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杭州万象城开业商业计划书甲级写字楼酒店式公寓•总建筑面积近80万平方米•近24万平方米“购物中心”•14万平方米住宅“悦府”•甲级写字楼•3万平方米“柏悦”酒店•酒店式公寓◄购物中心效果图◄购物中心效果图◄中庭效果图◄室内效果图◄实景照片摄于09年11月3日◄实景照片摄于09年11月3日◄实景照片摄于09年11月3日目录1、杭州万象城购物中心招商过程及成果2、杭州商业现状及未来发展远景3、万象城购物中心开业面临的挑战4、万象城购物中心开业计划5、财务预算第一部分、招商过程及成果05年8月商业定位06年12月23日开工典礼07年中始招商实施07年12月14日万象之夜09年10月22日万象雅集项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段市场调研、项目定位万象城购物中心工作过程招商实施阶段进入开业筹备阶段时尚半主力店、国际品牌招商百货公司、影院、超市招商商业辅助设计、招商策略制定零售、餐饮全面招商租户装修万象城购物中心工作过程06年12月23日07年中始07年12月14日09年10月22日项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段招商实施阶段开工典礼招商实施万象之夜万象雅集全新城区未来CBD规模大过深圳项目60%多厅影院与目前城市单一商业中心错位丰富的餐饮选择真冰冰场3口之家为主消费型的城市浙江人周末消费休闲之都杭州市地理市中心市民呼吁“一站式”购物中心高端杭大，中端银泰均很成功杭州最大,浙江最具影响力的集餐饮、娱乐、购物、休闲与时尚生活体验为一体的“一站式、家庭化消费”购物及娱乐中心杭州除“西湖”之外，另一个游客必到之处05年8月商业定位06年12月23日07年中始07年12月14日09年10月22日项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段招商实施阶段开工典礼招商实施万象之夜万象雅集05年8月商业定位HIGH高LOW低SIZE(GFA,万㎡)PRICE价格SIZE规模涌金广场西城广场银泰百货深圳万象城（一期）杭州大厦名店本案开业初本案调整后15101506年12月23日07年中始07年12月14日09年10月22日项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段招商实施阶段开工典礼招商实施万象之夜万象雅集05年8月商业定位HIGH高LOW低MASS大众HIGHEND(DESIGNER)设计师品牌PRICE价格FASHION时尚涌金广场西城广场银泰百货港汇广场深圳万象城（一期）杭州大厦名店本案开业初本案调整后HIGH高万象城购物中心工作过程09年10月22日项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段招商实施阶段07年中始招商实施万象雅集07年12月14日07年始招商实施06年12月23日开工典礼开工典礼万象城购物中心工作过程06年12月23日09年10月22日项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段招商实施阶段开工典礼07年12月14日万象之夜万象雅集07年始招商实施07年中始招商实施•根据计划，先后对百货公司、影院、超市大店大品牌，时尚半主力店、国际品牌，和零售、餐饮品牌进行招商•截至目前，已完成约97%的招租率B2B1L1L2L3L4L5L6B2B1L1L2L3L4L5L6B2B1L1L2L3L4L5L6B2B1L1L2L3L4L5L6B2B1L1L2L3L4L5L6B2B1L1L2L3L4L5L6B2B1L1L2L3L4L5L6B2B1L1L2L3L4L5L6万象城购物中心工作过程06年12月23日09年10月22日项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段招商实施阶段开工典礼07年中始招商实施万象雅集07年12月14日万象之夜07年始招商实施万象城购物中心工作过程06年12月23日07年12月14日项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段招商实施阶段开工典礼07年中始招商实施万象之夜07年始招商实施09年10月22日万象雅集•在距离购物中心正式开业前半年左右时间，主要面对租户和媒体举办第二次招商发布会，全面展示最新招商成果，通过LV等重要品牌商家的亮相，开业时间的公布，10年亚洲冰上邀请赛的承办，提升价值，提振信心，促进签约的冲刺，巩固形象、凝聚人气，形成开业期待：•以一次非常江南的堂会形式，表达万象城努力融入杭州，懂得杭州的态度，呈现一个非常杭州的我们“万象雅集”PARTY暨品牌发布会MIXC&FRIENDSPARTY2009.10.22杭州凯悦酒店——“万象雅集”PARTY暨品牌发布会“万象雅集”恭迎品鉴下午15：30，一切准备就绪，静静地等待…等待着悉心料理的食物等待着送上精心准备的礼物等待友人们的到来等待朋友相聚的一刻等待着专注的神情等待舞台灯光亮起缓缓道出有朋自远方来的喜悦，吴侬软语绕梁…弦动、心动、指尖撩拨出的回味悠长一盏灯、一壶茶、叙一段衷肠，聊众生万象墨色如黛，舞万象精彩讲述一段和友人相遇相知的故事开启一个包罗万象的时代预约一场2010年夏天的冰上盛宴2010年春夏，万象城购物中心GRANDOPENING至此，万象城已完成约97%的招租率，将于2010年春夏正式开业第二部分、杭州商业现状及发展远景庆春商圈延安路商圈吴山商圈湖滨商圈武林商圈万象城杭州市区主要商圈分布庆春商圈延安路商圈吴山商圈湖滨商圈武林商圈万象城杭州商业发展现状商业发展现状：杭州商业市场繁荣，成功商业项目是中国零售业的典范杭州及周边城市消费能力强，众多品牌的销售记录在全国名列前几位杭州商业物业形态落后，经营形态单一，虽然商业面积在扩大、数量在扩张，但还是以传统百货业为主，缺乏真正意义上的综合性购物中心商圈分布集中，目前是单一中心，武林商圈占据绝对主导地位，交通拥挤，未来发展空间受到限制城市的扩张、钱江CBD的打造，地铁的建设，汽车时代的到来、房地产的繁荣为未来城市多个商业中心提供了机会与可能百货杭州大厦银泰百货西湖名品街杭州解百A楼B楼C楼D楼武林店西湖店庆春店地址武林广场1号延安路530号解放路251号开幕时间198909.9.2509.4.25199808.4.3009.4.1005.10.101992营业面积平方米5万4.23.531,5001.833,000楼层778510层6层6层A楼3层，B楼4层，新世纪7层定位高端奢华品质精致家居生活年轻个性潮流年轻时尚奢侈品消费25-50商场档次/主要业态服装、化妆品、家用、餐饮家用运动休闲中档/中高档高档中、低档客户群特征定位高端消费群体，针对杭州及周边城市最具消费力的中高收入人群追求时尚个性的年轻人群35岁以下追求时尚的年轻人、新型家庭，尤其是年轻的女性消费者中高收入人群体量大、业种丰富，杭州本地消费者为主2008年度营业额亿元人民币38.05特征分析成立时间早，在杭州人心目中的地位牢固，定位高端，入住率高。实质仍为百货公司知名度高。商场人流量大。中档服饰销售优异。进一步增加配套业态。地理位置优越。建筑风格体现古典与现代。未来发展杭州大厦商贸旅游综合体：计划投资约20亿元，形成建筑面积21万平方米的商业商务楼群；开发地下经营空间（即武林广场地下商城），新增商业面积10万平方米；未来几年将整个商场面积扩大至600,000平方米，建成杭州大厦商贸旅游综合体连锁发展战略：采用不断开店，抢占有利地形和时机的战术。计划三年内在浙江开出20家左右的门店，填补浙江无大型百货连锁店的空缺，实现其立足浙江，走向全国的战略。新湖滨规划：三年后，湖滨名品街将扩大3倍，成为集购物、餐饮和娱乐为一体的体量巨大的SHOPIINGMALL。与元华合为一体杭州现有主要商业项目分析比较钱江新城CBD商圈延安路商圈湖滨商圈吴山商圈庆春路商圈武林商圈城西商圈世纪联华祥符购物中心下沙商圈滨江商圈杭州未来主要商圈分布现有成熟商圈内仍在不断扩张，竞争更趋激烈杭州大厦规划成为商贸旅游综合体，计划北扩。银泰入股湖滨名品街，不断丰富经营业态，提升消费档次。城西商圈：业态定位以日常生活的服务性商业为主城西的商业以西城广场为中心，聚集各种业态，使城西商业氛围已经比较成熟。三墩、申花路等热点板块的逐步形成，将吸引着大量的商业投资。如沃尔玛、银泰百货、世纪联华祥符购物中心等。钱江新城：成为另一城市商业中心以写字楼、大型购物中心为主。钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，并具有定位高、体量大、综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点。滨江商圈：业态定位于社区商业服务中心预计2010年将有23万常住人口的容量，将催生对商业配套的大量需求。下沙商圈：以消费型商业为主的业态高新企业与大学城是该区域的两大主流元素，下沙高科技产业园区集中了大量的企业和人才。数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础。杭州未来主要商圈分布年期项目名称所在区域商业建筑面积2009杭州大厦武林广场现A-D楼营业面积12.7万计划投资约20亿元，形成建筑面积21万平方米的商业商务楼群；开发地下经营空间（即武林广场地下商城），新增商业面积10万平方米；未来几年将整个商场面积扩大至600,000平方米，建成杭州大厦商贸旅游综合体2010浙江环球中心武林广场运河北侧370002013银泰购物中心城西店丰潭路、萍水路939002009星光大道商业步行街滨江区射潮广场以南总面积30万，商业面积约15万方TBC湖滨国际名品街二期吴山路、延安路用地面积约2.09公顷；波浪文化城钱江新城5万-6万2012来福士广场钱江新城8万TBC嘉里中心浙大湖滨校区TBC杭州潜在主要商业项目杭州未来商业发展判断从零售区域来看，由于市中心土地供应的缺乏，未来大体量的商业供应量会集中在主要商业区以外、住宅集中的区域。从供应量来看，未来的零售商业项目将朝更加综合性、规模更大的趋势发展。从商业形态来讲，住宅聚集区内社区型商业将会有很大的发展潜力。发展总体趋势：由单一的武林商业中心向多区域级商业中心发展未来将形成除市中心商圈外的城西、城北、城东及城南各商圈，除主商圈外，还会形成更多的区域性商业中心。商业供应激增逾百万平米，本土百货压力增大未来几年杭州新增商业面积将超过百万平米。其他主要项目有：西湖文化广场、嘉里中心、湖滨名品街二期、来福士广场、银泰购物中心、武林广场地下商城。“一站式”购物中心成为发展趋势除老项目杭大等在不断扩充经营面积丰富业种组合外，其余新建商业项目均向一站式购物中心方向发展，单纯的百货业态已经成为历史。未来发展特征：杭州未来商业发展判断第三部分、杭州万象城开业面临的挑战•金融危机对部分租户造成了一定的影响，调整开店计划，缩减开店预算，大的品牌出现减预算减规模的情况，如NIKE，而一些小的品牌甚至出现了索性不开的状况。这对整体的招租造成了一定影响。挑战一、时机•首层开业率不足对整个商场的影响根据当前招商进度，已经非常明确首层开业的品牌将极为有限，届时会对其他租户及整个商场带来不利局面。•道路、交通：明年开业时，地铁及过江隧道交通设施仍未有配合，链接钱塘江两岸的隧道需到10年底开通，而能带来大量人流的地铁则需到11年。而由于地铁及隧道的施工，主干道庆春路封路，也对老城区客户到达万象城造成不便。挑战二、周边环境•入住率：由于各项生活配套尤其是交通配套的滞后，周边住宅、写字楼入住率非常有限•商业氛围：目前新城还无商业氛围可言，跟接近老城区的银泰庆春店，每天30-40万元的销售额也说明周边商业氛围仍不成熟挑战三、竞争对手•杭州大厦、银泰等百货公司，纷纷抢在万象城之前开出新店，丰富业态种类，强势推广，吸引人流。挑战四、团队经验•整个团队对购物中心开业运作的经验不足即将到来的商场开业面临几方面挑战：1、开业前筹备和租户装修协调2、经营架构和营运筹备3、从开业前开始一年内轰轰烈烈的推广这些对现有团队来说都是全新的、即将到来的工作挑战面对上述挑战，主要应对：1、经营角度-提前考虑、预先准备，应对部分租户经营难的问题2、推广角度-充分重视，并制定成熟、完善的推广计划，应较深圳项目开业时，应更为积极、主动、提前执行推广。第四部分、杭州万象城开业计划营销推广内部建设租务工作环境工作政府支持区政府全面对接，成立以区长为组长的服务小组，在消防、交通、环境、卫生、建设、工商等各方面提供贴身服务；税收优惠，