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房地产估价报告北京师范大学课程论文题目：土地估价技术报告科目：房地产估价成员：专业：指导教师：2目录第一部分总述一、估价项目名称……………………………………………………….4二、委托估价方………………………………………………………….4三、受托估价方………………………………………………………….4四、估价对象…………………………………………………………….4五、估价目的…………………………………………………………….5六、估价依据…………………………………………………………….5七、价值定义…………………………………………………………….6八、估价原则…………………………………………………………….6九、估价时点…………………………………………………………….6十、估价结果…………………………………………………………….6十一、需要特殊说明的事项…………………………………………….6十二、土地估价师签名………………………………………………….7十三、土地估价机构…………………………………………………….7第二部分估价对象描述及地价影响因素分析………………………...8一、估价对象描述………………………………………………………...8二、地价影响因素分析…………………………………………………...9第三部分房地产估价………………………………………………10一、估价原则…………………………………………………………133二、估价方法的选用……………………………………………………13三、估价测算过程………………………………………………………13（1）收益还原法………………………………………………………13（2）市场比较法………………………………………………………16四、不动产价格确定……………………………………………………23第四部分附录…………………………………………………….244房地产估价报告第一部分总述一、估价项目名称中发蓝堡二、委托估价方珠海市中发房地产开发有限公司三、受托估价方乂乂乂乂第二小组四、估价对象（一）、估价对象背景资料估价对象项目位于广东省珠海市香洲区情侣北路3999号，华发蔚蓝堡116栋402，开发商为珠海市华发房地产开发有限公司。（二）、估价对象的位置估价对象项目位于广东省珠海市香洲区情侣北路3999号，开发商为珠海市华发房地产开发有限公司。对外交通可依靠情侣北路、金琴高速等，进而与拱北、香洲、新香洲相连。公共交通主要有3路、10路、69路、66路等。（三）、估价对象的范围5（四）、估价对象的概况根据委托方提供的资料以及估价人员提供的实地查勘：估价对象位于116栋4楼，结构类型为现浇框架，建筑面积为132m^2，户型3室两厅一厨。项目周边商业以及基础设施配套完善，物业服务质量较高。五、估价目的委托方拟以估价对象华发蔚蓝堡116栋402号房出售，取得利润。本次评估是据此进行，以提供上述房地产的参考价值。六、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国房地产管理法》3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》4、《城镇土地估价规程》5、《城镇土地分等顶级规程》6、委托方提供的有关资料7、委托评估函8、国有土地使用证9、其他有关资料10、估价人员实地考察调查资料七、价值定义本报告中估价结果是出售目的服务的住宅价格。其价格为房屋在估价时点条件下，土地出让性质的公开市场价值。八、估价原则6本次评估遵循独立、客观、公正原则，合法原则，估价时点原则，供求原则，替代原则，最高最佳使用原则，预期收益原则。九、估价时点2012年12月10日十、估价结果估价人员根据委托方指定的估价目的，遵循公正的估价原则，按照科学的评估程序，运用适当的估计方法，评估位于珠海市香洲区唐家湾镇华发蔚蓝堡116栋402号房在估价时点2012年12月10日，以出售为目的的房屋正常价格为：估价总结果：126万大写：壹佰贰拾陆万圆人民币十一、需要特殊说明的事项（一）假设条件1、买卖双方不因热河特殊利益抬高或者降低房地产真实价值2、有一段合理的交易时间3、在估价期间房地产市场保持稳定（二）本报告使用限制条件1、本报告仅指估价对象在估价时点的房地产市场价值，不包含其中附属的家具电器等物品的价值且未考虑估价对象房地产所涉及的债权债务关系。72、根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。本报告所评估的价值，未含估价对象所设定的任何他项权利，按估价对象土地的使用权及建筑物的所有权是完整的进行评估。3、本报告所依据的委托方提供的文件、资料，我们认为是合法的。我们未核实上述文件资料是否存在着未交我们审核的任何修正条款。4、本报告未考虑特殊交易可能引起的价值变化、国家宏观经济政策可能发生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价结果的影响。5、本报告未考虑因潜在因素对估计的影响。除特殊说明外，我们假设估价对象不符任何影响其价值的限制条件。（三）资料来源说明估价依据来源于网络和估价小组实地调查，资料实事求是客观真实。（四）估价结果的有效条件1、本报告的评估价格是在全部限制条件下取得的。根据委托方提供的《房产证》。考虑到本次评估是业主委托以销售为目的，当上述条件及本次估价所遵循的原则和假设限制条件发生变化时，本估价结果会失效。2、本报告之评估价格为2012年12月10日这一估价时点的客观合理价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。十二、土地估价师签名姓名土地估价师资格证书号签字8十三、土地估价机构北京师范大学珠海分校房地产经营管理专业调查小组第二组第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况根据华发蔚蓝堡业主提供的《房地产权证》，该建筑属于委托人所有。该土地使用期为2009年至2079年共计70年。自评估基准日起还剩余67年。2、土地权利状况根据华发房地产公司的大产权证提供信息，产权证号粤房地证字第C4710149。估价委托业主拥有房屋产权证，且信息与本人信息一致。3、土地利用状况本区域土地以成功开发为商业住宅，且配套完善，周边交通市政便捷。估价对象116栋402房为高层洋房，供住宅使用。9二、地价影响因素分析（1）个别因素分析1、委估房地产位于香洲情侣北路3999号，花园洋房、小高层和高层三种结构，周边环境阔达，交通方便，有85等多路公共汽车通过，而且临近的淇澳岛，对外交通十分方便，较适宜于住宅度假；2、委估房地产属住宅用地，实际用途为普通住宅,商铺,商住，附近有淇澳岛，房屋形状较规则，有利布局。（2）区域因素分析1、区域概况待估房地产位于珠海唐家湾镇淇澳社区委员会。唐家湾位于珠海的香洲区，北临中山市。唐家湾镇历史悠久有“与近代文明伴生的南中国海第一湾”之誉，被称为“陆岛相望岭南重镇、风云史迹近代名镇、携故纳今城中古镇、山海园林栖居美镇”，拥有着珠海市最丰厚的历史文化资源、最先进的科教资源和最良好的生态资源。本案比邻淇澳岛是著名的生态岛和旅游度假胜地，湿地生态良好，8000亩的淇澳红树林是珠江三角洲地区红树林扩种面积最大的区域，也是目前国内人工种植连片面积最大的红树林。2、交通条件（公路、铁路）著名的京珠高速的珠海出口就设在唐家湾镇下栅附近，京珠高速公路、粤西沿海高速公路的起点处，由唐家、金鼎和淇澳三部分组成。由于本案定位为高端休闲住宅，远离市区地处相对偏僻。所以公共交通工具并不普及。仅有一路85公交车到达本案。但是基本公路道路设施完善平整。10另还有新开通的位于唐家凤凰山隧道大大缩短到新香洲的时间，还有本案到广珠轻轨站车程仅五分钟。非常方便。3、基础设施条件（供水、排水、供电、通讯、供气）供水、排水系统：市政供气：市政供电：市政通讯：三大运营商中国移动、中国联通、中国电信暖气：无4、环境条件本案社区绿化率高达39%，小区内部环境条件良好绿化假山水景都有。项目西侧有近100m宽的绿化带。有效隔离了主干道的路面噪音。但是根据实地考察发现委估华发蔚蓝堡附近有水泥工厂，对周边的环境影响较大，对人的心理生理上的影响也是不可估量的。据调查一时半会儿不会移除。5、产业聚集规模唐家湾地区建设成为实践科学发展观先行示范区和高素质人才集聚，高质量经济发展，最具魅力的高品位新城区。将大力发展科技高新区第一块是大学园区。中山大学珠海校区、北京师范大学珠海分校、北京理工大学分校等高校都建在这个大学园区内；大学园区将作为珠海未来发展的一个特色来建设。第二块是科技创新海岸。在规划上已为科技创新海岸预留了足够的发展土11地。目前，第一期工程已完成，中国软件开发总公司、摩托罗拉培训基地等已落户此地；第二期工程正在展开。还有值得珠海骄傲的本土品牌魅族。（三）一般因素分析（1）、地理位置华发蔚蓝堡项目位于淇澳大桥桥头，东北面紧邻淇澳生态区。北邻中山市。珠海地理坐标处于北纬21°48′～22°27′、东经113°03′～114°19′之间。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。（2）、自然环境临近淇澳岛，淇澳岛是珠海最大的红树林自然湿地区。是旅游度假胜地。本案临近海边可以看到大海。海景是一个宣传点。1、地势、地貌本案地势平坦，所属片区为平原，高于海平面。唐家湾部分为填海区域。2、气候、水文气候宜人，冬夏季风交替明显，终年气温较高，属南亚热带与热带过渡型海洋性气候。年平均气温22．3℃，最低气温2.5℃。年降雨量为1770-2300毫米，4月至9月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%；10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。123、城市性质珠海是珠江三角洲南端的一个重要城市。珠海是中国六个经济特区之一，珠海市陆地面积有1701平方千米，人口156.02万人（2010年人口普查统计），是广东省人口规模最小的地级市。4、行政区划珠海市辖3个市辖区，8个街道、15个镇。行政区：香洲区、斗门区、金湾区、横琴新区本案所属香洲区唐家湾镇。5、社会经济状况珠海于1980年成为经济特区。按总工业输出额计，主要工业依次为：电子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。其中珠海傲人的本土品牌魅族手机为国人所知。珠海市作为中国的经济特区，是外商投资的热点地区之一。已有52个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目7303项。2011年全市地区生产总值、工业总产值、财税总收入、地方财政一般预算收入相继跨过1000亿元、3000亿元、400亿元和100亿元大关，分别达到1410亿元、3580亿元、459亿元和143.3亿元，年均增长11.3%、11.1%、18.4%和20.4%。人均地区生产总值达1.4万美元，年均增长9.2%，继续位居全省前列。6、房地产产业政策2011年11月1日起，珠海将实行限购政策。本次珠海限购主要针对主城区(香洲区)。珠海的房地产政策正继续从严。13第三部分房地产估价（一）、估价原则（1）独立、客观、公正原则（2）合法原则（3）估价时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（二）估价方法的选用本次估价报告本着估价原则，结合估价实际，选用市场比较法和收益还原法两种方法，对华发蔚蓝堡116栋402物业进行估价。（三）估价测算过程（1）、收益还原法估价过程:1.选择估价方法。估价对象属于收益性房地产，适宜采用收益还原法评估，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法。142.搜集有关资料。通过调查了解，并与类似商品房的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：租金按房屋建筑面积计。可供出租的房屋建筑面积为136m^2。月租金为26元/m^2。空置和收租损失为10%。3.年有效毛收入=136×26×12×(1-10%)=38188.80元4.测算年运营费用:经了解，当地商品房出租年总费用主要包括：维修费、管理费、房地产税、租赁费用及租赁税费等。维修费：运用“面积定额法”。年维修费=136×45=6120元管理费：年管理费=年租金×3%=42432×3%=1272.96元房地产税：房地产税=城镇土地使用税+房产税=3×136+年有效毛收入×12%=40