房地产估价报告3(DOC)

-1-房地产估价报告书估价项目名称：颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室非住宅房地产市场价值估价委托人：阜阳市地方税务局估价机构：*************公司注册房地产估价师：***（注册号：***********）***（注册号：***********）估价作业期：2015年01月06日至2015年01月07日估价报告编号：**评字（2015）003号*************公司地址：*****************（***********）电话：**********************-2-目录致委托人函.............................................................3估价师声明.............................................................4估价的假设和限制条件...................................................5房地产估价结果报告.....................................................7一、委托方...........................................................7二、估价方...........................................................7三、估价目的.........................................................7四、估价对象.........................................................7五、价值时点.........................................................8六、价值类型.........................................................8七、估价依据.........................................................8八、估价原则.........................................................9九、估价方法........................................................10十、估价结果......................................................11十一、估价人员....................................................11十二、估价作业日期...............................................11十三、估价报告应用有效期........................................11房地产估价技术报告....................................................12一、估价对象实物状况描述与分析......................................12二、估价对象权益状况描述与分析......................................12三、估价对象区位状况描述与分析......................................12四、市场背景描述与分析..............................................14五、最高最佳利用分析................................................18六、估价方法适用性分析..............................................18七、估价测算过程....................................................19八、估价结果的确定........................................................28附件（均为复印件）（一）估价委托书（二）房地产权证及现场勘察照片（三）估价机构营业执照（四）估价机构资质证书（五）估价人员资质证书-3-致委托方函阜阳市地方税务局：我公司受贵方委托，对位于颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室非住宅房地产市场价格进行估价，价值时点为二O一五年一月六日，目的是为确定估价对象房地产市场交易计税价值提供参考依据而评估其市场价值。价值类型是：市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。经实地勘察和市场调查，注册房地产估价师本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等相关法律法规和技术标准，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，采用比较法结合收益法进行分析、测算，确定估价对象房地产〖建筑面积：54.05平方米，规划用途：非住宅〗在价值时点的市场价值为￥159.56万元，大写人民币壹佰伍拾玖万伍仟陆佰元整（单价：29521元/平方米）。*************公司法定代表人：二O一五年一月七日-4-估价师声明1、本估价报告中对事实的陈述是真实和正确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师***、***已于二O一五年一月六日对估价对象作了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性负责，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其区位、外观、房型，对被遮盖、难以接触到的部分未作查验，对估价对象面积也未作实际丈量。我们也不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。7、本报告的使用，遵照相关法律、法规及规定的要求，接受有权部门的审查。8、完成这份估价报告时，我们已完成并达到中国房地产估价师学会的继续教育的要求，并通过检查。注册房地产估价师注册号签名****************************-5-估价的假设和限制条件一、本估价报告是在下列假设下完成的：1、估价对象的土地使用权、房屋所有权是合法取得，房地产的现有用途是符合建设用地规划、建设工程规划及有关法律、法规规定的。2、委托方提供的有关权属证明、经营使用等相关材料是真实而准确的。3、房地产面积等有关数据，均以委托方提供的有关证件、资料等为依据进行计算，并假设其为真实准确的。4、我们没有对估价对象的地基及结构、设备、装修进行测试和质量检验，我们假定其是合格的。5、我们假设估价对象可在市场上自由转让，并在估价报告应用有效期时宏观经济不断稳定增长及房地产市场持续健康发展。6、我们假设估价对象房地产价值是在一个客观、合理的市场标准下，并不考虑特殊买家的附加叫价。7、我们假设估价对象所有权人没有签订影响估价对象未来客观正常收益的租赁合同。二、本估价报告是在下列限制条件下完成的：1、我们限定估价对象是在其所在区域内近期不会出现不可抗力因素（战争、地震、地裂、地质沉降、社会动荡等）和不可预见因素（城市规划调整、道路改向或停止使用、经济位置转移等）及其它特-6-殊原因所形成的估价结果。2、我们限定估价对象在估价有效期内不发生影响其价值的变更、改造行为（即估价对象建筑物、装修及其设备、设施保持估价时点时的基本状态）。3、本估价报告所形成的结论限于估价人员对估价对象物理及权属状况的了解，对相关数据资料的取舍仅及于委托人介绍和估价人员观察，并囿于估价人员的专业水平、执业经验和观察调查的细致程度等。4、本估价报告只供委托方在估价目的范围内使用，不为他方使用或它用。5、本报告应在估价有效期内使用，超过有效期对应用本报告结果所造成损失，本公司不负任何责任。6、本报告所引用计算的资料、数据等只为测算房地产价值的依据。7、报告中的预测、预估或经营结果估计是建立在当前市场条件下，预期短期需求和供给的因素及连续稳定的经济状况的基础上。8、在估价时点后，估价报告应用有效期内，估价对象基本状况改变或发生影响其价值的经济行为时（如高价或低价出租等），不能直接使用本估价结论。-7-房地产估价结果报告**评字〖2015〗003号一、委托方：阜阳市地方税务局二、估价方：估价机构名称：*************公司资质等级：建设厅二级资质证书编号：*********法定代表人：***地址：*****************（***********）联系电话：***********三、估价目的：为确定估价对象房地产市场交易计税价值提供参考依据而评估其市场价值。四、估价对象：1、估价对象范围估价对象位于颍州区清河东路新大陆小区17#2幢，位于清河东路北侧。现估价对象为17#2幢102室，1/7层，钢混结构，建筑面积：54.05平方米。2、估价对象基本情况估价对象为颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室非住宅房地产，为安徽乐富强房地产开发有限公司所开发的房地产，产权人为：-8-田更。产权证号：房权证阜字第2006000003号。估价对象未设立他项权。3、土地的基本情况估价对象新大陆小区位于阜阳市主干道清河东路上，土地形状较规则，地势平坦，地基承载力强，基础配套设施完备，已达“五通一平”，土地使用权性质为国有出让土地。该宗土地为安徽乐富强房地产开发有限公司于2003年5月以挂牌方式取得，现商业用地剩余使用年限为28.33年，住宅用地剩余使用年限为58.33年。4、建筑物状况估价对象为已建成房地产，钢混结构，建筑面积54.05平方米，层次/层数：1/7，室内净高3.6米。估价对象给、排水，电、通讯等相关设施齐全，外墙贴面砖，铝塑板广告牌，卷闸门等，室内顶棚石膏吊顶，地板砖楼地面等。五、价值时点：二O一五年一月六日（实地查勘估价对象之日）六、价值类型：市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价依据：（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；-9-（二）本次估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T04891—1999《房地产估价规范》；2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）（三）委托方提供的有关资料1、房地产估价委托合同2、房屋所有权证（四）市场有关资料1、估价人现场勘察获得的实况和资料；2、阜阳市房地产交易市场价格信息资料。八、估价原则：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，根据估价委托，结合估价目的及估价对象的有关情况，具体依据估价工作独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则，价值时点原则。1、独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原因。2、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最-10-大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次