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房地产基本知识概念篇房地产基本知识第一部分土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产又称不动产或物业，是房产和地产的总称，二者具有整体性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房地产概念房地产自然特征：位置的固定性使用的耐久性资源的有限性物业的差异性房地产特征经济特征：生产周期性资金密集性互相影响性易受政策限制性房地产的增殖性房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上，呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分——土地。房地产概念房产各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的建筑物或构筑物。地产明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。注：在我国，地产是指有限期的土地使用权居住用地70年工业用地50年教育、文化、科技、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合用地或其他用地50年房地产概念房产、地产两者间的关系房地产业以土地开发和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产概念1.国有土地使用权的出让2.房地产的开发与再开发征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发3.房地产经营土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动4.房地产中介服务房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介5.物业管理房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境6.房地产的调控与管理建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控房地产业包括房地产概念房地产业从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的第二产业。房地产概念房地产业、建筑业的区别从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。因为房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因为建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房地产市场房地产概念房地市场分类：按组成要素分类1.土地使用市场国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让2.房产市场房产的转让、租赁、抵押等交易，包括房屋现货和期货的交易3.房地产资金市场通过银行等金融机构，用信贷、抵押信贷、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等4.房地产劳务市场物业管理、是内外装饰、维修、设计等5.房地产技术信息市场房地产概念房地市场分类：按房地产流通顺序分类1.房地产一级市场又称土地一级市场（土地转让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场（如房地产开发商拿地）房地产一级市场是由国家垄断的2.房地产二级市场又称增量房地产市场，是指生产者或经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产或者经营者与消费者之间的交易行为（如新建商品房出售）3.房地产三级市场又称存量房地产市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换（如私房出售、出租）二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。房地产概念房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产交易房地产概念特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。自然、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房。商品房大致分为以下几方面：从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等房地产概念商品房期房开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称为“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。准现房房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已出现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处于在内外装修和进行配套施工阶段的房屋。现房开发商已办妥房地产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。房地产概念房地产概念商品房的几种市场形式尾房又称扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的产物。当商品房的销售量达到80%以后，进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产就是尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足、楼层不佳等。烂尾房那些因开发商资金不足、盲目上马，或错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停止积压的楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步呈现。房地产概念房地产概念商品房的几种市场形式二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手房”，第二次交易以上则为“二手房”。外销商品房由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港澳台）的企业，其他组织和个人。内销商品房由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。房地产概念房地产概念商品房的几种市场形式工业用房独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。商业用房各类商店、门市部、饮食店、粮食店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务的房屋。公用设施用房自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公测、殡葬、消防等市政公用设施房屋。房地产概念房地产概念商品房的几种市场形式专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具专门用途的房屋。房地产概念住宅住宅的分类按建筑形式：低层、多层、小高层、高层、超高层按房屋形式：普通住宅、别墅、公寓、花园洋房按产品性质：商品住宅、非商品住宅按楼梯结构：砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢结构钢混剪刀墙结构、钢混结构-剪刀墙结构住宅的种类：按建筑形式分类房地产概念低层住宅（1-3层）主要指（一户）独立式住宅、（两户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。一般意义上的别墅。多层住宅（1-6层）借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。小高层住宅（7-10层）建筑容积率高于多层，节约土地，开发投资成本较多层比低。高层住宅（11-30层）使用率高，眺望性好，由于建筑难度增加所以建筑成本也相对增加，对消费者而言增加了公摊面积的费用。超高层（30层以上）地面价相对比较低，但因建筑难度大房价缺不低。对城市规划中协调性不好，所以许多国家不提倡多见超高层住宅。住宅的种类：高层住宅分类房地产概念单元式高层住宅多个住宅单元组成，每单元设有楼梯、电梯的高层住宅塔式高层住宅共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅通廊式高层住宅共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅住宅的种类：按房屋形式分类房地产概念普通住宅泛指多层、高层等普通式住宅形式，为城市普通大众提供的房屋居住形式。公寓多为高层，对配套附属设施以及物业服务品质有较高的要求（通常所说的酒店式公寓）。跃层占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其辅助空间可分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。复式每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高大大低于跃层（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层共起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层共休息和储藏用。住宅的种类：别墅及其分类房地产概念房地产概念普遍认识中，别墅是居住之外用来享受生活的居所，除基本功能外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所。多建于城郊或风景区。按建筑形式和居住特点分为：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅住宅的种类：别墅及其分类房地产概念房地产概念独栋别墅独门独院，私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后多属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地和院落。市场价格高，是别墅建筑的终极形式。双拼别墅独栋别墅与联排别墅的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。联排别墅有自己的院子和车库，由三个或三个以上的单元住宅组成，一排两至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立每户，是经济型别墅。叠鬓别墅介于别墅与公寓之间，由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，一般四至七层，由每个单元两至三层的别墅户型上下叠加而成。开间与联排别墅比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。住宅的种类：花园洋房房地产概念源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。六层以下板式建筑，以三四层居多，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。属于低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式。定位客户群为中产阶级，拥有一定的文化品位。住宅的种类：花园洋房与别墅的区别房地产概念别墅，住宅的最高形式，超低密度，建筑面积大，占用土地资源最多，主要特点是有天有地、独门独户、有自己家里的停车位、有花园，有的还有地下室，对彼此的干扰最少，而自主的居住选择最大，一般不会超过四层，并会有一定程度的社交功能，以服务主人的最大舒适和心里满足为主要标准。洋房，档次高的普通住宅，楼层较低，车位与房子的关系不是很紧密，邻里之间还有一些干扰，楼上楼下，左邻右舍，每户的面积比较大，一般为三居室以上，主次分区、动静分区、干湿分区比较明显，风格比较洋化。别墅和洋房都是在使用功能上以舒适为主，面积服务与功能，但是别墅的档次比洋房高很多。根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金。对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，安保本微利的原则确定。房地产概念经济适用房建筑规划篇房地产基本知识第二部分凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合用地或者其他用地50年建筑规划土地使用年限各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。土