2018房地产行业报告-广发证券

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/26专题研究|房地产2018年02月21日证券研究报告Table_Title房地产行业北京存量住房分析：供需整体均衡，但结构不合理，改善型项目供需紧张Table_AuthorHorizontal分析师：乐加栋S0260513090001分析师：郭镇S0260514080003分析师：李飞[e-mail]@[e-mail]_Summary核心观点：北京住宅存量现状：16年末住宅存量5.38亿平，考虑在建规模后户均近1套，但房龄老化较严重根据统计局数据，13年底北京住宅存量4.76亿平，加上14-16年的合计竣工建面6211万方，推算16年底北京住宅存量为5.38亿平米，住宅套数方面，采用链家、云房以及国家电网数据的平均值计算得到存量套数约为730万套，结合统计局和六普数据公布的城镇人口及户均人数数据，可推算16年北京户均套数为0.89套，人均居住面积28.6平，若考虑在建住宅规模，户均套数可达0.99套，人均居住面积32.7平，基本可满足常住人口需求。存量结构方面，02年之后的存量住宅占比约为51%，其中商品房占比仅为36%，02年之前的存量住房占比高达49%，主要为公房或早期单位或集体兴建的早期商品房，户型结构不合理且面积较小，改善性需求空间较大。北京住宅区域分布：区域分布不均，呈现中空态势，且核心区房屋平均楼龄基本都超过20年根据链家网数据，北京存量住宅区域分布不均衡，呈现中空的形态，东西城区存在大量的老公房，区域内户均套数及人均居住面积均低于北京市平均水平，改善性需求较强。城市功能拓展区中的朝阳区新增商品房住宅项目规模大，而海淀区则存在大量的高校以及部队用地等公房，户均套数为城六区最低水平，但人均居住面积较高。城市发展新区中的房山、通州、顺义、昌平及大兴以商品房及回迁住宅为主，区域内人均居住面积高于市平均水平。各区楼龄来看，链家网数据显示，北京核心区域房龄老化较为严重，东西城的平均楼龄在30年左右，朝阳、丰台、海淀及石景山区等其他城四区房龄在20年左右，城市发展新区及生态涵养发展区房龄则约在20年以内。北京住房市场供需结构分析：新增供给基本满足短期需求，但供应结构以中小型为主，改善型项目供需紧缺需求方面，短期看，假设（假设合理性参见正文）北京每年增加30万常住人口，每年人均居住面积提高0.67平，则对应年均刚性需求1000万方，改善性需求1300万方，合计短期年化新增需求约2300万方。供给来看，北京计划17-21年合计新增住宅用地规模6000万方，约150万套住房。年化供给住宅用地1200万方，按照2的容积率计算，新增供应规模为2400万方，与2300万方短期需求相比，整体供求均衡。供地结构来看，17-21年，北京计划租赁用地供给1300万方，约50万套住房，产权类住宅供地4700万方，约100万套住房，其中中小户型及共有产权房占比约为50%，30%为保障安居型住房（多为中小户型），仅有20%的新增供应套数为改善型项目，改善型项目供需矛盾突出。风险提示北京房价上涨对需求的挤出效应超过预期；受政策调控影响，需求入市节奏存在不确定性；北京市土地供给不及预期；北京市改善性商品住房供给规模不及预期；北京市共有产权住房推进不及预期。Table_Report相关研究：房地产行业18年1月市场分析:新推盘去化维持高位，成交同比小幅增长2018-02-14房地产行业:深圳存量住房分析：住房总量紧缺，且结构不均衡，未来供需依旧紧张2018-02-13房地产行业:资金面担忧引发调整，全年看多逻辑不变2018-02-12识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/26专题研究|房地产目录索引北京住宅存量现状...............................................................................................................4存量分析：北京住房可交易存量5.38亿平米、730万套住房...................................4存量住房套均及人均面积情况分析.............................................................................8北京市存量住宅结构分析...........................................................................................9北京市存量房区域分布.............................................................................................12北京市住宅存量情况简述.........................................................................................16北京住房市场供需结构分析..............................................................................................16新增需求分析：短期年化刚性需求约1000万方，改善性需求1300万方...............18土地供给分析：考虑在建面积，供需相对均衡.........................................................18棚户区改造，潜在弹性供应......................................................................................24风险提示...........................................................................................................................25图表索引图1：北京市住房历史发展进程以及主要的房屋类型.............................................4图2：北京市统计局住宅及商品房住宅竣工面积（万方）.....................................5图3：北京市存量房套数测算以及各渠道数据汇总................................................6图4：北京市存量住房规模以及对应户均套数、人均居住面积整体关系...............9图5：北京市住宅存量结构与交易权属分析.........................................................10图6：北京市各区人口、存量住宅分布及人均居住情况分析................................13图7：北京市六环内各细分区域板块的存量房套数分布.......................................14图8：北京市整体及各区域的房龄分布................................................................15图9：北京市六环内各细分区域板块的存量房楼龄分布.......................................15图10：北京市全市住宅成交总套数（万套）.......................................................16图11：北京市全市住宅成交结构变化..................................................................16图12：北京市二手房交易价格变化以及区间涨跌幅............................................17图13：北京市2017-2020年住宅市场供需结构整体分析....................................17图14：北京市土地出让规划建筑面积（万方）...................................................20图15：北京市土地实际成交规划建筑面积占比...................................................20图16：北京市2017-2021土地供应计划拆分......................................................21图17：北京市共有产权房与自住型商品房政策对比............................................23表1：北京市存量住宅面积计算方法及最终结果....................................................5表2：根据竣工推算住宅套数方法（商品房按照每套108平米，其他住宅按照每套75平米计算）.........................................................................................................6表3：北京市存量房套数计算方法及结果汇总.......................................................7表4：北京人均及户均居住面积情况汇总...............................................................8表5：北京市常见住房类型以及出售限制条件整理..............................................10识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/26专题研究|房地产表6：北京市居民住房结构及户均面积数据.........................................................11表7：北京市常住人口及人均居住面积变化.........................................................18表8：北京市五年供地计划对比（单位：万方）..................................................19表9：北京市历年土地供应计划（单位：万方）..................................................19表10：北京市12年以来土地出让详细情况.........................................................20表11：北京市17年土地出让明细情况................................................................21表12：北京市2017年棚户区改造项目各区实施规划..........................................24识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/26专题研究|房地产北京住宅存量现状存量分析：北京住房可交易存量5.38亿平米、730万套住房北京是一个历史悠久的城市，随着岁月的积累以及人口的