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本次培训的内容目录房地产行业的三大核心业务房地产企业运营管理的三个核心基础房地产企业管理体系核心模块中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产项目运营管理讨论房地产项目开发三级计划管理体系房地产行业的三大核心业务核心业务土地获取投资融资客户管理星河湾高层产品成功之道示例价格构成地段园林建筑服务居者形态户型结构风格花园①④⑤②③别墅价格的构成元素龙湖别墅价格元素分析示例绿城杭州留庄、北京御园产品成功之道示例绿城留庄，容积率1.0的项目，设计创新，进深做到20多米，还可以是豪宅，真牛！房地产项目成本决定性因素分析示例老板愿望客户需求对手条件万科五类客户细分图解示例对客户特征与需求的把握，是我们专业判断的基础。客户关系管理的意义本次培训的内容目录房地产行业的三大核心业务房地产企业运营管理的三个核心基础房地产企业管理体系核心模块中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产项目运营管理讨论房地产项目开发三级计划管理体系房地产企业管理的三个核心基础有效激励铁杆供方核心员工核心员工定义9能够接受企业文化理念、认同企业核心价值观9能够理解企业战略和企业经营策略9具备对应岗位的专业与管理能力9与同事之间工作沟通默契9能否经受企业绩效考核9老员工未必是核心员工铁杆供方定义9房地产企业供方资源：政府、土地合作方、银行与金融机构、各类专业供方，甚至包括客户。9资源上能满足要求、技术上能满足要求、管理上能满足要求9诚信上一定要有保证，在业界口碑要好9相互之间有足够的信任9对我们的项目有足够的重视9能够经受履约评估考核9关键时刻拔刀相助本次培训的内容目录房地产行业的三大核心业务房地产企业运营管理的三个核心基础房地产企业管理体系核心模块房地产企业总经理综合业务素质模型中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产项目运营管理讨论房地产项目开发三级计划管理体系房地产企业管理体系核心模块企业战略（集团）与经营策略1企业组织架构及授权体系——区域公司与集团之间的权限探讨：人事权、行政权、财务与成本权、专业业务权2核心员工培养与团队建设——企业文化传播与弘扬、核心员工状态、人才配置、员工素质培养、员工考核与激励、团队建设、行政建设3客户关系与产品体系——客户状态与需求分析、客户满意度管理、核心产品、产品研发能力4供方管理体系——供方资源配置策略、供方筛选、供方录用、供方评估与激励、铁杆供方维护5合约管理体系——供方资源选择权、合约策划、合同范围划分、格式化招标文件与格式化合同、目标成本体系、动态控制体系、责任成本体系6考核与激励体系——各项考核指标设计与激励方法7本次培训的内容目录房地产行业的三大核心业务房地产企业运营管理的三个核心基础房地产企业管理体系核心模块中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产项目运营管理讨论房地产项目开发三级计划管理体系中国房地产企业综合运营能力评估指标体系与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产开发规模拿地（第一笔）到四证周期拿地到融资贷款周期建安目标成本变动率计划完成率开发效率（从拿地开工到开盘）企业整体运营指标回款情况人均利润率人均开发面积人均效能（净利润/人力总成本）资金计划使用情况指标类别指标名称行业标杆指标地产老供方选用比例项目工程合同数量合同结算时间监理费用标准毛坯房改造费用与主要供方高层沟通频率投资者满意度满意度员工满意度新项目开发老员工比例项目管理核心指标行政能力客户满意度与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产设计周期人均设计面积限额设计关键指标达成率施工图设计院老供方设计费用标准设计管理设计差错率（设计错漏变更费用/总变更费用）设计项目创新率与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产人均招采面积合同的标准化份数招标周期偏差项目工程合同数量合同结算时间最低投标入围单位比例暂定工程量合同比例无图分判建筑合同比例战略采购合同额比例清单加图纸合同价格包干比例招标文件的标准化份数采购与合同管理工程款支付及时性与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产人均成本管理面积目标成本的偏差率（结算成本/目标成本）设计变更率成本动态控制一月一清补充预算一单一算率补充预算与设计变更按合同编流水号率基准成本的准确率（单项结算成本/基准成本）零星合同审批时效结算节省金额及比率（施工单位结算价-实际结算价）现场签证率成本管理与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产人均工程建设面积老供方选用比例一级计划中的工程节点完成率监理总工程师待遇毛坯房改造费用每户入伙轻微问题数标准工期达成率重大安全事故率新项目开发老员工比例项目工程合同数量监理费用标准工程管理工程质量客户满意度工程质量客户满意度贡献度与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产人均销售面积来访客户成交率客户成交周期销售去化速度房款回笼周期来访客户数/广告推广投放额每户客户成交成本策划营销项目营销费用标准与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标指标开发规模净资产收益率ROE各股东投资收益率投资回收周期销售净利润销售毛利润管理费用率销售费用率利润增长率全口径计息负债率股东权益计息负债率净负债率总资产周转率（次）周转指标负债指标资金平均周期盈利指标投资回报指标企业整体经营指标与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产项目内部收益率IRR指标项目销售净利润整体项目成本指标项目经营指标单项目自身融资水平本次培训的内容目录房地产行业的三大核心业务房地产企业运营管理的三个核心基础房地产企业管理体系核心模块中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产项目运营管理讨论房地产项目开发三级计划管理体系房地产项目运营管理讲座房地产行业进入微利时代，我们如何提高项目的营运水平呢？房地产企业创造企业利润的方式（√）1、收入增长（销售量、销售价格）2、净利润率提高（土地费、建安费、管理费、营销设计费、财务费、税金）3、资产周转率（加快项目开发和销售的节奏、合理的土地储备）房地产行业进入调整期。趁着调整，修炼内功，提高项目运营水平，降低项目运作成本，提高资产周转率，可能是我们下一轮行情赢得利润的法宝。在下一轮的房地产行情机会中，我们有理由相信，谁首先改变盈利模式，谁就可以在下一轮竞争中赢得先机。房地产项目运营管理将逐渐提到房地产企业的战略高度。关于行情判断，我们可以借用万科年报上的一句行业总结语：2007年的刹那芳华，2008年的哀鸿遍野，再到2009年的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。不知道调控之下的2010年的房地产市场，会否是哀鸿遍野的景象？还是留给事实去证明。房地产行业行情研判房地产企业创造利润的运营方式探讨1、控制好项目成本的关键指标2、提高资产周转率的方法探讨房地产项目成本优化的关键指标探讨（√）第一位，。第二位，。第三位，。第四位，。第五位，。第六位，。房地产企业创造利润的运营方式探讨1、控制好项目成本的关键指标2、提高资产周转率的方法探讨房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系公司年度经营目标项目发展计划项目现金流计划营销推广计划施工进度控制计划报建计划配套工程计划一级计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划售楼卖场计划SAP会所装修计划需要的其它计划二级计划三级计划？房地产项目运营管理具体运用方式，目前主要体现在时间计划管理与资金的综合协调！作为设在总部的营运部门，主要应该是协调时间计划管理与现金流配置的关系，同时监控成本的动态。而我们一般企业仅仅定义为协调进度，所以没有什么作用。房地产运营管理应该定位为介于企业战略、财务、项目进度、成本之间，需要关注资产负债率、净资产周转率、净资产收益率等指标的变化。行业中缺乏这样的经验。建立在企业战略、财务、项目进度、成本之间的运营部门，必将成为一种趋势，也是我们房地产企业由开发商向金融投资转变、由机会型开发向战略型布局转变的标志。项目运营提升的技术标志：形象进度货币化。房地产项目运营管理方式探讨（√）房地产企业运营管理的定义房地产企业运营管理：是战略的延伸是财务的落实是成本的监控是计划的监督房地产企业运营管理，首先是多项目之间的协调，运营部门分析各项专业运营指标，为管理层决策提供详细、准确的数据支持。房地产项目运营体系必须解决的技术问题（√）•项目工程计划与合同划分、供方资源的关系。•项目成本科目与合同划分、供方配置的关系。•成本科目与财务科目的关系。提高资产周转率有三种途径：1.缩短开发周期，特别是施工前期准备阶段，尽量降低土地费用的财务成本。2.尽快取得四证，使得项目具备融资条件，提高自有资金利用效率。3.工程管理优化（包括工程量优化和进度优化），通过有效的工艺穿插与搭接，围绕着公司资金流转要求，科学合理地把工程量均衡好。对于售楼卖场进度控制，按照公司经营、营销要求实施到位，在开盘之前，尽量降低对自有资金的占有量。4.培育优质资源，做大做强优势区域。5.强化资产管理，对一些效益低下的资产进行处理，及时变现，还有应收帐款的管理，也是资产的一部分。如何有效提高房地产项目的资产周转率前期策划、设计周期指标与项目计划的关系探讨论证阶段设计管理阶段概念规划施工图策划阶段55天(多层)70天(高层)概念规划草案概念规划/战略规划方案设计扩初设计实施方案大盘至少3个月至少1～1.5个月大盘180天中小盘55天市场定位：15天；概念规划：32天；成果确认：8天；高层/复杂户型多层90天多层70天设计前准备：0天；设计过程：高层：方案50天+扩初35天多层可省扩初，方案65天；成果确认：5天；设计前准备：0天；设计过程：多层55天高层70天；成果确认：不计时间拿地与项目论证时间设计周期：高层215天；多层180天大盘（一期多层）305天土地获得节点土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板扩初设计概念规划草案概念规划方案施工图拿地节点概念规划草案概念规划方案方案报建方案设计扩初设计施工图设计模型研究景观概念方案设计景观方案设计景观施工图设计销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段设计管理阶段工程管理销售示范区设计部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样产品配置建议施工图设计指引房地产设计、招标、工程优化，尽量缩短售楼卖场实施时间1.政府土地出让办理的速度2.其它各项政府审批手续3.拆迁4.配套工程等政府的支持与配合，有利于掌握项目运营节奏提高资产周转率有三种途径：1.缩短开发周期，特别是施工前期准备阶段，尽量降低土地费用的财务成本。2.尽快取得四证，使得项目具备融资条件，提高自有资金利用效率。3.考虑公司财务资金流转的工程管理优化（包括工程量优化和进度优化），通过有效的工艺穿插与搭接，围绕着公司资金流转要求，科学合理地把工程量均衡好。对于售楼卖场进度控制，按照公司经营、营销要求实施到位，在开盘之前，尽量降低对自有资金的占有量。4.培育优质资源，做大做强优势区域。5.强化资产管理，对一些效益低下的资产进行处理，及时变现，还有应收帐款的管理，也是资产的一部分。如何有效提高房地产项目的资产周转率提高资产周转率有三种途径：1.缩短开发周期，特别是施工前期准备阶段，尽量降低土地费用的财务成本。2.尽快取得四证，使得项目具备融资条件，提高自有资金利用效率。3.考虑公司财务资金流转的工程管理优化（包括工程量优化和进度优化），通过有效的工艺穿插与搭接，围绕着公司资金流转要求，科学合理地把工程量均衡好。对于售楼卖场进度控制，按照公司经营、营销要求实施到位，在开盘之前，尽量降低对自有资金的占有量。4.培育优质资源，做大做强优势区域。5.强化资产管理，对一些效益低下的资产进行处理，及时变现，还有应收帐款的管理，也是资产的一部分。如何有效提高房地产项目的资产周转率1.根据项目回款节点或公司资金安排节点或当地的售楼条件，把非关键路线上的工程量进行优化延后，向非关键路线要资源，然后适时穿插施工；2.设备和材料的采购，要做好计划安排，优化