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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料某某花园行销推广企划书（纲要）福州某某营销策划公司1纲要（一）某某花园提案由4个部分组成一、项目分析部分：1、项目定位2、项目基本情况3、楼市现状4、竞争对手分析5、SWOT分析6、消费者分析二、项目包装部分：1、项目形象包装2、地块包装3、内外环境包装4、楼宇包装5、分区包装6、户型包装7、工地包装8、售楼部和样板房包装9、生活配套包装10、VI系统（附件）2三、创作文案部分：1、楼书2、海报3、报纸文案4、新闻缮稿5、售楼部看板6、广播稿7、三维动画脚本四、营销推广部分1、推广步骤2、价格策略3、销控策略4、促销和活动组合5、广告执行规划3（二）某某花园推广的7个基本策略任何项目的成功推广都建立在对项目的精确把握之上。就房地产而言，一个项目的成功项目本身占的因素在70%以上，广告占的因素在20%左右，销售的因素占10%左右。也就是说，项目本身的总平规划、户型、建筑质量、开发商实力和品牌等等永远是项目成功的最重要因素或第一因素。只有充分尊重和了解项目，尊重和了解消费者，再根据一系列正确的策略进行推广，才能获得项目的最大成功。某某花园的整体策划根据这样的思路，主要蕴涵了以下7个基本策略。1、形象包装策略某某花园将给人怎样的一个形象？有什么主要的优点或者特征？是否能引起消费者的相关记忆？其中做出楼盘的档次和品位是很关键的。2、地块竞争策略买房子必然要考虑地段，我们的地段能不能给人以信心？我们要把建新花乡和江南水乡的优势，包括我们社区内部的环境优势完整、准确、艺术地传达给消费者。3、观念引导策略买某某花园是需要一定的经济实力、眼光、品位和超前观念的（相对而言），住某某花园其实也就代表着一个人对生活和生活方式的深刻理解，我们要指出——今天的郊外，就是明天的市中心；某某花园的动向也就代表着福州未来的方向。4、户型包装策略以往的经验告诉我们，在同等竞争条件下，消费者购房时户型大约起到60%左右的决定性因素，这也就是我们前阶段不断调整和完善户型的用心所在。目前市场和消费者已经逐渐成熟和理性，我们要用户型抓人心。5、销售控制策略4从开发商的角度和实际利益出发，把所有的房子排列组合，什么先卖什么后卖？卖多少？如何分期？各期如何衔接？和资金、工程、施工、进度、项目推广的实际需要是否能很好的连接起来？我们要回答的就是这些问题。6、价格竞争策略既要又快又好的卖出房子，又要获尽可能高的投资回报率和项目利润率，我们要寻找的就是介于这两者之间的动态平衡点，同时如何把握好“度”的问题值得深思熟虑。7、媒体投放和诉求策略我们要做有针对性的、实效而有销售力的广告，努力花最少的钱办最实际的事情，为某某花园最大限度地走入消费者的心灵空间而努力。说明：关于品牌策略和品牌建设虽然骏建地产尚未到产生品牌效应的时候，但我们在做某某花园的过程中要充分考虑到品牌因素，力争通过某某花园这个项目打下骏建地产的品牌基础，然后再完善它的品牌基因、形象、个性、号召力、美誉度等等。在这个过程中，必然是先做产品品牌然后再构建企业品牌，考虑到如何把产品品牌向今后的中庚品牌进行移植的问题。目前品牌策略还不足以成为项目行销推广的核心部分，但我们已经开始思考这样的一个过程：产品品牌——企业品牌——中庚品牌，为企业的长期发展打下坚实基础，在推盘过程中我们力争做好这一点。正确的品牌观念应该是：1、品牌是开发商不断地用产品、广告、服务和消费者沟通过程中形成的，品牌建设有如“燕子垒窝”，并非一日之功，就象罗马城不是一天就能造好的。2、品牌深深地扎根于产品和消费者之中，品牌要在消费者心目中“注册”，而不是简单的靠大吹大擂，所以唯我独尊式的主观主义品牌观不会获得成功。5（三）某某花园具有战略意义的5大信心支持冷静的思考和分析某某花园项目，从大的方向考虑，暂不考虑我们的产品，我们对某某花园也有充足信心，信心来源于以下5大支持：1、自然和居住环境：地处福州城区唯一的也是最有价值的天然美岛（南台岛），既是江南水乡又是建新花乡，自然和居住环境无与伦比。2、滨江房子价值高：从世界范围看，任何一个城市母亲河旁边的房子都只会升值不会降价。全福州只有一条闽江，稀有就是珍贵。3、本地段开发快：福州城市发展很快，作为市政府“东扩南进”战略的主战场，至少3年内金山新区是重点中的重点，开发速度很快，尤其是某某花园这个地块。4、价格优势明显：同样的环境，同样的闽江大自然，只需过一条江，跨一座桥，每平米可以省下800块钱（和同类性项目比较，就同类消费者而言）！这是大卖点，也是大优势。但目前由于总平面积下降许多，我们不得不提高单价，所以有一定的价格压力。5、规划指标要求高：一张白纸画新区，奇山秀水任描绘。新区比旧城区的规划指标要高很多，做出来的产品肯定也更好，这对老百姓有相当的吸引力。