际照片。）（对于正在开发的项目包括刚拿地的项目，介绍其地理位置、体量、总投预算、已投入资金、目前建设进度、开发计划节点、产品类型、定价、销售情况、已实现的财务效益等，并配上项目现状的照片。）3、项目公司财务状况（此处列示项目公司近三年一期的财务报表，分析重要的财务指标，对企业的综合财务实力做出评价；并对报表中的重要科目及变动情况进行详细说明，并分析其合理性。4、项目公司信用记录（在此处粘贴经中国人民银行征信系统查询的项目公司《企业基本信用信息报告》的扫描件，并说明项目公司未结清贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，注明项目公司是否存在不良贷款记录。）贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。有无不良记录：无/有，原因是【】10/235、项目公司税收政策税种税率税种税率营业税土地使用税（二类）土地增值税（预缴）房产税土地增值税（清算）城市建设税/费企业所得税（预缴）教育和卫生附加费企业所得税（清算）地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税6、管理层介绍（介绍项目公司开发经营团队的背景、经历、经验、资质等）（三）控股股东1、控股股东基本情况控股股东成立时间住所法定代表人企业类型注册资本实收资本经营范围经营期限房地产开发资质（并在此介绍控股股东的组织机构设置情况）11/232、控股股东经营情况（此处介绍控股股东过往开发经验、荣誉，及目前正在开发和计划开发的其他项目现状。）（对于已开发项目，介绍其地理位置、体量、总投、产品类型、定价、销售情况、财务效益等，并配上楼盘实际照片。）（对于正在开发的项目，介绍其地理位置、体量、总投预算、已投入资金、开发计划节点、目前建设进度、产品类型、定价、销售情况、已实现的财务效益等，并配上项目现状的照片。）（对于已开发和正在开发项目数量众多的大型企业，可挑选其中与本融资项目地理位置较近、产品类型相近的项目进行介绍。）3、控股股东财务状况（此处列示控股股东近三年一期的财务报表，分析重要的财务指标，对企业的综合财务实力做出评价；并对报表中的重要科目及变动情况进行详细说明，并分析其合理性。4、控股股东信用记录（在此处粘贴经中国人民银行征信系统查询的控股股东《企业基本信用信息报告》的扫描件，并说明控股股东未结清贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，注明控股股东是否存在不良贷款记录。）贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。有无不良记录：无/有，原因是【】12/235、管理层介绍（介绍控股股东开发经营团队的背景、经历、经验、资质等）四、融资项目（一）项目基本情况1、项目现状（此处介绍项目现状，包括拆迁情况、土地取得方式、价格包括总价及楼面价格、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况，须附上土地现状全景图例如从较高、远的位置进行俯拍，将土地边界全部拍入照片，不得提供局部图片）。已缴金额未缴金额合计1.土地成本2.滞纳金3.各种配套费4.契税等税金5.拆迁补偿合计楼面地价2、控规指标（此处须按地块分别列示）项目基本控规指标表（地块1）序号指标名称指标单位备注1总用地面积m21.1道路及公共用地面积m213/231.2建设用地面积2绿地率3建筑密度4规划容积率5总建筑面积m25.1地上建筑面积m25.1.1其中：多层住宅m25.1.2花园洋房m25.1.3高层住宅m25.1.4商业m25.1.5…（其他细分物业）m25.2地下建筑面积m25.2.1其中：车位m25.2.2地下商场m25.2.3…（其他细分物业）m23、开发计划（此处以表格或横道图形式列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体内容和进度。）示例：一期二期三期合计开发内容：总建筑面积(m2)地上建筑面积(m2)其中：多层住宅(m2)花园洋房(m2)14/23高层住宅(m2)商业(m2)…（其他细分物业）地下建筑面积(m2)其中：车位(m2)地下商场(m2)…（其他细分物业）主要开发节点：各期起止时间土地证获得时间施工证获得时间出正负零预售证获得时间主体结构封顶竣工验收及交房4、设计、施工、监理情况（此处介绍本项目设计公司、施工单位及监理单位的资质、经验，与开发商的合作历史等）。（二）项目市场情况1、宏观经济概况（此处详细分析项目所在城市的政策环境、经济发展水平、投资消费水平等）。2、当地总体房地产市场（此处详细分析项目所在城市和所处区域近期房屋施工面积、销售面积、均价水平、产品需求类型和数量、产品供给类型和数量、各类用途土地的供给数量和面积等房地产市场总15/23体运行情况。）3、项目市场情况（1）项目区域交通情况(详细介绍项目周边的各种交通设施情况，以卫星图标注项目所在地及其周边的主要交通站点和线路)。（2）项目配套设施情况(详细介绍项目周边各种配套设施，包括教育、医疗、购物、文体、娱乐、邮政、银行等，并以卫星图标注项目所在地及其周边主要配套设施)。（3）周边主要土地成交情况（详细介绍项目所在区域近期土地成交情况，分析项目土地成本的优劣势。并以卫星图标注项目所在位置及周边成交土地所在位置）。示例：序号地块名称成交时间成交金额（万元）出让面积用地性质容积率楼面地价123数据来源：【】（4）周边竞争项目分析（此处列明周边可能与本项目竞争的项目，包括已售完、已开盘和未开盘的项目；以卫16/23星图标注本项目位置和周边竞争楼盘位置，并附上竞争楼盘的照片现房或效果图非现房）。示例：楼盘名称产品类型位置开发商容积率总建筑面积各产品类型均价总套数现存套数开盘时间月均销售量开盘后半年销售量数据来源/电话（三）项目分析1、总投资预测项目投资估算表总建筑面积总可售面积序号项目名称投资额(万元)已投入(万元)未投入(万元)按总建筑面积单价按可售面积单价一开发成本(1~8项之和)1土地费用2前期工程费用3基础设施建设费17/234建筑安装工程费4.1地上建筑4.1.1多层住宅4.1.2花园洋房4.1.3高层住宅4.1.4商业4.1.5……(其他细分物业)4.2地下建筑4.2.1车位4.2.2地下商场4.2.3……(其他细分物业)5公共配套设施建设费6开发期间税费7其他费用8不可预见费二开发费用(9~11项之和)9管理费用10财务费用11销售费用三项目总投资（若有必要，可在每一大项下列示更加明细的小项。）2、已投入资金的合理性（此处按照工程形象进度、施工合同约定的付款进度和单方合理成本对开发商在建工程进行逐栋测算，加计后与最近一