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对房地产经济泡沫问题的分析及相应的对策摘要：房地产的快速发展虽然促进了国民经济总量的快速增长，但是也让国民经济更加的不稳定，本文从多个角度分析了房地产泡沫破产生的原因以及其危害，站在政府的角度分析了应该采用的措施来解决房地产泡沫问题，引导房地产业的健康发展。关键词：房地产、泡沫、改革随着国家改革的深入发展，房地产经济的作用越来越重要，渐渐成为了国民经济的支柱行业。但是它的发展并不是一帆风顺的，由于近年经济的快速发展，导致房地产畸形发展，对社会，国民经济造成波动，拉大收入差距，激发社会矛盾，还造成了土地资源的浪费，这时就需要政府做出正确的引导和监督，才能保证房地产的健康发展。一、房地产泡沫出现的原因1.社会的快速发展近年来，我国的社会水平得到了较大的提升，人们的收入不断地增长，在这种情况下，居民开始谋求更加舒适的居住环境，这对房地产的发展产生了非常重要的影响。这样一来，人们对住房的要求越来越高，不仅要交通便利，还要有社区等相应的配套设施，再不是过去的“有瓦遮头”就行了。2.消费者的预期过高消费者对消费品的预期价格在一定程度上制约着消费者的需求，因此消费者的预期也会随经济环境的变化而变化。一般来说在市场经济的前提下，商品的价格越高，消费量就会减少；商品的价格下降则会带来足够的消费量，当市场变动过快时，导致消费者预期和市场的实际不符合时，就会引起价格的剧烈变动，从而出现经济泡沫。因为房地产特殊的性质，当房地产价格飙升时，人们预期价格还会上升，需求量就会加大，房地产业大热，这样就进一步刺激了价格上升，形成恶性循环，那么房地产业经济泡沫现象也会更加严重。【1】3.国家调控政策的不完善尽管国家相应出台了“限购”令；大力建设经济适用房；一个家庭一套房等措施，但相应的配套措施却一直跟不上。因此所谓“上有政策，下有对策”，不少有钱人扮穷纷纷去申请经济房；为了能让拥有两套房合法，不少的夫妻特意去离婚，再结婚。这样一来导致市场需求量一直居高不下，导致房价水涨船高，价格严重超过了房子本来的价值存在，加剧了房地产的波动。二、房地产价格泡沫化带来的危害1.危害国家金融安全由于开发房地产是一个投入巨大过程，所以绝大多数的房地产商都是向银行融资的，加上回收期较长，因此大都的房地产商都是负债的，一旦出现市场风险，就会让银行出现大量的坏账。但是要是为了回避风险，银行不给房地产行业提供大量的信贷，又会阻碍一大批房地产项目无法顺利进行，导致市场供给量严重不足。另一方面，如果银行不收紧银根，那么很可能加剧房地产经济泡沫的幻灭，银行同样要承担很多的风险，从而危害国家的金融安全。2.拉大贫富差距，加剧社会不和谐房地产商在牟取暴利时，部分社会群体的利益必然会受到损害，比如，失去土地的居民他们在房地产商的盘剥下，只能得到很少的经济补偿，很多人会因此失去劳动能力，陷入贫困。有些人不肯搬离祖屋，同时由于拆迁费太少了，没法补偿失去土地的损失，他们坚守如钉子，却遭到了房地产商的强拆，甚至被殴打，人身安全受到威胁。而被拆迁的城市居民会搬迁到无期限住房或者是远处的郊外。造成大量居民流离失所，进而使贫富差距扩大，危害社会和谐。三、政府应该采取的对策（一）制定房地产行业发展中长期规划过去的几年时间内，在房地产业快速发展中，国家的宏观调控一直都是存在的，但是整体上是缺少一个长期的规划，这也就难以为调控提供明确的依据。在每次房地产出现问题时，只能采用暂时性的政策来稳定，但这样一来就会导致调控政策出现随意性、盲目性。为了能为房地产业的稳定发展，政府必须做出长期发展规划。在规划中要遵行市场规律，又要体现政府的意志，也就是政府把收集整理的信息和分析预测的结果公开化，把发展的目标、思路和重点与相应政策结合起来，达到稳定和引导市场预期的效果。由于房地产业规划的核心是住房发展规划，这是关系到千家万户的需求和利益。因此在制定政策中要体现民主性，广泛征集社会各方的意见和建议。（二）深化房地产用地供应制度改革1.改革土地调控制度。房地产用地调控政策主要有三项内容:一是保证居住用地供应尤其是保障房、棚改房、中小套型普通商品房建设用地供应;二是促进闲置土地加快开发;三是完善土地出让方式。【2】据研究表明在现阶段第一项实施的效果不差，出现了大量的经济适用房，但是第二、三项的效果就一般般了，尤其是土地浪费严重。这就要求政府要充分利用市场，保证居住用地的有效配置，还要大力推进城中村的改造。2.完善拍卖土地制度。政府应当在坚持市场配置土地资源、稳定地价形成机制的前提下完善招拍卖制度，鼓励探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等多种土地出让方式，并加强土地出让后全过程监管，缩短从供地到供房的周期。在房地产市场调整的形势下，可能会出现土地流拍等问题，但“地王”现象依然可能再度出现，必须保持和完善市场机制的作用，为调节供求关系、形成均衡地价创造有利条件。3.化解土地与财政的矛盾在一定程度上，地方政府通过出售土地可以在短期内获得大量的财政收入，这样导致财政收入过分依赖房地产的拉动。不少地方政府为了尽可能获得较多的收入，干扰了土地市场的运行，导致土地市场的供求、价格信号出现扭曲，使市场配置资源的功能和效率受到很大破坏，也使土地出让的合理性、有效性、及时性受到明显影响。化解这种干扰的一个思路是改变制度安排，把各地尤其是主要城市的土地出让收人全部收归上一级政府，最好是收缴到中央财政或省级财政。上一级政府再根据各地征地补偿、城市建设、保障房建设等需要，下拨必要的预算支出，而且不与或不完全与卖地收人挂钩。未来土地市场的调整变化，有利于研究实施这项制度变革。这可能会影响各地政府卖地的积极性，但可以使地方政府摆脱对土地财政的依赖，较好地从土地市场运行中退出来，或改变市场参与者的角色，从而使市场配置土地资源的有效性得到增强。同时，这还可以使地方政府真正履行裁判员的职责，加强对土地市场运行和土地开发过程的监管，提高监管的公正性、规范性。【3】参考文献1.杨雅华：影响房地产经济波动的因素分析及解决对策，新经济2015年11月（中）2.赵维娜：关于房地产经济泡沫问题的若干思考，企业改革与管理2015年8月下3.郭克莎：中国房地产市场的宏观定位、供给机制与改革取向，《经济动态学》，2015年第九期