xx农场探索实践楼房区业主委员会的思考和方法

xx农场探索实践楼房区业主委员会的思考和方法xx农场现有住宅楼xx栋，别墅xx栋，总建筑面积xx万平米，现已入住居民xx户。2019年，xx农场为了更好地畅通业主诉求反映和解决渠道，探索实践了楼房区业主委员会管控机制，旨在通过物业管理的市场化运行，逐步实现社区管理和服务相分离的管控目标，确保社区管理服务和业主委员会的实质运作走上法制化、规范化的轨道。一、业主委员会成立的背景随着xx农场城镇建设和居民住房市场化的发展，人们对社区管理、服务的需求和标准越来越高，其中矛盾最突出的地方就表现在物业的管理和服务上，原有的以行政方式，强制命令性的手段推进管理和服务的模式已远远不能满足全场业主的生活需要。同时，由于原有的行政性管理结构和模式不可避免地存在着专业化水平低、准入门槛低、综合实力弱、职能不到位、体制不健全、服务效益差以及对物业管理缺乏全面有效及时的监督，小区物业管理纠纷得不到及时有效的解决等一系列问题，物业管理的整体现状与广大业主的现实需求不相适应的矛盾日益凸显，而业主委员会的成立则可以更好地规避上述矛盾。鉴于此，xx农场及时转变服务治理结构，通过召开业主大会、选举成立业主委员会这种新型的社区自治组织，代表和维护业主维权，推进社区治理更好发展。更重要的是，业主委员会的建立和有效运行，可以充分调动和发挥居民参与社区建设和治理工作的自主性和能动性，有利于提高社区民主自治水平，实现居民自我监督、自我管理和自我服务的目标，可以更好地重塑社区治理的结构和模式，并最终实现社区居委会、物业公司、居民关系的良性发展和循环。二、业主委员会成立遵循的法律依据和现实意义一、法律依据。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等有关法律法规相关规定，组建业主委员会，切实保障居民自治权益，有效维护居民合法诉求。业主委员会兼具公益性和经济性，其组建和运行是由业主自筹资金，但其管理和服务却以公益性为基本目的。二、现实意义。业主委员会是社区治理转型升级的必然结果，通过在物业管理区域内召开业主大会，民主选举产生业主委员会，制定业主委员会所通过的农场社区治理和物业管理的相关契约和规章，实现业主的自主治理和自我经营，从而提升业主生活品质，确保小区物业的保值升值。同时，业主委员会的成立明确了物业管理的主体，可以更好地对物业管理公司进行监管和互动，可以更好地促进物业费、住宅维修资金的合理必要使用。业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系，可以更好地促进物业管理的市场化竞争，维护广大业主共同意愿和合法权益。三、xx农场业主委员会的基本做法由于今年刚开始探索，所以我们也是在摸索中实践，主要包含以下做法和经验。一是以程序规范组织。xx农场自年初以来多次召开业主大会筹备会，听取业主们对业主大会召开的意见和建议，谈论酝酿业主委员会委员产生的标准和程序等，并通过了以业主提名，采取书面化票的形式选举产生业主委员会的方法和决议。在选举产生业主委员会过程中，xx农场共发放选票2058张，收回选票1527张，其中有效票1527张，实际参选率达到74.2%，并以超过半数的形式选举产生了11名业主委员会委员。二是以学习强化业务。业主委员会组建后，xx农场通过集中学、自主学等形式，使业主委员会成员对《物业管理条例》，业主、业主大会和业主委员会的概念，业主大会召开的时间和形式，业主在物业管理中享有的权利和义务，业主委员会需履行的权责等进行了全面系统的学习，以学习提素质、促能力，推进业主委员会工作的全面推进落实。三是以机构明确章程。业主委员会成立后，我们在业主讨论酝酿的基础上，由业主委员会讨论通过了xx农场住宅楼房及其设备小修服务标准（试行）、xx农场住宅专项维修资金使用操作流程（试行）、楼房区业主大会议事规则、xx农场楼房区管理规约等多项规章制度，为更好地强化管理、完善服务、监督互动提供了遵循。在这里需着重指出的有两点：一是由业主委员会讨论通过的xx农场住宅楼房及其设备小修服务标准（试行），对需由物业服务费进行维修的3方面12项小修内容和需由专项维修资金进行维修的中修大修更新改造项目进行了进一步的明确。（例如，小修服务标准中确定了在试行阶段屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围，维修面积不超过5平方米或造价不超过500元的属于小修范围，超过的采用专项维修基金或按权属面积分摊集资解决），使全体业主对楼房土建及设备小修的标准、时限、程序等有了进一步的认知和认可，澄清了之前管理权限不清、服务界线模糊、群众不理解、不支持、不认可等现象。二是由业主委员会讨论通过的xx农场住宅专项维修资金使用操作流程（试行），合理简化了资金使用程序，提升了为民服务效率。按照相关文件规定，大修资金的使用要由业主委员会组织召开业主大会，并由2/3的业主签字通过后方可使用，而xx农场在此次的探索实践中充分结合实际，在遵守相关规定的基础上，采取了单栋楼专户存储大修资金的方法，如需动用大修资金对某栋楼房进行维修，只需由业主委员会组织召开此栋楼房的业主大会，并由此栋楼房2/3的业主签字同意后就可使用，既便民利民，又提升了服务效率。同时，在现阶段的摸索实践中，虽然农场制定了试行标准，界定了维修服务的内容，但xx农场并没有因为业主委员会的成立而对物业管理“一刀切”，放任自流，而是对于例如住宅小区室外供排水、供热主市政管网无法使用大修基金维修的项目仍由农场负责进行维修，旨在合理过渡，确保职工群众的生活标准不受影响。四是以市场选聘企业。业主委员会组建后，按照市场化的择优机制，选聘了xx农场绿雅美物业有限公司作为物业管理和服务的企业，并签订了期限一年的服务合同，合同中约定量化了4大项17小项物业管理服务的内容和标准，其中制定的小区楼道保洁标准，按照市场化的用工制度对楼房区的18名保洁员进行管理，依据保洁标准，对保洁员按月进行考核，累计超过3次不达标情况自动解聘，督促服务企业和工作人员更好的履职尽责，强化服务。四、工作中面临的问题和下步工作打算一、面临的问题。一是群众不理解、不支持、不认可的现象仍然存在。如上所述，虽然有74.2%的业主同意通过，但仍有25.8%的业主不支持业主委员会的成立。举例为证，5月份，农场19-1号楼房3单元业主下水管堵塞，按照试行的小修服务标准须由全体共用的10户业主采取分摊集资的方式承担维修费用，农场建设科、物业公司及业主委员会经过预算维修费用为3000元，但当业主委员会及业主委员会、物业等工作人员找到业主，要求其承担300元/户的维护费用时，部分业主都以没钱、以前我们不用掏钱、都是农场承担等原由推辞不交，致使物业管理维修存在一定困难。二是部分业主对承担物业维修费还存在抵触心理。虽然业委会已在部分地区实行，并取得良好的社会效果。但由于近年来都是由农场承担小区物业维修费用，物业费多年收缴标准保持不变，导致业主对可能多交钱提升物业管理标准存在一定的抵触心理，不想交、不愿交的现象还在很多业主中根深蒂固的存在。二、下步工作打算。一是在提升业主的认知度方面要进一步加大力度。通过分享全国各地的经验，分享业主委员会成立后会带来的红利等，提升业主对市场化物业管理服务的认知。二是下一步的物业管理工作。xx农场物业管理模式要按照“两步走”的方法，避免冒进，引发矛盾。第一步是按照在农场组织实施控制下的半市场化管理模式进行管理，即现在的管理模式，由城管局成立的物业公司（绿雅美物业有限公司）代表企业行使职权，划定有偿和无偿服务项目，进行管理和服务。在管理服务中，按照现有户数（2000户）和现有物业费收缴标准（180元/年）进行收费，并上交到企业财务部门，用于人员的开支、垃圾清运、小区公共设施维护等支出，不足部分，由企业进行定额补贴。第二步是待时机成熟后全面推向市场，走纯市场化的管理服务模式，即面向社会公开择优招聘由业主委员会认可的物业管理企业，并由其承担一切管理和服务，通过“花钱购买服务”的方式，规范物业管理行为，提升管理服务标准，农场不再进行补贴。