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第四节物业使用与维护（常考点）第二章物业管理服务大纲要求：关于改变公共建筑和共用设施规划用途的规定；关于占用与挖掘物业管理区域内道路场地的规定；公用事业单位应当依法履行的维修养护责任；关于规范装饰装修房屋行为的规定；关于利用共用部位、共用设施设备经营的规定；关于存在安全隐患物业的维修义务。在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：公共建筑和共用设施改变用途问题；占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题；房屋装饰装修问题；建立住房专项维修资金制度问题；利用物业共用部位、共用设施设备经营问题；存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的物业的维修养护问题等。《条例》对各主体使用和维护物业的行为进行了明确的规范。知识点一：公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变（常考点）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。因此，无论业主大会、业主委员会、业主和物业服务企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施用途的客观情况。为保证城市规划的权威性和防止对公共利益造成侵害，对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业服务企业无权擅自决定改变公共建筑和共用设施用途；确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。关于改变公共建筑和共用设施用途应当办理的具体手续，其他法律法规已有相应规范，《条例》只是强调业主应当依法办理有关手续。例如，根据《公共文化体育设施条例》规定，确需改变公共文化体育设施用途的，有关地方人民政府在做出决定前，应当组织专家论证，并征得上一级人民政府文化行政主管部门、体育行政主管部门同意，报上一级人民政府批准。知识点二：物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘（常考点）物业管理区域内的道路、场地是为业主共同利益建设的，无论业主和物业服务企业，都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。为了加强管理和保护公共利益，对于业主因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，只有在征得业主委员会和物业服务企业同意的情况下才可实施，当事人不得擅自实施占用、挖掘行为。物业服务企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。无论业主或者物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。知识点三：公用事业单位应当依法履行维修养护责任（常考点）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位维修、养护物业管理区域内相关管线和设施设备时，有可能需要临时占用、挖掘道路、场地。为了切实维护全体业主的合法权益，《条例》明确规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。知识点四：装饰装修房屋行为应当依法规范（常考点）为了维护公共安全和公共利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范。装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。为了维护业主的共同利益，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定，对房屋装饰装修行为进行管理，为了便于物业服务企业提供装饰装修管理服务，《条例》规定了业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务。业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及管理规约明文禁止的行为，并应该尽到合理的注意义务。知识点五：利用共用部位、共用设施设备经营的规定（常考点）《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作了三方面的规定：一是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意；二是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须按规定办理手续；三是明确利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方式。关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充住房专项维修资金。理由一：收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护；理由二：是住房专项维修资金是房屋的“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴交，一旦急需时所需数量较大，经营所得用于补充住房专项维修资金，有利于减轻业主的经济负担。知识点六：存在安全隐患物业的维修义务（常考点）《条例》第五十六条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”存在安全隐患物业维修养护工作的责任人，主要是指房屋的产权人或者按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊原因形成的房屋的实际使用人或者维修责任的承担人。为了保障及时做好存在安全隐患、危及公共利益及他人合法权益物业的维修养护工作，有关业主应当对维修养护工作给予配合。单选例题1.为了维护业主的共同利益，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定，对房屋装饰装修行为进行管理，《条例》规定了业主装修房屋前对物业服务企业的（）。a．告知义务b．制止义务c．报告义务d．强制执行义务答案：a单选例题2.公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请（）讨论决定同意后，由（）依法办理有关行政审批手续。a．居委会业主委员会b．业主委员会业主大会c．业主委员会居委会d．业主大会业主委员会答案：d