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长沙市开福区捞刀河项目商业调查报告2010.2.6北京万邦投资管理有限公司湖南分公司2壹－－项目区位综述1贰－－商业现状2叁－－项目定位3肆－－商业规划4伍－－项目建议2内容纲要3壹、项目区位综述4城镇体系：按照城乡一体，协调发展的方针，规划鹅秀组团依托鹅羊山,秀峰山两大森林公园优良的生态环境和公益配套设施，开福区重点规划为突以房地产业为龙头的发展区域。项目位置隶属于长沙市金霞经济开发区，长沙金霞经济开发区是湖南省人民政府批准的十大重点省级开发区之一，长沙市物流产业唯一核心园区，国务院批准的长沙市总体规划近期重点开发区，同时还是湖南省唯一集水运、公路、空运、铁路、管道五元化网络交通优势于一体的开发园区。长沙金霞经济开发区地处长沙市开福区北部，总规划面积34.96平方公里，四至范围为：南起捞刀河，北至沙河，西临湘江，东至中青路。在产业布局上，形成了以金霞物流中心为经济引擎的“一主、三次”的发展格局。“一主”，即核心区，以开发区金霞组团为核心，主要发展物流产业，同时布置功能齐全的物流服务设施。“三次”，指开发区高岭组团、鹅秀组团和配套的青竹湖组团，其中高岭组团重点发展物流商贸业，形成大型综合性物流贸易和工业基地；鹅秀组团重点发展房地产和商贸业；青竹湖组团重点发展物流会展、旅游休闲等配套产业.1、项目区位综述51、项目区位综述龙福小区湖湘艺术品市场人瑞建材大市场上水印象华江乐天花亭6项目位置地隶属于开福区新港镇宿龙桥社区，社区面积约为1平方公里，社区固定常驻人口约为3万人，流动人口约为2万人。宿龙桥社区区域随着长沙市往北拓展,众多新兴楼盘的建设开发,正成为长沙市金霞开发区新兴的住宅,商贸集中中心.1、项目区位综述常驻单位在售楼盘相关楼盘区内市场新港镇政府开福区国税局长沙市海事局新港镇派出所双湾国际上水印象华亭.乐江华亭江景阳光龙福小区(安置房)长沙建工集团湖湘艺术品市场人瑞建材大市场7贰、商业现状8此次市场调查走访共涉及一个社区、两个在售楼盘、三个临近楼盘的一楼门面,在毗邻本项目的社区中经营比较发达的前5种业态为:古玩店近300户,经营面积均在30-40平方建材门面近180户,根据经营种类的不同,面积有大有小小型烟酒日杂超市11户,其中经营面积在90-100平方左右的2家餐饮16户，其中有2家经营面积在100-150平方,其余均为经营面积20-40平方的快餐店或者小饭店车务（含汽车装饰、修理、汽配等）9户2、商业现状业态总数古玩步行街（市场）300建材（秀峰人瑞建材市场）180餐饮16烟酒日杂百货9车务（装饰、修理、汽配）9招待所8通讯4美容3广告复印2体彩福彩2网吧2超市（90平方以上）2银行1其它4T/T5429从调研结果来看,本项目中型型商业物业尚有很大的潜力以待挖掘。2、商业现状因为项目所在地为湖湘艺术品市场,为长沙市第2大古玩交易市场,而且各经营户都有几年经营历史经营情况都比较稳定。本项目附近即为一个环形中心广场,也是白天晚上市民休闲娱乐中心,为未来社区商业发展的中心。本项目所处的社区因没有大型超市，居民购物要去地处华厦的新一佳超市，不方便。而且周边没有大型餐饮酒楼,这方面消费欲望得不到满足。102、商业现状租金水平:社区内门面租金在40~50元/平方/月,商铺一般面积在20—50平方米不等,商铺转让费在3万元~5万元左右。商铺多为租赁经营,租金按年支付。人流:因附近政府大规模修路及建房的原因,外来务工人口租赁户较多,但是由于社区周边新建小区刚完成交房或未交房,入住率比较低,未来社区商业发展空间巨大。-在建楼盘约3500户-已经交房楼盘:1000户(入住率不足20%)112、商业现状华锐、顺天黄金海岸等中高档酒店酒店电信，联通，移动，邮政营业厅通讯汽车北站、128，159，801,149路等公交线路及地铁2号线途经本项目公共交通肯德基、伍家岭活渔村，谢光头辣椒炒肉娱乐餐饮工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄、农村信用社银行金融岁宝百货，新一佳超市购物服务艺术幼儿园、雅礼中学，周南中学文化教育湘雅医院、医疗卫生公交车/自驾车10分钟服务半径之内本项目周边的配套商业情况:从调查结果来看:本项目周边生活,服务配套十分完善,但是社区商业急需发展!12注：上实市场部数据地理位置：宿龙桥社区开业时间：已于2005年10月建筑面积：450，000平方米商铺个数:300个市场定位：艺术品专业市场租金报价：30~50元/每平方/月业态定位：绣品、雕刻工艺品、金属工艺品、陶瓷工艺品、水晶工艺品、名人字画、文物仿制工艺品、各种民间工艺品以及其他各种工艺美术和各种旅游产品、纪念品经营方式：产权为独立业主所有出租亮点：长沙市第二大艺术品交易市场案例：项目周边主要商用物业—湖湘艺术品市场13案例：项目周边主要商用物业—人瑞建材大市场地理位置：宿龙桥社区开业时间：2008年6月建筑面积：8000平方米商铺个数:180个市场定位：建材专业市场租金报价：40~60/平方米/每月业态定位:建材、五金、水暖、家电等经营方式：可租可售亮点：长沙市金霞经济技术开发区最大的建材市场14案例：项目周边主要商业物业—双湾国际（在售）规划用地面积12.8公顷，规划总建筑面积421638平米，总计2900户基本情况☆停车位：3500个一期均价5000元/㎡三房两厅两卫140㎡以上占90%2009年8月开盘，一期已经销售完毕，2010年交房，2期近期VIP认筹本项目南面双湾国际其它情况价格主力户型楼盘地址楼盘名称基本情况容积率绿地率2.7851%商业物业☆临湘江路有少量商业，暂未建☆置业顾问介绍本楼盘为高档楼盘，少商业为提高楼盘品质☆该楼盘商业意向需在确认15案例：项目周边主要商业物业—上水印象（在售）总用地面积：14555.0平方米，总建筑面积约为38412.9平方米，2栋高层，总计320户基本情况☆停车位：198个均价3500元/㎡二房两厅两卫90㎡以下占70%2009年8月开盘，余15套三房2厅138㎡大户型待售，2010年年底交房临芙蓉路距离本项目500米上水印象其它情况价格主力户型楼盘地址楼盘名称基本情况容积率绿地率3.140%商业物业☆临芙蓉路有800平米商业，未规划业态☆开发商商业物业不对外发售，待地铁开通升值16案例：项目周边主要商业物业—华江乐天华亭（已售）基本情况华江乐江华亭楼盘名称入住率商业销售情况商业经营情况20%总建筑面积:59662㎡,08年全部售完，均价3200，☆商业面积:2554,7㎡☆所以商业已经全部销售完毕☆临芙蓉北路售价12000元/㎡☆临隆福路售价9000元/㎡,免费送相同面积地下室,地下室无产权☆商铺数量:32个☆出租率20%☆出租价格:30~40元/㎡/每月☆主要商业业态:-汽车美容/小型宾馆-社区小型便利店,水果超市☆原因分析:-社区入住率较低,小区位置为环线立交桥边上,人气低迷,导致商业不旺.17案例：项目周边主要商业物业—江景阳光（已售）基本情况嘉年华江景阳光楼盘名称入住率商业销售情况商业经营情况20%总建筑面积:32357㎡,08年全部售完，均价2800，户数为323户☆所以商业已经全部销售完毕☆临隆福路售价6000元/㎡起☆商铺面积:28.32~69.73㎡☆商铺个数:20个☆出租率20%☆出租价格:30~40元/㎡/每月☆主要商业业态:-美容美发/便利超市☆原因分析:-社区入住率较低,小区位置为环线立交桥边上,人气低迷,导致商业不旺.18叁、项目定位19西北东南西南Fourdynamicfactors南面临双湾国际大门西北面紧靠中心广场是人流商业中心芙蓉北路匝道是主要交通线地块概况西面为社区干道临双湾国际大门193、项目定位20地块SWOT分析机遇劣势威胁优势项目周边未来5万人的常驻人口项目三面临街,商业发展空间大项目北临社区未来商业中心,商业价值大项目南临双湾国际,35万平米大盘周边无大型商业场地供大型商业发展项目周边尚未完全成熟，入住率较低,社区配套相对不是很完善项目总体规模不大位于鹅秀组团,开福区房地产重点发展区域火车北站,长沙新港,青竹湖的发展为本项目所在地带来人流湖湘艺术品市场发展提高商业价值项目周边存在一定竞争威胁，双湾国际商业部分未定型,商业规模大小影响本项目商业经营状态3、项目定位21本项目商业总量较小,但是基于地块限制和竞争态势，未来的物业基础具备做小型社区购物中心或娱乐文化中心的条件；项目所在地未来发展与周边商业配套的不完善,给本项目商业定位带来广阔空间,3、项目定位结论：本项目商业定位思路应针对本区域缺失小型社区商业中心的缺点，深度利用项目位置优势与周边配套不够完善现状，紧紧围绕打造宿龙桥社区商业中心，合理布置各种业态，真正做到深度利用优势资源。22餐饮功能：满足社区居民宴请及周边相关事业单位商务宴请的社交需求；休闲娱乐：满足社区居民休闲享受的需求；配套功能：满足周边居民日常邻里生活内部配套需求。零售功能：区域内居民生活购物消费的需求；建议本项目在功能上定义为餐饮、休闲、配套、零售，注重弥补周边商业不足，形成业态上的错位优势。餐饮社区商业中心配套休闲零售功能定位3、项目定位23定位理由区域内乃至整个金霞开发区目前都缺乏真正的针对居民餐饮休闲消费、生活消费逗留的集中场所；主打“餐饮、超市”有利于直接点中主题，直接呼唤出消费者需求，有利于项目在短期内树立区域内地标地位；人气不足是目前项目的致命伤，而餐饮和超市等主题鲜明定位能有效地吸引区域外人流，同时大大延长人流停驻时间；3、项目定位24肆、商业规划25业态比例：建议项目整体根据餐饮、休闲、商务配套、零售四大主力元素暂按照如下的组合比例来执行；零售：将约25-30%用作零售商业规划，并主要将该部分的营业面积以中型超市为主，力求主要满足周边楼盘居民基本消费要求餐饮：将约15-20%的面积时规划用作餐饮，以满足周边行政机关众多、居民消费潜力巨大，而缺乏特色、中高层次餐饮的现状。作为主要主题以吸引人流聚集；休闲：将约15-20%的面积时规划用作休闲，对周边行政商务区域起到了商务社交、休憩的有效补强作用；社区配套：将约40-45%规划作社区服务配套服务业态，满足区域内工作人员的日常工作、行政配套需求；项目商业业态比例分配说明4、商业规划26餐饮/休闲：作为商业最能吸引过往人群和带动人气的部分，拟中心广场沿街拐角面（2F）划为餐饮用途，以便将人流最大限度导入到项目周边。零售：将小型超市作为第一主力店主要设置在项目2F西南面，是因为此类业态属于具有明确意向的目的性消费，临近项目南侧是3000住户的高档楼盘-双湾国际,现商业配套不明朗情况下,项目引入省内品牌超市提高人气,项目销售亮点.配套：在项目1F设置银行、医药、西点等零售配套类，同时注意尽量使其位于主入口两侧和餐饮业附近，可受到最多人流关注，实现最大限度的收益，便于零售业态的经营。项目商业业态位置分配说明4、商业规划27【裙楼1F商业布局】主要业态：配套、零售。4、商业规划以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场设计/实地情况有所调控。1F配套零售适合商业业态√√重点引入业态银行，品牌药店，美容美发，电信营业厅品牌西点，烟酒店，母婴店配比60%40%28【裙楼2F商业布局】主要业态：配套、零售。4、商业规划以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场设计/实地情况有所调控。1F餐饮/休闲零售适合商业业态√√重点引入业态品牌餐饮,茶餐厅,茶楼,足浴,休闲品牌超市配比40%60%29各商业业态列举及面积区间商务配套面积范围零售型商业业态面积范围餐饮休闲型业态面积范围银行500-800超市便利店250-350主题餐厅500-1000私人诊所200-400文具店20-50各式东西简餐250-500邮局250-350面包、西饼屋60-150快餐店250-350移动、电信营业厅50-200品牌折扣店20-50咖啡、茶坊200-300药房100-300通讯