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专业可行性报告商业计划书项目名称宁波颐佳酒店项目单位地址宁波联丰路1988号电话传真电子邮件联系人二O一0年四月第2页共36页1.摘要1.1.项目公司宁波颐佳酒店（有限责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，宁波酒店将对酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积16478㎡，各类客房147间，餐厅2400㎡，KVT40间（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为宁波管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。我国和宁波旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国酒店业在2001年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目宁波颐佳酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使新疆名豪酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为颐佳酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.2.市场营销宁波颐佳酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来宁波旅游的人员。颐佳酒店计划客房价格如下表所示。项目前楼后楼备注标准间套间标准间套间旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月第3页共36页淡季16028010022011－来年4月年均价格1903551202951.3.营运与管理酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。2.项目规划项目总体规划.酒店大堂F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。.餐厅F－3F为餐厅，餐厅面积2400平方米，30间包厢，22张散台。餐厅突出新疆民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。客房客房分布于前楼4F-8F及后楼3F-5F，面积共有8232平方米，前楼有商务客房85间，其中：商务套房10套，豪华标准间75间。后楼有普通标准间42间，套间20间，共60间客房。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。第4页共36页娱乐中心后楼1F－2F面积2700平方米，为娱乐中心和MODERNBOSS（现代商务老板俱乐部）。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在前楼-1F和-1F设有面积1940平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳200人，位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。3.宁波市环境评估3.1区位优势自然情况宁波简称甬，位于东海之滨长江三角洲东南隅。总面积9365平方公里，其中市区面积1038平方公里。现辖海曙、江东、江北、镇海、北仑五个区及鄞县、象山、宁海、余姚、慈溪、奉化六个县（市）。人口：526万，其中市区人口114万。宁波是一座美丽的港口城市，也是一座历史文化名城，更是有着丰富资源的著名旅游城市。宁波历史悠久，是具有7000多年文明史的“河姆渡文化”的发祥地。唐代，宁波成为“海上丝绸之路”的起点，与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口。宋时又与广州、泉州同时列为对外贸易三大港口重镇。鸦片战争后被辟为“五大通商口岸”之一。如今的宁波是浙江省经济最发达的城市和14个中央计划单列市（副省级）之一，人均收入居全国第四位，消费水平居全国第二位。作为中国第四大港，宁波港是上海国际航运枢纽港的重要组成部分，与世界79个国家和地区400多个港口开通了航线。第5页共36页气候特点宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温16.2℃，平均气温以七月份最高，为28.8℃，一月份最低，为－4.2℃。全市无霜期一般为230天至240天，作物生长期为300天，适宜于粮、棉、油料等作物的生长。年平均降水量为1300至1400毫米，五至九月，占全年降水量的60%。宁波历史悠久，是有7000年文明史的河姆渡文化的发祥地。春秋时期为越国境地，秦时属会稽郡的郭、贸、句章三县，唐时称明州;明洪武十四年(公元1381年)，取海定则波宁之义，改称宁波，一直沿用至今。宁波在唐时与扬州、广州并称中国三大对外贸易港口。宋时又与广州、泉州同列为对外贸易的三大港口重镇。鸦片战争后被辟为五口通商口岸之一。.独特区位优势宁波具有发展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。3.2.区域经济2008年，国民经济平稳较快发展。初步核算，全年全市实现生产总值（GDP）3964.1亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%。其中第一产业增加值167.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值2196.7亿元，增长10.0%，其中工业增加值1990.5亿元，增长10.4%；第三产业增加值1600.0亿元，增长11.0%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达40.4%，上升0.1个百分点，三次产业的比重从2007年的4.4：55.3：40.3变为2008年的4.2：55.4：40.4。人均生产总值为69997元（按年平均汇率折算为10079美元）。3.3.旅游资源位于东海之滨长江三角洲东南隅的宁波简称“甬”，现辖鄞县、象山、宁海、余姚、慈溪、奉化六个县（市）及海曙、江东、江北、镇海、北仑五个区。总面积9365平方公里，总人口526万，其中市区面积1038平方公里，人口114万。宁波是中国对外开放的14个沿海港口城市和国家计划单列城市之一，它不仅是闻名中外的首批开放城市，而且是一座历史悠久的文化名城。自古以来就有“繁荣商埠，东海明珠”之美誉。宁波历史，源远流长。1973年发现了河姆渡遗址。河姆渡遗址不但以稻作和耜耕农业、黑陶和干栏式建筑成为它独特的文化个性，而且以它距今7000年的时间，证明这里是中华民族发祥的源头之一。宁波自唐开元二十六年（738年）设置明州，迄今已有1170多年历史。今日宁波中心区的城市骨架与布局，基本定型于南宋（1127—1279年）。第6页共36页宁波从唐代（618-907年）起就成为中国著名的国际贸易港，当时与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口。宋时又与广州、泉州同时列为对外贸易三大港口重镇。作为越窑青瓷的主要产地，宁波曾是海上陶瓷之路的东方起点，与日本、朝鲜和东南亚、阿拉伯各国友好往来，关系密切。第一次鸦片战争后（1842年），宁波为当时五口通商口岸之一。现仍保存着众多的古海运码头、海关等史迹。作为全国历史文化名城，宁波境内文物古迹众多。目前全市共有文物保护单位215处，其中全国重点文物保护单位5处，省级文物保护单位20处；省级历史文化名城1个（余姚市），省级历史文化保护区5个。宁波文人荟萃，历史上曾有较高层次的具有地方特色的著述和学派，如四明学派、阳明学派、浙东学派，出现了虞世南、高则诚、王守仁、朱舜水、黄宗羲、万斯同、全祖望、张煌言等一批文化名人。还有民族英雄张苍水，京剧麒派祖师周信芳，著名作家殷夫、柔石、国画大师潘天寿……这块土地孕育了多少优秀儿女。宁波的藏书文化深厚，涌现过一大批藏书数万卷的藏书名楼。天一阁是国内现存最古老的藏书楼，已有400多年的历史，它是中国藏书文化的代表之作。宁波也是一个山河锦绣的风景旅游城市。仁者乐山，智者乐水。宁波的山山水水各显神姿，引人入胜。四明山奇峰280多座，奉化江、姚江汇成甬江，成为著名的三江口。宁波的风景名胜资源十分丰富，溪口-雪窦山风景名胜区为国家级风景名胜区，有幽谷飞瀑雪窦山、壁立千仞千丈岩；浙江省第一大湖东钱湖为省级风景名胜区，有“西子风韵，太湖气魄”；天童森林公园为国家森林公园，“二十里松行欲尽，青山捧出梵王宫”是它的真实写照。宁波的佛教文化举世闻名：阿育王寺珍藏着释迦牟尼的真身舍利，雪窦寺为全国佛教五大名山之一，保国寺是长江以南最古老的木结构建筑。中国古代建筑的杰作保国寺、古代水利建筑它山堰、宁海的南溪温泉、余姚的四明湖旅游度假区、象山的石浦渔港，为众多中外旅游者所向往。以镇海招宝山为代表的明（1368-1644年）、清（1616-1911年）时期抗击外来侵略的海防历史遗迹和以四明山为中心的浙东革命斗争史迹给宁波增添了凝重的人文景观。宁波还是著名的侨乡，有30多万宁波籍人士旅居在世界50多个国家和地区。他们中间有一大批善于经营管理的企业家和工商巨子，海外“宁波帮”已成为联第7页共36页结宁波与世界各地的重要桥梁和纽带。宁波的商人从这里走向四海，从而有了“无宁不成市”这句话。在深厚的文化积淀中孕育而成的宁波传统工艺诸如骨木嵌镶、宁式家具、朱金木雕、金银彩绣等，用材讲究，手艺精绝，风格独特。宁波汤团、奉化水蜜桃、余姚与慈溪的杨梅、·溪口千层饼、三北藕丝糖以及奉帮裁缝等已成为宁波饮食业、服装业的拳头产品，深受各地游客的青睐。宁波拥有较好的港口优势。由北仑港区、镇海港区、宁波港区组成的宁波港，是一座多功能、多层次的综合性港口。现已建成500吨至25万吨级泊位52座，年吞吐能力超过5000万吨，与世界79个国家和地区400多个港口开通了航线。4.酒店行业概况4.1.酒店业概况4.1.1.我国星级酒店数量、结构及分布随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分－酒店业也得到了迅猛的发展。有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自1997年至2002年一直保持着超过10％的增长率，至2002年我国星级饭店数量已经达到7358家，客房数量达接近90万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4.1所示。图4.1我国1992－2002星级酒店数量变化情况324827241028118615561913234938566027735888800200040006000800010000199219931994199519961997199819992000200120020.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%酒店数（家）增长率（％）资料来源：《中国旅游统计年鉴2003》从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江第8页共36页苏等经济发达地区，在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。2002年我国星级酒店的地区分布将表4.1所示。五星四星三星二星一星北京26561752525上海202711613620广东319536439244江苏145918929122安徽3188415413福建51011014316甘肃17386712广西5148014118贵州07164811海南728965411河北1179114117河南2151131735黑龙江213599944湖北21610027778湖南61410617221吉林41248859江西065710811辽宁82513113350内蒙古23257123宁夏0311214青海0311214山东83215217930山西015701275陕西41169877四川3199714530天津11135295西藏0122179新疆4105410418云南