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物业管理概论一.物业1.物业含义：指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关设备，设施和场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。物业：是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。——物业管理条例第一章物业管理概述一．物业与物业管理基本概念第一章物业管理概述一．物业与物业管理基本概念居住物业商业物业工业物业其他用途物业物业分类万达，中国商业地产第一品牌。截至2010年底，已在重点城市投资建设了59个万达广场，计划在2011年新开业17个万达广场，新运营12家五星级或超五星级酒店。。第一章物业管理概述一．物业与物业管理基本概念二.物业管理（一）含义：是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护,管理.维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.注：有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理。（二）物业管理性质服务性强物业管理属于服务性行业.要根据业主的委托和要求，不断提高服务质量为业主提供高效,优质,周到的服务.复盖面广地域管理面广;管理对象范围比较宽业主处于主导地位业主是物业的主人,在管理中起主导作用,占据主要地位.专业性强先进的维修养护技术方法专业管理.5.物业管理与社区管理相结合物业管理种特性社会化:摆脱了过去自建自管的分散管理体制,替多个产权单位产权人找到一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管.实施统一社会化管理.物业管理的专业化.专业的人员配备；专门的组织机构；专门的管理工具设备；科学规范的管理措施，运用现代科学和先进的维修养护技术实施专业化管理.物业公司实行企业化经营服务管理.自主经营，自负盈亏，实行责权相结合经营责任制.提供劳务和服务，有偿服务，合理收费.专业化企业化经营化（三）物业管理与传统房地产管理的区别单一收租养房公产产权政府各部门行政手段封闭式管理全方位管物服务于人多种形式产权业主选择专业化企业聘用制管理管理与被管理服务与被服务管理体制不同管理内容不同房屋产权结构不同机制不同第一章物业管理概述1.业主自治自律:对自己财产负责，行使管理权即自治；单个业主利益服从公众利益即自律；2.统一专业化管理:确立业主的主人翁地位,实行业主自治自律前提下,还须物业管理企业实行统一专业化管理一．物业与物业管理基本概念（四）物业管理的基本特点19世纪末至20世纪初20世纪50年代93年6月19世纪60年代21034-1－2－3－4－5－6－7－8§2.物业管理的产生和发展英国美国香港深圳物业管理协会正式成立。94年3月建设部《新建住宅小区管理办法》出台2003年国务院《物业管理条例》颁布执行中国物业管理开始进入法制轨道，健康发展起来。§2.物业管理的产生和发展房屋设备设施的管理消防管理车辆道路管理环境卫生的管理常规性的公共服务§3.物业管理基本内容房屋建筑主体的管理绿化管理治安管理公众代办性质的服务§3.物业管理基本内容二.针对性专项服务:为改善和提高住用人工作生活条件满足其中一些住户,群体,和单位一定需要而提供的各种服务工作。1.日常生活类2.商业服务类3.文教卫体类4.金融服务类5.经纪代理中介服务6.社会福利类§3.物业管理基本内容三.委托性的特约服务:是为满足物业产权人，使用人的个别需要受其委托而提供的服务.它实际上是专项服务的补充和完善.当有较多住用人有某种要求时则此项服务可纳入专项服务.§3.物业管理基本内容四.物业管理的经营方式（一）物业管理服务提供的方式公共服务及一些专项服务是基本服务，其基本要求是“有法可依，有章可循，有据可查”，服务内容，质量与收费标准等要求公开，明确,一致，以便于服务对象的监督。专项服务中一部分专业性强，技术要求高，责任较大，也应在合同中明确对其技术标准要有详细规定，同时注意划清责任界限。特约服务是物业管理企业受个别人的要求与委托后才提供的，其服务内容，要求与收费只需物管企业与服务对象之间通过协商达成一致即可。§3.物业管理基本内容（二）物业管理的委托1.物业管理的委托方主体（1）房地产开发企业（2）业主委员会2.物业管理的委托方式（1）公开招标（2）邀请招标3.物业管理的委托内容（1）以管理服务为主的物业管理（2）出租经营与管理服务并重的物业管理§4.物业管理的基本环节一.物业管理的策划阶段（一）物业管理的早期介入:物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策，可行性研究，规划设计，施工建设等四个阶段）的介入,从物业管理运作的角度对物业的环境布局，功能规划，楼宇设计，材料选用，设备选型，配套设施，管线布置，房屋租赁经营，施工质量，竣工验收。把好规划设计关，建设配套关，工程质量关和使用功能关。§4.物业管理的基本环节第一章物业管理概述（二）制定物业管理方案1.确定管理档次:根据物业类型功能,规划物业消费水平.档次必须与物业本身档次相匹配,体现消费水平2.确定服务标准:不同类型,功能和档次的物业,需提供物业服务项目和服务质量具有较大差别.标准不同.3.财务收支预算:依据标准进行费用分摊并进行控制.物业管理方案的核心是由物业管理的档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准.（三）选聘或组建物业管理企业1.2.3.4.企业内部机构的设置与拟定人员编制人员物业管理人员的选聘与培训培训规章制度的制定制度物业租售的代理租赁二.物业管理的前期准备阶段三.物业管理的启动阶段接管验收1.通过宣传，使客户了解和配合物业管理工作2.配合业主搬迁3.做好业主搬迁阶段的安全工作4.加强对业主装修管理产权备案和档案资料的建立123首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立4物业接管验收业主入住四.物业管理的日常运作阶段（一）日常综合服务与管理1.循章遵制，全面履行物业管理企业的职责2.加强队伍敬业教育，强化住户至上服务第一意识3.应急措施，特殊情况处置办法的制定贯彻4.巡回检查与定期检查相结合，积极主动提高管理服务水平，完善硬件（二）系统协调物管企业与业主，业主大会，业主委员会的相互协调系统外部环境条件与相关部门相互关系协调一.政府管理部门（一）房地产行政主管部门（二）政府各相关部门1.工商行政管理部门：注册，登记，营业执照办理2.税务管理部门：对物管企业纳税情况检查指导3.物价管理部门：核准物管企业的正常收费标准4.市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理。规划、建设、市容、城市管理综合执法、公安、民政、市政、园林、物价等相关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。1.规划，组织和推动物业管理工作实施2.指导和监督物管企业，业主大会和业主委员会的具体工作，行业归口管理3.协调物业管理涉及的政府各相关部门机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展的良好外部环境§5.物业管理涉及的有关部门，组织和机构及相互关系二.房地产开发企业制定物业管理方案；选聘或组建物业管理企业；与物业管理企业签约；做好物业管理企业接管前的管理工作三.物业管理企业和专业服务公司（一）物业管理企业：实施物业管理的主体，专业服务的组织者，提供者，属第三产业，实行自主经营，独立核算，自负盈亏。（二）专业服务公司：绿化，治安，清洁，环卫，装修装饰，商业，交通，教育等四.业主大会和业主委员会业主自治要通过一定的组织形式和途径来实现，这就是以业主委员会为核心，以业主大会为最高权力机构的组织形式，从业主大会到业主委员会就是业主自治的实现途径五.参与物业管理相关机构组织之间的关系（一）异产毗连房屋情况：通过业主委员会与物业管理企业签订委托合同实施统一管理（二）单一产权情况：即承租人与产权人签订租赁合同实施管理§6.物业管理行业和物业管理市场§6.物业管理行业和物业管理市场一.物业管理行业出现与形成物业管理行业从产业看，它是房地产业的分支行业；从国家的产业结构看，它属于第三产业的服务业。二.物业管理协会1993年深圳市物业管理协会成立，2000年10月，中国物业管理协会成立，总部设在北京。天津市物业管理协会：1997年8成立，是在天津市国土资源和房屋管理局的监督和指导下，由天津市物业服务企业自愿组成的非盈利性社会团体。协会下设综合管理部、策划培训部、宣传信息部三个部门，现有会员单位318家。联系地址：天津市和平区洛阳道21号邮政编码：300050第二章物业管理与房地产开发§1.概述一.物业管理在房地产开发中的位置和作用物业管理是房地产消费环节的主要管理活动，是开发的延续和完善，有利于树立开发商形象，加快销售，达到保值增值目的二.物业管理的早期介入1.有利于优化设计，完善设计细节2.有利于提高房屋建造质量3.有利于保证物业的使用功能4.有利于加强对所管物业的全面了解5.有利于后期管理工作的进行6.有利于树立物业管理企业的形象房地产开发企业要从经营战略的高度上重视物业管理，不要孤立地将之仅仅作为一种售后服务来对待，要深刻认识物业管理在房地产生产流通和消费三个环节中的地位和作用。三.房地产开发企业与物业管理§2.物业管理企业在规划，设计，施工阶段的参与（二）水电气供应容量的充分考虑（一）配套设施的完善（四）垃圾处理方式的采用（三）安全保卫系统的重视（六）消防设施配套（五）绿化布置（八）其他（七）建筑材料择优选用4321二.施工阶段参与1.选派有关专业人员参与工程施工质量管理2.全面收集资料，熟悉各部位，为日后管理作充分准备3.技术交底，图纸会审4.施工中按法律法规，技术标准及合同进行检查，严格按设计要求施工一.竣工验收与接管验收（一）区别性质不同：竣工验收是政府行为，接管验收企业行为阶段不同：竣工验收在前，接管验收在后职责不同：竣工验收物管企业是参与者接管验收物管企业是直接责任者§3.物管企业在竣工验收与接管验收中参与（二）接管验收的作用1.明确交接双方的责，权，利关系2.确保物业具备正常使用功能，充分维护业主利益3.为日后管理创造条件二.接管验收的有关要求及标准（一）提交资料1.新建房屋（1）产权资料（2）技术资料2.原有房屋（1）产权资料（2）技术资料（二）标准1.新建房屋：质量与使用功能检验2.原有房屋：质量与使用功能检验；危险和损坏的处理三.交接双方责任1.建设单位提前准备好资料文件2.双方按标准执行3.重大质量事故，双方职责明确，协商处理4.实施保修5.达不成协议，协调或裁决四.质量问题处理1.影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责加固补强返修，直至合格。2.影响相邻房屋安全，由建设单位处理。因施工原因造成质量问题，由施工单位负责。3.不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限，由建设单位负责修缮或采取费用补偿办法由物业管理企业处理第三章物业管理企业§1.企业性质模式一.公司的基本概念（一）必须具有独立法人资格（二）经营目的是赢利二.物业管理企业性质第三产业中的服务行业，具有独立法人资格,自主经营,独立核算,自负盈亏,独立承担民事责任.以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益，社会效益，环境效益的综合统一为目标三.物业管理企业的分类（一）按投资主体分类1.全民所有制2.集体所有制3.民营4.股份制5.合资合作外资（二）按资本组合方式及出资人承担责任分类1.公司式:有限责任公司;股份有限公司2.合伙企业3.独资企业§2.物业管理企业的设立一.企业资质条件及审批（一）资质条件：从单位名称，办公场所，注册资金，管理章程与相应管理制度，管理机构与专业管理人员等方面规定具体条件。（二）资质申报资料：以书面形式提交机构设置，人员编制，专业人员情况，资金证明，经营场地，管理制度。（三）资质审批：由房地产行政主管部门负责，分级审批。物业注册登记要求资质二级企业二.物业管理企业的注册登记1.注册资本500万元以上2.物业专业技术不少于303.中级职称人员不少于204.工程，财务等有相应专业中级以上职称。5.多层200万平方米高层100万平方米、独立住宅(别墅)15万平方米,办公楼宇,工业厂房及其他物业50万