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栾城寺下村项目定位思路ThepropertydevelopmentprojectinLuancheng报告目录PART1栾城城市环境分析PART2栾城房地产市场分析PART3项目定位及发展建议PART1栾城城市环境分析PART1.1城市定位1.1城市规划发展条件——栾城城市规划发展分析地理位置：栾城县位于河北省西南部，省会石家庄4个卫星城之一；交通区位：东与藁城市接壤，南与赵县为邻，西北连接鹿泉市和元氏县，北边与石家庄市裕华区相邻；行政区划：县政府驻地栾城镇，位于县域中部。辖栾城镇、楼底镇、冶河镇、窦妪镇4镇（郄马镇已划归石家庄市管辖），3个乡（南高乡、柳林屯乡及西营乡），173个行政村；面积、人口数量：县域面积325.6平方公里；据第六次人口普查县域总人口32万人，城镇化率38.64%；1.1城市规划发展条件石家庄地铁2号线：北起正定新区，线路沿旅游路跨过滹沱河，连接滨河新区。沿着胜利大街进入主城区，过北二环后，线路改为沿建设大街继续向南延伸，经建胜路，转至新客站，与东西向的3号线形成“T型”换乘站。后沿胜利南街、107国道至南石环。并延伸至窦妪、栾城。——栾城交通发展情况公交路线：市区乘公交30路、57路、53路到南郊客运站，转乘公交202路至栾城县城下车，全程共17站，约一小时左右。PART1.2城市经济宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展栾城地区2019-2019GDP参照表从GDP增速与房地产发展关系来看，栾城GDP增速大于8%,房地产市场处于高速发展阶段，产品变化较快；栾城经济发展情况：栾城增长率保持在8%以上，高速发展，栾城GDP平均增长率保持在8%-10%，自2008年，栾城经济飞速发展，GDP增速达8%以上。研究来源：世界银行研究模型1.2城市经济基础条件——栾城近年GDP分析（2007-2019）发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型栾城2019-2019年人均GDP研究来源：世界银行研究模型栾城人均GDP情况：随着GDP的增长，栾城人均GDP也进入了高速发展期，2011年人均GDP为5985美元；栾城人均GDP以超过4000美元，房地产市场将进入平稳发展阶段；1.2城市经济基础条件——近年人均GDP分析（2007-2019）栾城城市经济基础条件总结条件总结：栾城作为石家庄的卫星城，有公交及地铁等较为便利的交通环境，并且石家庄装备基地的建成将形成产业聚集效应，将推动栾城国民经济发展、推进产业结构优化升级；栾城GDP增速较快，并且人均GDP发展水平处在房地产的平稳发展阶段，本案需适度超前考虑市场需求变化；良好的区位条件及经济条件，利好于栾城未来房地产市场的发展！PART2栾城房地产市场分析PART2.1栾城房地产市场分析2.1城市规划发展条件分析城市规划性质：石家庄都市区南部增长极，以装备制造与生物医药为主的产业新城。发展方向和总体思路：栾城未来发展方向为北扩为主，兼顾东西；以“产城一体”的模式统筹生活区和工业区的融合建设发展。空间结构：县城规划形态呈“多心两带，组团分布”。多心是指：一个旧城中心，一个主中心，一个产业服务中心，多个分中心；两带是指：对接中心城向北发展，沿石栾大街、太行大街形成城市发展主轴。组团分布：在衡井公路以北形成北部新城组团，南部形成旧城组团、行政教育组团、产业组团、及产业服务组团。2.1栾城市场项目分布发展方向和总体思路：栾城未来以融入中心城为主，同时考虑生物医药园区承接市区产业、装备制造基地远景联系的需要，及向东制约相对较少的因素，确定其发展方向为北扩为主，兼顾东西；以“产城一体”的模式统筹生活区和工业区的融合建设发展。2.1区域房地产市场分析整体建设目标园林式、生态型、现代化房地产市场分析老城区：成熟的居住区以城中村为主，开发项目少均价在2800元/㎡左右。新城区：以政府机关单位、学校、大型公园建设为引导，地产开发密集区。整体均价较高在4000—4500元/㎡。2.1栾城房地产板块分析新城区：以城市整体规划、政府驻地、学校、大型公园等为契机，沿县城东、北方面聚集；地产项目开发较多，属于开发热点区；代表项目有天山公爵、福城、福美国际、承翰世家等整体均价较高在4000—4500元/㎡。老城区：以城中村为主，面临拆迁改造；成熟的居住区，各项生活配套齐全；在售项目少且多为单栋等小体量开发，均价在2800元/㎡左右。西部发展区：土地资源丰富，待发展区；生活配套不完善；在售项目主要是花溪里，均价在3000-3500元/㎡左右。PART2.2栾城房地产市场发展水平分析2.2栾城房地产市场情况目前栾城全市共有12个项目处于在售或待售状态，其中华鼎孔雀城等五个项目处于待售阶段，花溪里，沸点名邸等标黄的四个项目属于尾盘销售；扣除华鼎孔雀城153万㎡相关配套，预计目前栾城市住宅市场开发总体量为270万㎡，以年均销售速度30万㎡计算，开发周期为9年；序号项目名称建筑面积（㎡）占地面积（㎡）建筑类别开盘时间销售情况在售面积（㎡）均价（元/㎡）优惠信息1卓达太阳城45000002000000高层、多层2019.9.145%左右30、50、6090、135-1394000无2旭东花园10000043333高层2019.9.30——92-1013200全款优惠300元/平3盛景八方18000057362高层2019.8.5——57-1213100分期9.9折，一次性9.7折4花溪里3749020190高层、多层2019.8.1尾盘销售89.70—156.543800无5沸点名邸10000036258高层、多层2019尾盘销售86-1204300无6尚城6000014674高层、多层2009.9只剩一套94.712500无7福城10000070035高层、小高层、多层2019.9尾盘销售90-1024300无8华鼎孔雀城2200000733333高层、多层未定内部认购——3300全款优惠200元/平，并给与不低于房价款12%的利息补贴9花香畔3781020000高层、多层未定内部认购81、83、107、117未定无10承翰世家8597318393高层2019.8内部认购78-2554500买房赠农场11建投福美国际900000293333高层、小高层、多层2019.9内部认购未定4000无12广厦财富中心24286359427高层、小高层未定内部认购未定未定无2.2重点项目分析建投福美国际项目位置裕泰路与兴安街交口东南角项目交通裕泰路迎宾大道项目体量900000㎡容积率2.97项目规划高层25层、小高层17层、花园洋房主力户型88-120均价4000元（高层）主打亮点规模，种类齐全亮点表现多种产品形式产品结构：高层25层、小高层17层、花园洋房户型配比：88-138㎡二至三室，主推户型，二室占比43%，三室占比57%；销售量：去化率100套/月左右；客户人群：县城客户，少量周边村；富凯城.欧景湾项目位置新开大街与鑫源路交口东北角项目交通新开街主干道项目体量76945㎡容积率3.10项目规划4栋26层主力户型90-140均价4000元2.2重点项目分析户型配比：95-142㎡二至三室，二室占比43%，三室占比57%；销售量：去化率30套/月左右；客户人群：县城客户，少量周边村；承翰世家项目位置裕泰路与新开街交口西北角项目交通新开街主干道、裕泰路迎宾大道项目体量85973㎡容积率3.50项目规划5栋18层主力户型78-148均价4500元主打亮点户型亮点表现小跃层、空中景观花园营销方式县城内道旗2.2重点项目分析产品结构：5栋18层户型配比：79-255㎡二至四室，二室占比49%，三室占比39%，四室占比12%；销售量：去化率34套/月；客户人群：县城客户与周边村；2.2栾城房地产市场条件分析项目名称一室户型比例二室户型比例三室户型比例四室户型比例建投福美国际----88-9643%104-13857%----富凯城.欧景湾----95-10043%136-14257%----承翰世家----79-9749%102-12339%133、255（跃）12%客户对普通住宅户型面积段的需求在80-120平米最为集中；其中80-100平米的两室户型和100-120平米的三室户型较受欢迎；两室及三室的整体户型比例趋向于1:1；总结房地产市场比较成熟，整体规划注重项目本身内涵的打造；市场存在产品梯度，容积率基本为3.0，高端项目均有标杆性产品；产品规划注重景观品质（例如水景或名人雕塑的引入）；各项目均重视注重营销包装；PART2.3项目分析2.3项目本体条件——外部分析新城区边缘地带，略微偏远；周边缺乏城市化配套；交通较为便利；周边以三苏博物馆及历史文化公园为核心资源；2.3项目本体条件——内部分析项目占地约40亩，规模较小；容积率约为3，产品存在同质化；内部资源可打造难度较大；项目的商业可实现难度较大；PART3项目定位及项目建议PART3.1项目定位3.1项目定位方向思考Q1：注重品质开发，契合现有市场发展水平及客户需求，提高项目利益点；Q2：规避以低价格为核心竞争力的操作模式，损失项目利润，加大前期投入；Q3：营造细节差异化，形成相对非绝对却独特的价值体系；3.1项目定位公园级·国学精髓·舒适社区国礼·涵养·和天下3.1项目定位中式文化产品线，稳重、融合、内敛3.1项目定位不过分强调立面风格，注重产品细节3.1项目定位3.1项目定位3.1项目定位3.1项目定位3.1项目定位项目整体均价约为4000元/平米，低于区域均价，高于老城区价格；户型比例以80-100平米两室及100-135平米三室为主，各占50%；客户定位以栾城事业单位公务员、个体为主，周边城镇为辅；TNANKS