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1杭州市商业银行公司信贷客户综合评价报告（房地产项目2006版）客户全称:杭州天茂置业有限公司填报支行:市府公司业务部第一部分企业本级基本情况证照信息营业执照编号杭州天茂置业有限公司机构代码证69983491—3贷款卡号税务登记证浙税联330100699834913注册地址西湖区转塘街道江营业地址文三路486号2口218号1118室单位性质其他有限责任所属行业房地产注册资本10000万元实收资本10000万元法人代表蔡学伦成立时间2010-02-25企业规模大型行业资质项目资质资本构成股东名称出资方式出资金额（万元）占比%天阳置业有限公司货币700070%天阳控股集团有限公司货币300030%合计银行业务信息本行首笔信贷品种项目贷款首笔时间日均存款额保证金基本户开户行本行帐号结算户开户行帐号结算户开户行帐号结算户开户行帐号企业发展及管理层综述企业发展历史(重点调查企业成立的背景,已结束开发的主要项目,自身积累情况)公司成立于2010年2月,主要是位开发本项目成立，母公司天阳置业多年来一直致力于房地产经营，先后开发明珠公寓（约6万平方米）、明珠商业中心一期（约3万平方米商业楼），明珠商业中心二期（约2.5万平方米），天阳棕榈湾项目（约30万方住宅），天阳美林湾项目（约13万方），天阳上河项目(约9万方)，天阳观筑及天阳九筑通过这几年的发展积累了一定的开发经验和企业品牌。简述管理层基本情况及简历（企业实际控制人、负责人、财务及其他主要部门负责人等）蔡学伦男1964年2月26日出生本科1987年9月至1991年10月杭州第二中药厂任基建技术管理1991年10月至1994年8月浙江中远房地产公司任公司技术管理1994年8月至2001年3月浙江华宇房地产投资开发公司任总经理2001年3月至今浙江天阳置业有限公司任总经理张爱芳女1968年9月12日出生本科31990年至1993年东阳市财税局专管员1993年至1996年浙江省化工地质堪探院1996年至2000年杭州农药总厂2000年至2003年浙江华庭股份有限公司2003年至今天阳置业有限公司公司第二部分企业经营及财务状况评价主营业务评价（近3年开发量、竣工量、销售量、合格率、优良率、销售率；目前在建项目情况；企业近3年的销售业绩，行业地位)公司为该项目而成立的项目公司，之间在公司名下没有开发过其他项目，但是公司依托天阳置业有限公司的背景，通过以前项目的积累为该项目的开发积累了丰富的经验和资本。盈利能力评价（近3年房地产开发销售收入、成本、利润的增减变化情况；计算分析销售利润率、资产利润率、权益利润率等指标，预测其变化趋势）项目还处于前期投入，未达到销售条件。偿债能力评价（近3年各年末资产、负债、所有者权益、现金流入和流出的各项构成及其增减变化；计算当月报表相关分析指标，预测其变化趋势）至2010年2月公司报表显示。公司总资产4.21亿，其中货币资金2015万元，为银行存款。存货3.99亿，主要为开发成本，其中土地出让金3.83亿，契税1149万元总负债3.23亿，全部为其他应付款3.23亿，因项开发需要，支付土地款的大部分资金为公司股东投入，其中天阳控股集团有限公司3.2亿。公司注册资金10000万元，，未分配利润-126万元为项目正常运转开支的相关费用。公司资产负债率76%，流动比1.3、速动比0.07，公司资产负债率较高，短期偿债率较差，主要是存货占流比资产比重很大，房地产行业在未销售前都是这个情况也属正常。此项指标随着项目对外销售会好转.4借款人信用情况评价（近3年的长短期借款的本息偿还记录，目前的主要融资银行，资金用途，并分析资金的使用效益或可行性，与实际资金需求是否匹配）公司为项目资质的开发公司，主要为本项目的建设而成立，至今没有银行贷款。其股东公司在与我行合作期间一直保持较好的合作，从没有不良信用记录。借款人发展前景评价（对借款人的业务发展方向和长远规划进行分析，评价其发展前景）公司依托天阳置业有限公司的背景，目前天阳集团在开发项目为天阳观筑,天阳九筑及天阳半岛国际项目.公司法人蔡学伦，有丰富的房地产开发经验，在产品设计及定位以及成本控制都较为符合市场折需求。虽然眼下办内房地产行业因过热面临政府的调控压力,短期有回调的可能,但从,我国人口的结构及国民消费的习惯和经济的高速增长以及人民币升值的预期来看,房地产行业的长期向好是乐观的.政策的调控不是要让房地产行业崩塌,而是在眼下过热的情况下降温,本人认为调控只是暂时的。第三部分项目分析5项目概况及合法性项目名称：天阳云筑立项批文文号：杭发改备[2010]47号发文机构：杭州市发改委土地使用权证：杭西国用（2010）第100214号发证机构：杭州市国土资源局用地规划许可证：地字第330100201000274号发证机构：杭州市规划局建设规划许可证：建字第330100201100028号发证机构：杭州市规划局建筑施工许可证：330106201101260101发证机构：之江管委会环境评价报告：项目总投资:7亿项目资本金：1.75亿计划融资额：2.5亿地理位置、周边环境、配套设施简介:本项目位于杭州市西部的之江板块，位于西湖区（转塘G-R21-16-01地块），东至转塘D14-02地块，南至鸡山路，西至八角路，北至转塘G-C2-15地块。项目地块距距离钱塘江约5km距离西湖约12km距离武林门市中心约17km距离钱江新城约18km生活配套设施1、从武林门经天目山路绕绕城高速到地块约26km2、从武林门经虎跑路过之江路到地块约21km目前经过周边的公交线路有7条线路有K514，K866（小区巴士），308/K308，K357环行;教育：杭州第七高级中学：45班教学，本科率每年均在90%左右。转塘镇中心小学、幼儿园转塘第一、第二幼儿园象山小学、幼儿园定山小学、幼儿园医院：望江山疗养院之江医院（位于之江度假区桕联村地块。2011年底或2012年初投入使用）：三级甲等商业：上海华联距离地块约3公里左右交通设施：主干道：杭富路、美院南路东段；次干路：美院南路西段、美院北路-环山路、象山路、之江路（西段）、留泗路、灵龙路。6项目规划及建设资金来源项目规划（土地面积、容积率、分类别及汇总建筑面积等）根据规划局对本地块的规划要求，我司结合该项目的定位和开发理念对该地块设计出以下明确方案经济技术指标数量（单位）地块总面积34347平方米地上总建筑面积91762.19平方米地上及地下停车库515个容积率2.00建筑密度28%绿地率30%项目开发计划(平面布局、户型设计、分期计划、目前进度等）户型比例90方以下平方米共224户共计19891.89方,占33.36%（小三房二厅、二房二厅）116平方米共128户共14848方,占26%（大三房二厅）138平方米共127户共17526方,占30.86%323平方米共14户共4522方,占7.96%⑧建筑限高50米以内⑨总居住户数493户，总居住人数1479人(按每户3人计算)■项目建设资金来源（借款人自有资金、银行融资计划、其他资金来源）项目总投资7亿左右,土地成本3.83亿,支付土地款的款项主要是公司自有资金以及股东的借入.后续项目建设资金来源主要依靠项目自身合理的融资2.5亿和项目的销售回笼。7项目估算总投资估算表序号成本项目金额（万元）备注1土地成本39449A、土地出让金38300B、契税11492前期费用1752A、规费33291762.19㎡×36.2元/㎡1、白蚁防治费2.2元/㎡2、教育费附加10元/㎡3、散装水泥基金费1.5元/㎡4、墙体改装费8元/㎡5、消防审核费2元/㎡6、质监费3元/㎡B、勘察设计费458.591762.19㎡×50元/㎡1、施工图纸设计费30元/㎡2、施工图审查费3元/㎡3、地质勘探费1.5元/㎡4、其它15元/㎡C、水电安装监理等962.0091762.19㎡×105.20元/㎡1、给排水管网建设费3.79元/㎡2、供电管网建设费80元/㎡3、天然气管网建设费59688㎡×11元/㎡4、桩基检测费1.81元/㎡5、监理费20元/㎡6、其它1.30元/㎡3建安成本15046.13A、主体建筑900059688.00㎡×1500元/㎡B、地下室576032074㎡×1800元/㎡C、装修费用（公共精装修）15007500㎡×2000元/㎡D、基坑围护50暂估4室外工程180059688㎡×300元/㎡A、消防设施120120元/㎡B、智能化设施15025元/㎡C、小区绿化、景观1200200元/㎡D、小区市政道路等12020元/㎡5其它费用580（1+2+3+4）×1%8项目市场评估序号类目销售单价（元/㎡）可售面积（㎡）销售收入（元）1普通住宅1500052265784002排屋300004522135664地下车位100000475（个）47505合计96000二、经营税金及附加经营税金及附加序号项目计税依据(万元)税率税额(万元)1营业税960000.0548002水利建设基金960000.001963城建税48000.073364教育费附加48000.031445地方教育费附加48000.02966土地增值税960000.0219207印花税960000.000548小计//7440三、项目利润及投资收益率估算主要财务指标内容计算依据金额（万元）销售收入96000开发总投资项目总投入69000利税总额销售收入-开发总投资27000投资利税率27000/6900039％经营税金及附加详见表三7440利润总额27000-744019560应缴所得税额19560×25%4890税后净利润19560-489014670税后投资利润率14670/6900021.27%税前财务净现值（12%）25560/÷1.12312950税前内部收益率19560/5900033.5%静态投资回收期36÷12=33年四、销售进程与资金回收预测表销售价格2011年9月开始销售2012年2013年9四、销售进程与资金回收预测表项目销售价格(元/㎡)2011年9月开始销售2012年2013年销售面积(㎡)销售金额(万元)销售面积(㎡)销售金额(万元)销售面积(㎡)销售金额(万元)住宅1500015000225003000045000726510000排屋300003000900015224566地下车位10万/个50500100个10001001000合计230005500015566五、资金平衡表单位：万元序号内容2010年2011年2012年2013年小计1资金来源1.1营业收入150006000021000960001.2自有资金1000000100001.3股东借入3944900394491.4各类贷款025000025000小计594494000060000210001704492资金运用2.1建设投资3000+3944950005000617819178+394492.2财务费用020002000100050002.3销售费用管理费用10001000200080048002.4经营税金附加08253300115552802.5土地增值税0300120042019202.6所得税0300300010004300小计400094251650010553404783赢余资金6000305754350010447905224贷款/债务偿还000.0025000250005累计赢余资金600036575800759052265522六、全投资现金流量表单位：万元10项目市场定位分析（主要评价项目所在区域的档次、所面向的主要消费群体）本项目定位主要基于以下几点：（1）总价低于200万，高得房率的房产为杭城房产市场的空缺，主流消费群有着旺盛的需求；（2）本项目相对较低的地价，为实现住宅的低价优质具备可能；（4）项目地块方正，使项目具备了大面积绿化的天然条件，在人们崇尚自然健康的居住方式，追求与自然和谐相伴的今天，项目必将受到青睐。项目主题词“绿色、健康、环保、智