桂林伍号公馆铂尔曼酒店商业计划书

桂林伍号公馆铂尔曼酒店商业计划书二○○九年六月日期：2009年6月25日项目名称：桂林伍号公馆铂尔曼酒店项目项目单位：桂林市强盛房地产开发有限责任公司桂林源通房地产开发有限责任公司本商业计划书属商业机密，所有权属桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司，所涉及的内容和资料只限于有意向的投资者使用，收到计划书后，收件方即该确认，并遵守以下规定：1．在未取得桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司的书面许可前，收件人不得将本计划书内容复制、泄漏、散布。2．收件人如无意进行本计划书所述之项目，请尽快将本计划书完整退回。目录第一部分：总论一、公司经营目标与商业模式二、项目建设内容与规模第二部分：综述一、企业及项目概况二、市场分析三、项目选址与建设条件四、项目规模与工程技术方案五、项目组织与管理机构六、项目实施进度七、目前投资价值及未来投资估算八、招股方案与融资资金使用计划九、财务评价十、投资者退出方式十一、结论第三部分：附录一、附件二、附图1第一部分总论一、公司经营目标与商业模式桂林伍号公馆铂尔曼酒店由桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司共同开发。该酒店定位为五星级酒店，集旅游、度假、商旅及高端会员服务的高端酒店。酒店立足高品质服务为欧美及国内外高端人士提供极致的酒店服务及其延伸服务。同时该酒店在建设期考量引进战略投资者，为酒店的将来打下良好基础，所引进的战略投资者可以购买酒店资产或持有公司部分股权。该酒店建成后除提供高端的酒店服务外，现已将该服务的外延进行了延伸，主要提供客户旅游、会议组织与策划、企业形象策划、文化产业的开发等项目、企业及个人会籍的发展。这些项目与该酒店的建设同期进行，已经具备一定的操作能力。这些延伸业务的开展将大大提升酒店的盈利能力及拓展了该酒店的服务功能。二、项目建设内容与规模1、项目名称:桂林伍号公馆酒店建设项目2、项目承办单位：酒店项目开发企业法人：桂林市强盛房地产开发有限责任公司；桂林源通房地产开发有限责任公司；2酒店项目管理企业法人：桂林伍号公馆酒店有限责任公司以上三个公司法人代表：秦晓胜3、项目建设地点：广西桂林市桃花江路5号。4、范围与面积：根据桂林市建设与规划委员会对《甲山旅游度假山庄规划定点批复》和调整意见及本项目的《建筑工程施工许可证》。甲山旅游度假山庄范围与面积是：北以巫山路为界，南与桃花江山庄为邻，西以桃花江为界，东以桃花江路为界。规划总用地面积为58315㎡，规划总建筑面积为31800㎡。其中：桂林伍号公馆酒店位于甲山旅游度假山庄的南端，占地面积22500㎡，总建筑面积29093㎡。5、主要建设内容（1）主体工程：伍号公馆酒店主楼土建及装修、伍号公馆酒店副楼土建及装修。（2）辅助工程：道路及停车场、景观及绿化、游泳池。（3）公用工程：酒店备用电源（发电机）。（4）服务性工程酒店用车。（5）场外工程酒店与市政供电、供水与排水管网的衔接。36、项目主要经济技术指标主要经济数据与财务评价指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设指标1项目占地面积㎡225002总建筑面积(不含地下室)㎡29092.76伍号公馆酒店主楼㎡18969伍号公馆酒店副楼㎡10123.763地下室面积：㎡12700.004客房间220标准间间153双套间间42三套间间255容积率01.296建筑密度056.13%7建筑高度＜m208绿化率043.87%9项目计划建设工期年2Ⅱ经济数据1总投资万元23674.20建设投资万元22837.0建设期利息万元673.17流动资金万元163.131.1债务资金万元10673.17债务资金占总投资的比例45.08%1.2资本金(自有资金)万元12837.90资本金(自有资金)占总投资的比例54.28%2经营收入万元9423.91计算期年均值3经营税金及附加万元397.38计算期年均值4总成本费用万元2027.21计算期年均值5经营成本万元1049.20计算期年均值6利润总额万元5950.12计算期年均值7所得税万元1487.53计算期年均值8净利润万元4462.59计算期年均值Ⅲ财务评价指标1财务评价计算期年20不含建设期2总投资收益率18.85%ROI3项目投资财务内部收益率18.87%所得税前FIRR4项目投资财务净现值ic=12%万元8880.61所得税前FNPV5资本金净利润率22.61%ROE6资本金财务收益率15.52%7资本金财务净现值ic=13%万元2529.878借款偿还期(含建设期)年5.68按最大还款能力计算9投资回收期(含建设期)年7.69所得税前Pt4第二部分综述第一章企业及项目概况1、项目业主信息：桂林市强盛房地产开发有限责任公司基本情况：桂林市强盛房地产开发有限责任公司是一家拥有丰富的房地产开发经验和技术实力雄厚的房产公司，成立于1996年，工商营业执照注册号为（企）450300000012037，营业期限为1996年9月16日至2013年5月18日，注册资金为人民币贰仟万元整，公司法定代表人秦晓胜，公司住所在桂林市桃花江路5号，主要经营范围是房地产开发与经营。公司性质为有限责任制企业，设置的组织机构为股东会、总经理、副总经理、工程部、策划部、营销部、财务部、行政部等。公司的管理层均由具有相关资历的专业人员担任，管理人员的文化层次较高，现有大专以上学历38人，有工程师、监理师职称的有8人，会计师1人。公司的平均年龄32岁，凭借着专业精神，共同组成了一支高素质的优秀的房地产开发管理团队。公司自成立以来，开发建设了不少项目，具有代表性的有：桂林市正阳步行街21,000㎡，桂林市总工会展览馆商业综合楼11,000㎡，桂林丽景·5号公馆项目一期39,236㎡。其中正阳步行街、市总工会展览馆商业综合楼的项目已经竣工并交付使用，目前公司正在开发的是桂林丽景·5号公馆项目一期。5该项目总建筑面积共39,236平方米，可销售面积20,267平方米。开发建设了酒店、公寓洋房、独体、联体等多种物业类型。桂林源通房地产开发有限责任公司基本情况：桂林源通房地产开发有限责任公司是一家拥有丰富房地产开发经验和技术实力雄厚的房产公司，成立于2004年4月19日，工商营业执照注册号为（企）4503001105735，营业期限为2004年4月19日至2014年4月18日，注册资金为人民币叁仟贰佰肆拾伍万元整，公司法定代表人秦晓胜，公司住所在桂林市桃花江路5号，主要经营范围是房地产开发与经营。公司性质为有限责任制企业，设置的组织机构为董事会、总经理、副总经理、工程部、财务部、策划部、前期部、行政部。公司的管理层均由相关资历的专业人员担任，管理人员的文化层次较高，现有大专以上学历38人，有工程师、监理师职称的有8人，会计师1人。公司的平均年龄36岁，凭借着专业精神，大家齐心协力共同组成了一支高素质的优秀房地产开发管理团队。公司目前开发的是桂林丽景·5号公馆项目二期，现已纳入桂林市重点工程——两江四湖工程的改造范围。项目地处桃花江路5号（西山公园至芦笛岩公园段），西临桃花江，东依桃花江路，南靠刘三姐景观园，距市中心约5公里。项目的地理位置得天独厚，景观视野开阔，鉴于桂林市高端顶级市场的空白及本项目不可复制的区位优势，公司将项目定位为一个世界级山水名城中心的现代公馆区，以杰出的建筑作品和独特的现代公馆人居文明回馈甲天下的桂林山水，形成互动的风景。丽景·5号公馆二期将成为自然、建筑、生活三位一体的顶级豪宅典范之作。二期开发建设了6酒店、公寓洋房、独体、联体等多种物业类型，总建筑面积约为51,470.34平方米，预计可销售面积33,363.38平方米。桂林伍号公馆酒店有限责任公司基本情况：该公司成立于2006年10月30日，并在桂林市工商行政管理局注册申领企业法人营业执照，工商营业执照注册号为（企）45030000013752，营业期限为2006年01月30日至2026年10月29日，注册资本人民币壹仟万元。公司住所在桂林市桃花江路5号，公司类型为自然人出资有限责任公司，经营范围为住宿、餐饮项目筹建（取得许可证或专项审批后方可开展经营活动）。2、公司股东介绍：桂林市强盛房地产开发有限责任公司公司股东3人：秦晓胜、唐仁伟桂林源通房地产开发有限责任公司股东数有2人：秦晓胜、唐延绪、唐仁伟。桂林伍号公馆酒店有限责任公司股东数有2人：秦晓胜、唐延绪。秦晓胜：桂林市人，男，身份证号450303680724001，大学学历，工程师，毕业于华中理工大学工业与民用建筑专业。1987年9月至1994年3月桂林市综合设计院从事结构设计工作，1994年3月至1997年初任桂林市建筑承包公司经营科长、副总经理，1998年1月任桂林市综合设计院副院长，2004年4月至今任桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司董事长，桂林思源生态农业科技开发有限责任公司、桂林江河水电开发有限责任公司董事。2001年获桂林市第一届十大杰出青年称号。7唐延绪：桂林市人，男，身份证号：450103471117203，大学学历，毕业于广西师范大学。1975年起先后担任灌阳县电化厂厂长，南宁市电石厂厂长。现名下有控股企业十几家，业务范围涉及冶炼、水电及宾馆餐饮。2004年4月19日成立桂林源通房地产开发有限责任公司，曾出任该公司第一任董事长。唐仁伟：桂林市人，男，身份证号：452327197001050012，大学学历，毕业于武汉体院。1991年至1995年在武汉体育器材用品厂任办公室主任，供销部经理，1995年至2004年在广州市赵秀体育器材有限责任公司任副总经理、总经理，2004年至现在为广西桂林市灌阳县秀海园大酒店所有人，广西桂林市思源生态农业科技开发有限责任公司执行董事、桂林市强盛房地产开发有限责任公司董事。2004年至2005年获灌阳县优秀企业家荣誉称号。以上三位股东皆为亲属关系，故以上三公司为关联公司。3、项目的提出与过程桂林伍号公馆酒店，是桂林甲山旅游度假山庄的一部分，位于桂林市桃花江路5号原甲山饭店位置。2003年11月4日，由自然人唐延绪通过公开拍买取得甲山饭店的部分土地，2005年10月8日，由桂林市强盛房地产开发有限责任公司通过出让的方式取得桃花江路5号部分土地使用权，继而开发了甲山旅游度假山庄项目。桂林甲山旅游度假山庄在不同的批文或报告中又曾称：桂林旅游休闲度假山庄、甲山产权式旅游休闲度假山庄。2002年2月8日，桂林市发展计划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于桂林旅游休闲度假山庄项目立项的批复》，【市计投字[2002]26号】。82002年3月28日，桂林市环境保护局对甲山旅游度假山庄（一期）审批了《建设项目环境影响登记表》。2002年8月4日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于市强盛房地产开发有限公司新建产权式旅游休闲度假山庄的建设用地规划定点通知书》【市规管字[2002]432号】。2003年9月5日，桂林市综合设计院勘察分院完成了《桂林市甲山旅游度假山庄酒店岩土工程勘察报告》。2004年5月28日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于调整市规管字[2002]432号文的规划定点通知书》【市规管字[2004]243号】。2004年7月9日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司下发了“甲山旅游度假山庄（即伍号公馆酒店主楼）”《建筑工程施工许可证》。2004年7月27日，桂林市发展计划委员会向桂林市源通房地产开发有限责任公司下发了《关于甲山产权式旅游休闲度假山庄二期项目立项的批复》，【市计投字[2004]172号】。2004年10月12日，桂林市综合设计院勘察分院完成了《桂林市甲山旅游度假山庄酒店南楼岩土工程勘察报告》。2005年5月11日，桂林市综合设计院完成了《甲山旅游度假山庄酒店南楼会议中心补充岩土工程勘察报告》。2005年8月13日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于调整市建规管[