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二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心龙岗中心城市场报告中原地产事业二部呈现2019年土地市场各区供应结构＞从各区域供应来看，2019年龙岗占总供应的47.34%；独领风骚；罗湖区、盐田区无供应。＞住宅用地供应主要集中在龙岗区和南山区，龙岗区占总住宅用地供应面积的34.54%。＞产业用地则基本分布在龙岗区，龙岗占到总产业用地的94.5%；从下表可知，新增项目中，龙岗占40%强，都是占地10万平米以上的大盘，其中一半是旧改项目；53.9229.5946.927.273.413.427.3099.33138.4704080120160200福田区南山区宝安区龙岗区其他产业用地供应总面积商业、办公用地供应总面积住宅用地供应总面积发展的驱动力一：土地供应居全市之首68万平米建筑面积岗厦旧改项目协议福田金地20万平米建筑面积田贝旧改项目协议罗湖中铁规划改造用地4万平米观澜旧改项目收购项目公司宝安深业20万平米建筑面积坂田地块协议龙岗信义4万平米建筑面积碧海湾城股份转让南山中信华南规划改造用地14万平米坂田旧改项目协议龙岗新鸿基规划改造用地26万平米坂田旧改项目协议龙岗万科10万平米建筑面积第五园景台收购项目公司龙岗万科不详宝安西乡项目收购项目公司宝安万科不详深国投项目股份转让深圳万科项目规模项目名称获得方式获得项目区域开发商68万平米建筑面积岗厦旧改项目协议福田金地20万平米建筑面积田贝旧改项目协议罗湖中铁规划改造用地4万平米观澜旧改项目收购项目公司宝安深业20万平米建筑面积坂田地块协议龙岗信义4万平米建筑面积碧海湾城股份转让南山中信华南规划改造用地14万平米坂田旧改项目协议龙岗新鸿基规划改造用地26万平米坂田旧改项目协议龙岗万科10万平米建筑面积第五园景台收购项目公司龙岗万科不详宝安西乡项目收购项目公司宝安万科不详深国投项目股份转让深圳万科项目规模项目名称获得方式获得项目区域开发商年份2019201920192019201920192019深圳市固定资产投资增长率11%20.1%14.9%7.6%7.8%5.6%9.1%龙岗区固定资产投资增长率22.1%40.7%29.4%30.3%17.2%5%17.1%年份201920192019201920192019深圳市GDP增长率17.3%17.3%15.0%15.0%14.7%12.1%龙岗区GDP增长率19.7%20.1%20%18.0%15%14.1%*表1：深圳、龙岗2019-2019年固定资产投资增长率比较*表2：深圳、龙岗2019-2019年GDP增长率比较投资拉动经济、城市化作用明显；龙岗区中心组团、中心城的中心功能不断强化，由单一走向复合；房地产业成为拉动中心城发展的重要产业之一，向好的城市价值预期以及政府政策导向，使中心城成为龙岗过去3年最主要的商品房核心供应区域。固定资产投资对龙岗经济和城市化的拉动作用明显发展的驱动力二：产业结构调整提升楼盘购买力六大功能分区的确定及两大新城规划的出台以电子信息产业为支撑的制造业逐步成为龙岗经济的主要驱动力。产业结构的优化必然导致人口结构的优化高端产业的增多使高素质、高收入人口快速增加龙岗楼市向优质化、规模化方向发展的步伐也必将加快。深圳市重要的制造业基地，重点发展先进制造业，成为区域性生产服务中心。深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。深圳西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地特区综合服务功能拓展区，全市重要的高新技术产业基地和客运交通枢纽。特区综合服务功能外溢区，全市重要的物流基地深圳市东部新城、全市先进制造业基地。重点发展高新技术产业、石化下游产业、电子信息等深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。两大新城（大运、坪山）的建设地。区域性滨海旅游度假区和自然生态保护区。规划的项目影响：政府将中心城作为重点发展区域，将在基础设施、建设资金方面有所偏重，这对本项目是一大利好；深圳四大新城建设，龙岗独占两城（大运和坪山新城），这将为片区地产发展带来持久动力；随着大运新城、地铁三号线和深惠路改造建设的启动，龙岗的辐射力进一步增强。发展的驱动力三：两大新城规划提升龙岗楼市形象显然，两大新城的规划在提升龙岗形象、转变城市功能、优化产业结构和人口结构方面将发挥积极作用。城市形象、功能的改变，产业、人口结构的优化都将直接提升整个龙岗楼市的品质，改变区域以往低水平、低档次的无序开发局面。体育新城、东部新城两大区域的规划，对提升城市形象、转变城市功能作用极大。四大新城龙岗独占其二，可见政府改变龙岗之决心。体育新城定位为大型体育、教育设施场所，与龙岗中心城共同构建城市东部中心。规划目标是完善深圳公共体育设施布局，举办大运会，全面提升龙岗的城市建设标准。东部新城定位为生态型现代先进制造业新城。通过综合资源的投入，推进区域全面规划和建设，改变过去特区城市梯次释放影响力的地区发展模式。统筹多元化的城市和产业发展模式，建设国际一流产业新城。1.龙岗中心区规划定位为深圳次中心，重点发展商服、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业2.是龙岗区行政办公、金融贸易、文化科技、商业中心、居住及配套核心区3.该定位将迅速加快中心城配套建设步伐，区域价值被急速提升深圳次中心定位□30分钟交通及地铁三号线□奥体新城、龙岗会展中心□清林径森林公园□宝龙-碧岭工业区□留学生创业园□龙岗天安数码城□龙岗镇高科技工业园□香港金融后勤基地龙岗中心城重大规划地铁三号线的影响分析3号线全长32.983公里，初期起点站是红岭中路站，终点站为龙兴街，设21座车站，其中地下站6座（长约9.246公里）、高架站14座（长22.321公里）、浅埋地下一层车站1座；预计2019年底通车，在2019年前，早晚高峰时段每小时对开12列列车，行车间隔8分钟；三号线建成后，从罗湖到龙岗交通时间从目前的一个多小时，缩短到不足半小时，极大地方便了罗湖、布吉的客户前来龙岗置业；目前，地铁３号线７００多名工人奋战在深惠路高架桥上，平均每天保持５０多米的工程进度，预计９月底完成草埔站至双龙站铺轨工程。爱联站布吉镇政府站老街站龙城广场站发展的驱动力四：交通规划凸显龙岗地位联系龙岗体育新城、龙岗中心城、坪山、坑梓等片区，并衔接深圳火车东站；起点大运新城，终点坑梓新桥，全长约36.4公里，设站24座。；12号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速轨道交通走廊，采用城市铁路制式；2020年前完工；地铁12号线163171.8170.5226.4210.485.505010015020025003年04年05年06年07年08年万平方米2019201920192019龙岗区（万平米）171.8170.5226.4210.4深圳市（万平米）740.8665.42591663.63龙岗所占比重23.19%25.62%38.31%31.70%历年龙岗区商品住宅批售面积（03-08年）历年龙岗区商品住宅批售面积占深圳市比重（05-08年）04年开始，龙岗区的一手商品住宅的供应量都比较大，07年的批售量更是首次超过200万平方米，受楼市低迷的影响，08年龙岗区住宅供应量为210.4万平方米，同比减少了7%。从2019年开始，龙岗新盘供应量在深圳市整体所占比重直线上升，2019年更是达到了38.31%；历年龙岗商品房供应情况10.94.97.915.713.314.510.520.4227.321.131.5051015202530351月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米08下半年龙岗区住宅入市的速度明显加快。10月份开始低迷期，但10月底救市政策出台后，年底推售量达到顶峰，12月和9月是推售住宅量最大的两个月份，分别有10个和9个新盘入市；08年龙岗整体供应量占深圳市的四成左右，其中12月份达到了48.87%，反映了龙岗楼市在深圳楼市的重要地位,但未来巨大的供应量还是为该区域销售带来了一定压力；1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月龙岗区10.94.97.915.713.314.510.520.4227.322.131.5深圳市32.4820.531.349.6656.7266.8373.8552.4583.4529.1102.8364.46龙岗所占比重33.56%23.90%25.24%31.61%23.45%21.70%14.22%38.89%26.36%25.09%21.49%48.87%08年各月龙岗市场供应趋势08年各月龙岗市场供应及占深圳整体比重（单位：万平米）08年各月份龙岗商品房供应情况645710477911634384172528805000100001500003年04年05年06年07年08年元/平方米04-07年每年龙岗房价涨幅都在20%以上，其中只有06年的涨幅低于全市平均涨幅。07年龙岗房价涨幅最高，达62%，涨幅仅次于罗湖区，比全市平均涨幅高17个百分点；07年楼市进入快速升温通道，第四季度开始楼市低迷，但由于降价不到位，成交开始低迷；08年房价开始暴跌，龙岗区房价下降尤为明显，全均价只有9116元/平方米，跌至07年初水平，同比房价下降13%；龙岗商品房历年价格走势分析81.563.528.57.83.92.559.315.27.67.727.710.318.111.68.669.432.4020406080100中心城布吉坂田横岗龙岗镇平湖坪山坪地其它万平方米07年供应08年供应布吉、中心城和坂田依然是龙岗供应最多的三个片区，共占龙岗供应总量的67%；07年供应较多的龙岗镇和横岗片区，08年的供应量都有较大幅度的下降，尤其是龙岗镇，降幅达到了67%；而以往供应较少的坪山和坪地片区，今年的供应却大增，增幅分别为197%和204%；整体上来看，08年的住宅新增供应分布的更加广泛；07—08年龙岗商品房区域供应情况01020304050607080中心城布吉坂田龙岗镇平湖横岗坪山坪地其它万平方米051015202530354008年供应08年销售供求比从片区看，08年龙岗成交量最大的仍然是布吉片区，新盘荔山公馆、可园和康达尔蝴蝶堡热销；中心城的成交量仅次于布吉，新盘公园大地花园、风临国际中心等成交理想，在不过，整体上来说08年中心城楼市成交依然较差，新盘整体销售率不到44%；布吉和坂田08年的供求比都小于1；不过，由于07年底两个片区都有不少存量，因而造成08年的供求比偏低，如只考察新盘的表现，坂田片区08年最为活跃，新盘销售率超过81%，而布吉不到73%；龙岗商品房分区域历年推售比龙岗市场总结随着政府四大新城规划的出台，以及大运会入主龙岗等因素的影响，龙岗区近年来在全市的房地产市场始终扮演着重要角色，无论是供应量，还是销售比都整体市场中占有较大份额；区域规划的利好，必然带动区域市场内的交通、配套、产业结构等方面的快速成熟与发展，这就为房地产行业的发展奠定了坚实基础；各大利好的相继出台，也迅速加大了区域内的楼市竞争，在未来的一段时间内这种竞争将逾加激烈；随着08年楼市低靡的洗礼，以及09年上半年的小阳春现象，当前的龙岗楼市已经越加的趋于理性，并逐步进入稳步发展阶段。价格方面虽然上半年深圳整体楼市价格走高，但龙岗却只是量增价跌，区域的整体价格仍在低位震荡，难以有较大涨幅；2019年2019年2019年龙翔花园天健郡城2019-2019年万科地块合兴花园2019前深业地块碧湖花园紫薇花园新亚洲花园俪景中心俪景鸿度东方御花园尚景欣园罗马公元花半里龙城国际中央悦城招商依山郡短短5－6年的地产发展周期，中心城地产高速发展，产品高端化，规模化发展，对外辐射能力加大。发展峰值东方沁园一期奥林华府2019年—2019年风临四季中海康城鸿荣源地块鹏达项目天建地块星河地块数据来源：深圳中原深港研究中心大社区、传统户型、新亚洲打造的异国风情社区具有市场亮点品牌发展商的进驻大大提升片区楼盘素质，注重社区环境的打造。大面积赠送、户型创新、复式板楼设计、产品素质和产品创新都