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1第一章项目实施目标一、经营目标(单位:平方米、万元)项目总建筑面积总投资额(含税)总销售面积总销售收入税后利润销售净利润率全案全案汇总877500211904695000209000-6443-3.08%汽贸城49750011138031500089600-21780-24.31%住宅3800001005243800001194001533712.84%说明：（1）展览销售中心、写字楼、酒店、研发中心、服务大厅等暂不考虑收入；（2）塌陷区的二手车交易市场、物流仓储、驾校、零部件生产区等不能销售，暂不考虑收入。二、管理目标（1）建立项目在山东区域的品牌知名度和美誉度（2）积累和提高公司在汽车专业市场开发方面的操作经验（3）探索、建立、完善高效的团队经营管理模式（4）通过项目的开发，创建“汇成”品牌三、盈利策略（1）以盈利模式为核心制定开发策略项目具有开发周期长、盈利点复杂的特点，根据项目开发的目标体系以及项目开发的其他约束条件，选择适宜的盈利模式是项目成功的核心。因此，必须结合项目背景和自身实力，明确每种盈利点在不同开发阶段的可实现性和相应规模，并从财务目标出发安排投入实现盈利。（2）兼顾长短期目标的成功启动项目开发的规模属性决定了盈利来源的多样化，从开发性质来讲，由于本项目的开发承担着包括生产、展示、居住、商业、其他配套以及产业等功能，这就需要不同的物业类型来进行满足不同功能的空间需求。虽然每种功能物业类型的启动需要的前提条件各不相同，但是启动策略的基本原则是一致的，即土地价值系统增加原则、市场接受原则、经济可行原则以及开发实力匹配原则。2第二章市场分析及项目定位一、莱芜市及项目所在区域经济发展及人口概况（1）项目所在莱芜市经济发展及人口概况1、莱芜市概况“莱芜国际汽车贸易城”选址于山东省莱芜市，是山东钢铁生产和深加工基地、能源基地、国家新材料产业基地、现代农业综合示范基地。莱芜地处山东省中部，北接省会泉城济南，西依世界名胜泰山，东邻齐国故都淄博，南望孔子故里曲阜。辖莱城区、钢城区、高新技术开发区和雪野旅游开发区，莱芜是“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”“全国双拥模范城市”。莱芜是名副其实的“绿色钢城”，境内山清水秀，风光秀美，绿化覆盖率达到42%，人均公共绿地面积达到10.5平方米，房干生态旅游区、莱芜战役纪念馆、雪野省级风景名胜区、棋山和华山省级森林公园等已成为国内知名景区，人居环境优越。2、莱芜市交通状况境内公路、铁路交通发达，是山东交通枢纽，博莱高速公路、泰莱高速公路和莱新高速公路分别与济青高速、京福高速、京沪高速公路连接。辛泰铁路横贯东西，磁莱铁路由南插入，为莱芜旅游提供了良好的交通便利。3、莱芜市产业环境近年来，莱芜市委、市政府坚持以人为本，落实科学发展观，做出了积极接轨济南、融入省会城市群经济圈、发展“三大产业板块”、建设“四个功能区”的战略规划，扎实推进统筹城乡一体化发展。进一步调整优化产业结构、转变经济发展方式，发展第三产业、现代服务业、高新技术产业等新兴产业。钢铁产业是莱芜支柱产业。经过近年来的发展，莱芜已形成以莱钢、泰钢为龙头，71家加工企业相配套的发展格局，成为全国规模最大、规格最全、最具市场竞争力的H型钢生产基地，全国规模最大、服务一流的钢结构加工基地，山东电炉钢精品基地。莱钢集团成为钢产量位居全国前十强的大型钢铁联合企业。莱钢集团计划到“十一五”末，冷轧薄板带、镀锌板带、彩涂板带、硅钢产量分别达到200万吨、260万吨、90万吨和100万吨，钢铁深加工能力达到1000万吨。3伴随着钢铁工业的发展，莱芜粉末冶金产业也得到了长足发展，形成了以莱钢集团粉末冶金有限公司为龙头、24家企业为骨干的发展格局。到“十一五”末，莱芜将形成制粉12万吨、制品1.5万吨的年生产能力。莱芜市农业特色鲜明，是“中国生姜之乡、中国花椒之乡、中国蜜桃之乡”。近年来，市委、市政府通过大力发展现代农业，促进了农民增收步伐，“三农”工作迈上了新台阶。目前，全市20个乡镇平均地方财政收入超过3000万元，其中3个过5000万元、1个过亿元。农民人均纯收入达到5900元，增幅均居全省前列；农村二三产业收入在农村经济总收入中的比重已达到78%，70%的农村劳动力转向了农村二、三产业，成为农村经济的主导力量。纺织服装业是莱芜传统产业之一，也是全市第二大比较优势产业。近年来，以泰丰、银河等为代表的纺织企业高度重视技术创新，广泛吸收国外资本、先进技术和管理经验，不断加大产品研发和结构调整力度，行业整体发展水平和核心竞争力明显提高。目前，全市纺纱规模已达到76万纱锭，棉纱中的高支纱、精梳纱的比例提高到80%以上，有3个产品荣获“中国名牌产品”称号，2个产品被列入“国家火炬计划”项目，十几项新产品获“国家级新产品”称号。莱芜市电子行业发展迅速，从三家小型企业发展到现在近20家信息电子企业，实现了产品由低层次运营到高科技产品的转换。4、莱芜市产业发展布局按照莱芜市发展规划布局，莱芜市各区的发展定位如下表：城镇（中心区）名称发展职能莱芜高新区纺织、高新技术钢城区（副中心城区）钢铁、粉末冶金莱城工业区（北部新城）商贸工业、物流雪野旅游区旅游45、莱芜市人口与购买力环境①莱芜市人口及分布2009年全年户籍总户数45.16万户，户籍总人口（中心城区莱城、钢城区）126.38万人，其中非农业人口50.4万人，占比39.9%。5（数据来源：莱芜统计局）②莱芜市购买力环境2007-2009莱芜城镇居民年可支配收入(元)14906172241894328.60%15.60%10%0200040006000800010000120001400016000180002000028.60%15.60%10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%年可支配收入增长率从宏观上看，莱芜城镇居民年可支配收入保持了10%的增长率，2009年达到18943元。从整体上看，莱芜普通就业人群年收入一般在3万元/年左右，月收入水平保持在2500元/月水平。作为地区支柱产业钢铁业龙头，莱钢职工收入在国有企业统计中占有较大权重，并深度影响全市国企职工收入水平。据实地调研，一般莱钢职工月均收入保持在4000元/月左右水平。莱钢产业链上供应商就业群体，也是属于莱芜地区较高收入人群。从事全国名牌产品“三辣一麻”经济种植物生产、贸易的从业人群是不可忽视的收入群体，从较大权重上影响着莱芜从业人员收入平均水平。据实地调研，从事“三辣一麻”经济种植物生产、贸易的私营户是莱芜地区仅次于莱钢的较高收入群体。私营业主年收入达百万也不鲜见。2009年莱芜中心与非中心城区人口分布(万人)96.37305.764.69020406080100120莱城区钢城区高新区雪野旅游区62009年人年均收入（元/年）人月均收入（元/月）莱芜单位从业人员315502629莱芜在岗职工316032633国有企业职工314912624城镇集体职工290292419其他单位3221126842009年莱芜不同性质企业职工年均收入(万元/年)31491290293221127000280002900030000310003200033000国有企业集体企业其他单位（数据来源：莱芜统计局）（2）项目所在莱城工业区（北部新城）简介山东莱城工业区是2006年3月被山东省人民政府批准设立的省级经济开发区，该区位于莱芜市区域中心，是省会济南都市圈制造业基地、莱芜工业聚集区。是莱芜市确定的依托济青南线高速公路4个出入口，打通4条连接线，规划发展的四大功能区之一，是与济南大企业、大财圈接轨最具活力的板块经济发展窗口。莱城区按照市委、市政府把“莱城工业区建成济南经济圈制造业基地”的目标要求，以工业区为对接载体，最终实现全方位对接发展的思路。“北部新城”由2006年被定为省级开发区的莱城开发区修编而来，工业区已形成了以机械配件加工、精细化工、食品工业为主的三大产业链。其中，有济南客商独资或合资兴建的企业15家，部分产业已与济南实现了对接共赢。“北部新城”的发展规划为：71、发展定位：莱芜北部新城区、工业聚集区、济南都市圈制造业基地。2、规划规模：总控制面积150平方公里，其中规划区面积70平方公里，人口40万。3、布局结构：一区（行政生活区）、两带（林马河、汇河生态景观带）、六园（商贸物流园、浙商工业园、五矿工业园、九羊工业园、台湾科技园、北部工业园）。8二、莱芜市汽车行业市场分析（1）莱芜市一手汽车销售市场调查分析1、莱芜市汽车市场保有量、上牌量等相关情况调查08—09年莱芜市机动车保有量统计表（单位：辆）类别总计汽车摩托车挂车数量增幅数量增幅数量增幅数量增幅2007年281251——75209——204233——1809——2008年2935104.4%8617314.6%2055650.7%1772-2%2009年3019772.9%10135017.6%198742-3.3%18856.4%莱芜市机动车保有量达到30万辆以上，其人均保有量在山东省处于第二位，汽车保有量2009年突破10万辆，近两年的增幅都在15%左右，随着莱芜经济的不断发展，汽车保有量呈现旺盛的增长态势。08—09年莱芜市汽车保有量、新上牌量统计表（单位：辆）类别保有量新上牌量转移转入2008年861731291248216542009年10135015177464596608—09年莱芜市汽车新上牌量两年保持在13000——15000辆/年的水平，一手汽车销售市场十分活跃；同时，在莱芜市购买而不在莱芜市上牌的汽车08—09年每年都有约5000辆，莱芜的汽车销售市场正逐步辐射周边城市，经我们调查了解，这些周边城市主要为泰安、淄博等。08—09年莱芜市汽车保有量分类统计表（单位：辆）类别保有总量载客汽车载货汽车其它（三轮+低速货车）载车汽车总量个人拥有量2008年86173551424629317858131732009年10135070754610571780012796莱芜市个人拥有的载客汽车总量08年为46293辆，09年为61057辆，分别占当年汽车保有量的53.7%和60%，个人消费是莱芜市汽车销售的主力军。92、莱芜市一手汽车市场现状①莱芜市汽车市场规模莱芜市各类汽车销售企业60多家，其中，获得厂家授权的4S店20多家，销售代理商20余家。其中年销售100台以上的企业40家，年销售200台以上的企业20余家，年销售500以上的企业10家，其中华贸、泰豪、东南等3家企业年销售1000台以上。莱芜市各类汽车、摩托车、挂车等车辆保有量达到30万辆，汽车保有量达到10万辆。②莱芜市一手汽车市场特点整体规模较大：2008年，莱芜市全市共销售各类汽车18890辆，实现营业收入18.9亿元，考虑零部件销售，整个汽车行业市场规模达到20亿元，成为莱芜市仅次于钢铁、石油贸易之后的第三大产业。市场辐射力较强：80%的汽车由本地购买，20%销往泰安、淄博等周边城市。单个规模偏小:2009年销售收入过3亿元的企业仅有华贸、泰豪2家，过亿元的仅有4家。布局分散：汽车销售主要分布在高新开发区部分路段及城市各出入口，相对集中的地方为汇源大街、龙谭东大街两处。档次低：汽车品牌以20万元以下的中底档车为主，高档车、个性化车品牌少。经营场所简陋：大多以租赁的门店房改造而成，整体对外形象较差，标准的4S店少。3、莱芜市一手汽车市场分品牌销售情况分析①汽车4S店品牌概况莱芜市现有汽车4S店20家，其中轿车4S店14家，分别为上海通用、上海大众、一汽大众、广州本田、奇瑞汽车、东风日产、一汽丰田、东风雪铁龙、东风本田、北京现代、东风悦达起亚、比亚迪、长城汽车、天津夏利等。微型车4S店6家，分别为柳州五菱、东风小康、长安汽车、奇瑞开瑞、哈飞、福仕达等。代理销售的汽车品牌除以上4S的特约销售品牌外，部分4S店或经销商同时10还销售长安福特、东风标致、海南马自达、长安铃木、东风标致、广州