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2011年金地艺境[一、市场动态分析]北区竞争态势注：本报告北区是指宝山、嘉定、普陀三区公寓市场量价走势北区市场量价分析01530456075单位：万㎡；元/㎡0500010000150002000025000供应量25.116.71412.828.058.142.625.755.610.317.026.330.331.4成交量20.54.911.713.520.54140.825.541.629.44.412.819.727.4成交均价185401746216307157001770218429184091868118817192001967218241174771851210-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-311-411-5供应方面：市场处于供大于求状态，2011年3月起供应量较2011年1至2月出现明显放量；成交方面：因市场供应量较大，加之政策频频出台，市场观望情绪依旧浓重，成交量仍显不济价格方面：2011年1至2月因普陀和宝山内中环个案集中成交拉高价格，3月起主要成交地区来自于外环以外个案故成交均价有所回落，价格在17400-18500元/㎡之间；新政对市场的影响显现，北区在供应放量的局面下成交严重萎缩，买方仍在政策消化观望中北区成交排名分析2011年3月TOP10北区公寓成交前十名数据比对名称区域成交总面积总套数总金额均价保利叶语宝山2508923142990834117135保利湖畔阳光苑嘉定151929221284854414011金鼎香樟苑嘉定6484689521514814685新城金郡园嘉定5343617746851814500日月光御嘉天地嘉定4669487106501415221象源丽都二期普陀39663112010632030284宝宸怡景园宝山3831358087035221107龙湖•蓝湖郡嘉定3668306153616616778嘉城嘉定3221316993258821709绿地秋霞坊嘉定30944553105417171642011年4月TOP10名称区域成交总面积总套数总金额均价金鼎香樟苑嘉定1620449569377871015016新城悠活城嘉定1517317021330622814059保利湖畔阳光苑嘉定1251512317668622914117保利叶语宝山95028516397764417257上隽嘉苑嘉定5644568780178615556日月光御嘉天地嘉定5598538475320915140梧桐城邦宝山50295211094389922062好世皇马苑嘉定4813548625676617920盘古天地嘉定471148471115587铂镜宝山4414507458386216898北区成交排名分析名称区域成交总面积总套数总金额均价中冶祥腾宝月花园宝山2813831333204672511801保利叶上海宝山2733229650724617918559保利叶语宝山2265720039697348517521华润中央公园嘉定1932217646036177723826金鼎香樟苑嘉定1785520028678476216062保利湖畔阳光苑嘉定1291412619031244614737中环1号宝山917910721686911823626绿地新里米兰公寓嘉定889612112900143414520新城悠活城嘉定81919711955110014595嘉城嘉定771983171874064222672011年5月TOP10仅保利叶语一例个案连续三月上榜，且是本项目重点竞争个案，价格在17100-17500元/㎡；华润中央公园，地段、生活配套、景观均优于本项目，均价仅位于23800元/㎡（含6000元精装）区域项目开盘时间容积率产品类型主力户型面积（㎡）2011年1-5月成交均价（元/㎡）总建筑面积（万㎡）已推面积（万㎡）已售面积（万㎡）当前去化率预计未售面积（万㎡）宝山保利叶语2010.121.6小高层/高层81-118174604210.28.179.4%30.5保利叶上海2008.111.35多层/小高层80-95185565538.437.898.4%5万科琥珀郡园2008.51.2花园洋房/小高层大平层157-192公寓115-1401901217.512.78.163.8%9.1万科琥珀臻园2010.61.02花园洋房跃层171-192大平层15721899159.13.841.7%11.2朗诗绿岛园2010.31.2小高层公寓83-150复式80187637.54.33.683.7%3.9嘉定华润中央公园2011.51.97高层76-14123826464.31.944.2%35朗诗绿色街区2010.121.2小高层、大平层公寓84-138大平层200-250217148.27.63.444.7%4.8上隽嘉苑二期2011.31.6小高层/高层70-1401542420.88.58.195.3%7.3北区竞品个案分析注：预计未售面积剔除部分楼盘中有别墅或商业面积竞争区域内中大盘云集，产品类型丰富多样，花园洋房、小高层和高层精简型户型面积在70-95㎡，舒适型户型面积在128-150㎡，多为与本案面积段接近去化情况较好的是顾村板块“保利姐妹盘”，其近期成交均价在17500-18500元/㎡，总价在140-220万/套之间，价格控制适中预计本案未来竞品个案剩余体量在106.8万㎡之多，且产品类型近似，竞争压力十分巨大项目2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年供应量（万㎡）117.6187.594.8222.9130.5218成交量（万㎡）170.6184.281.5183.0106.0200供需比1：1.451：0.981：0.861：0.821：0.811：0.92011年北区市场预测历年下半年供应较上半年会有所放量，2011年受限购等政策影响上半年供应将相对平稳，预计供应量集中在下半年，预计上半年供应量为130.5万㎡、下半年为218万㎡；2010年上半年受政策调控导致成交仍处于相对疲软，2011年下半年成交局面基本已定，预计上半年成交在106万㎡左右；由于限购周期至少为1年导致大量改善刚需被抑制，11年下半年市场难达10年下半年水平，预计成交在200万㎡内受整体市场影响，11年上半年成交意高于10年水平，但政策调控仍是主旋律，故下半年成交不会有明显回升，将在少于200万㎡2011年北区价格预测11受政策调控导致价格上冲受阻，下半年受供应压力影响，价格将日趋平缓，买方对于价格敏感度会加大除08年受政策调控影响，其余下半年价格均高于上半年，由于目前受限购、加息周期等影响，导致成交乏力、预计下半年随着市场集中供应，预计11年上半年北区价格将于下半年持平，预计在18000-20500元/㎡之间波动，价格仍趋于平稳0100002000030000单位：元/㎡均价113961057611815149351724718184185511918008年上半年08年下半年09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年11年上半年11年下半年成交缩量，预计全年在200万㎡；价格微幅上调，预计在19180元/㎡全年北区市场预测政策调控依旧，预计11年全年成交；量将与略微高于08年水平，在200万㎡左右从2011年上半年成交均价来看，若调控不再继续或加大，2011年市场均价会略高于，在19180元/㎡0200400单位：万㎡/元/㎡0500010000150002000025000供应量135.9305.1317.7218成交量194.3354.8264.6200均价1103813435178951918008年09年10年11年宝山市场竞争态势宝山房地产市场分析2月受整体市场限购影响，宝山区同样缩量明显，步入3月后在一些板块引领性楼盘放量刺激下，部分刚需客户开始进入市场成交价格出现回落，在17300-18300元/㎡之间主要是因个别楼盘略低于板块均价急于跑量而集中成交，从中反映购房者对于价格十分敏感01530456075单位：万㎡；元/㎡1500015500160001650017000175001800018500190001950020000供应量4.214.87.27.810.925.613.716.729.74.80.66.86.814.2成交量6.62.17.94.611.222.820.913.116.413.52.55.25.613.5成交均价188211781516797175851897018233178981868919531191901961118198183301732610-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-311-411-5楼盘放量刺激部分刚需客户入市，但对于价格敏感度较高宝山10年公寓成交排名成交金额TOP10名称区域成交总面积总套数总金额均价保利叶都宝山顾村1674131800275741546316471滨河华城宝山大场981291001188206827419179康桥水都三期宝山杨行88218895159174773318043宝宸怡景园宝山张庙78212739158660414520286新天地荻泾花园宝山顾村80238884117257907614614上置香岛原墅宝山罗店49101386112969088723007三湘海尚城宝山松南高境46912454103963611822161美兰湖花园宝山罗店3318517091786821527659朗诗绿岛园宝山罗店4669442887928472018831中环国际公寓宝山张庙3062129764337649421011成交面积TOP10名称区域成交总面积总套数总金额均价保利叶都宝山顾村1674131800275741546316471滨河华城宝山大场981291001188206827419179康桥水都三期宝山杨行88218895159174773318043新天地荻泾花园宝山顾村80238884117257907614614宝宸怡景园宝山张庙78212739158660414520286上置香岛原墅宝山罗店49101386112969088723007三湘海尚城宝山松南高境46912454103963611822161朗诗绿岛园宝山罗店4669442887928472018831海上御景苑宝山罗径420394123624963568623景瑞欧兰高邸宝山罗店4043444561842374415295保利叶语、朗诗绿岛园同时入围榜单，成为2010年度市场关注度最高楼盘2011年3月成交TOP102011年4月成交TOP10宝山房地产市场成交排名对比名称区域成交总面积总套数总金额均价保利叶语顾村2508923142990834117135宝宸怡景园张庙3831358087035221107中环国际公寓张庙2963296120078620656万科琥珀郡园罗店2355204763338720229中梁英伦印象杨行2488314649066618683美兰湖中华园罗店2108243451394216371三湘海尚城淞南高境1115122814291825232东方丽都杨行1411132490740717654经纬城市绿洲大场94481987407221057万科琥珀臻园罗店78751782585122653名称语区域成交总面积总套数总金额均价保利叶语顾村95028516397764417257梧桐城邦大场50295211094389922062美兰湖中华园罗店4414507458386216898万科琥珀郡园罗店3750317593418820248中梁英伦印象杨行3569436480963018159中环国际公寓张庙3419307136612020874香岛原墅罗店325