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1欧洲之星国际名品店商业计划书欧莱特商业经营管理有限公司谨呈2005年4月2第一章项目概况一、项目基本数据项目名称：欧洲之星国际名品店－成都店公司名称：欧莱特商业经营管理有限公司总占地面积：35302平方米（独栋框剪结构高层建筑）其中：项目用地4231平方米-1－-2F大型停车场：5800平方米（180个车位）1F－4F欧洲之星国际名品店：8000平方米5F－6F美容美体、娱乐、餐饮、健身、水疗等综合项目：3800平方米7F—20F现代商务办公用房：**平方米主楼自动扶梯2部、载货电梯2部、客梯2部、外置式世界顶级观光梯2部二、欧洲之星国际名品店项目概况欧洲之星国际名品店来自意大利维罗纳市，国际标准的整体规划打造的时尚精品（奢侈品）主题商厦。项目位于成都市盐市口商圈，政府倾力打造的CBD中心，商家汇集，百业争席，万众瞩目的当成焦点。项目总用地为4231平方米，容积率为****,项目总投资达****亿元,年销售收入约为****亿元。欧洲之星国际名品店是一个缔造欧美名牌的帝国。它具有欧洲文化背景，融汇东西方文化，软硬件设施齐全，国际标准的名店旗舰航母。即将问世的成都欧洲之星国际名品店,揉和了法国百货精粹，欧式建筑风格，外观古朴、典雅，气势雄浑。商品来自意大利、法国等欧美国家，以最新顶级奢侈名品系列为主旋律。品牌齐全，款式新颖是项目的突出卖点。3图一：项目区域位置图图二：总体规划平面图项目总体规划图的规划说明：欧洲之星国际名品店商品结构布局化妆品区***平方米一线品牌服饰区***平方米个性服饰区***平方米鞋包区***平方米昆百大珠宝区***平方米4第二章集团公司简介一、集团简介四川大地实业集团有限公司成立于一九九八年，是一家蓬勃发展中的投资型、现代化的大型民营企业集团。经长期市场经济风雨的历练，其投资经营已拓展到目前的地产业、房产业、酒业、百货业、装饰业、贸易业和广告传媒业，并正积极向医疗产业、教育产业、旅游产业、高农产业等其它领域拓展。集团公司注册资本1亿元，总资产8个亿；银行资信等级AAA。集团目前下辖六家子公司：四川大地房地产开发有限责任公司、四川大地酒业发展有限公司、成都欧莱特商业经营管理有限公司、四川环天装饰工程有限责任公司、四川天网信息传媒有限责任公司和成都天网广告有限责任公司。二、集团目标：优质化产品、多元化经营、现代化管理、规模化效益。即：——不断打造精品产品、奉献精品服务、塑立精品文化。——牢固确立多产品、多平台、多模式、多领域、多途径的集团化多元发展和经营格局。——努力构建具有现代化、前瞻性、灵活性的集团化管理模式。——实现包括资源效益、资金效益、资本效益、经营效益、运行效益、人才效益、信息效益、管理效益等在内的、边际成本最低、边际效益和整合规模效益最高的企业经营目标。三、集团宗旨诚信、创新、奉献。5a)集团理念以市场为导向、以人才为根本、以资本为催化、以管理为经纬。b)欧莱特商业经营管理公司概况欧莱特商业经营管理有限公司隶属于四川大地实业集团，是一家从事百货零售经营、策划、管理的专业管理服务公司。公司总经理具有20多年的百货经营策划管理经验，是香港资深的商业管理专家，其管理层是由从事多年百货经营管理的专业人才组成，内有来自英国著名的高档零售集团连卡佛等的执行营运管理理者。终及追求目标ULTRA以让消费者选择能与其身份、地位、品位相匹配的服务为经营宗旨。其服务精神则体现在以超值的价格提供大众化、时尚化的精品商品，达到百货零售业指点领地位，并透过员工的才能和团队精神，令顾客验到至高无上的购物乐趣以及品牌文化。品牌价值和业绩公司在广州、上海、北京等多个城市经营管理过多个1-5万平方米的高档精品百货店；在经营管理过程中曾成功引进许多世界级品牌，如：GLANFRANCO、FEERE、VERRI、CARAMELO、MONDI、JAEGER等。同时公司自己也代理经营了部分国际品牌的服装。6第三章项目投资环境分析一、成都整体经济形势和近期商业开发形势简析1．飞速发展的成都经济成都市位于四川盆地西部平原，是“天府之国”四川省的省会，是我国著名的历史文化名城，西南地区重要的商贸、金融、科技中心、交通和通信枢纽。是一座综合性、多功能的内陆特大开放城市，管辖7区4市8县，总面积1.23万平方公里，总人口960.39万。其中城市人口301.56万。2005年人均国内生产总值达到2500美元。社会主义市场经济体制不断完善和巩固，经济结构得到调整优化，到2005年，三次产业增加值比例调整为7:45.5:47.5，城市化水平达到38%以上。全年实现社会消费品零售总额627.53亿元，同比增长13.2%，高于全省、全国的增长幅度，零售总额在全国15个副省级城市中首次排到第三位。商业投资总额****亿元，同比增长%。2004年经济指标增幅创近年最好水平，全市国民经济继续保持持续、快速、健康发展的良好局面。从整个国民经济发展趋势来看，目前全国每年有3万亿不动产增量，而成都调查的结果是3年有584.7亿元，它说明了成都的经济发展具有极强的活力和动力，也表明了成都是一个非常有经济活力的城市。2．商业发展趋势八十年代看深圳，九十年代看浦东，新世纪看成都。从成都市场商战频频爆发的现状和未来的发展趋势看，成都在新世纪中很可能成为中国商战“第一城”。2005年全市社会消费品零售总额将达到881.6亿元，到2010年为1419.8亿元，而到2020年这个数字将增长到3065.2亿元。73．成都盐市口地区已经成为城市发展的领跑者在上个世纪中叶，盐市口就和春熙路作为市中心无可取代的繁华地段在这个城市鹤立鸡群。该商业带囊括金融一条街、家私一条街以及成都精品服饰中心，专业市场极度繁荣，并部分位于成都市CBD核心区域，交通便利、人流量庞大，周边住宅小区、中、小学校数不胜数。该商业带紧邻骡马市——西大街商业带及大春熙商业带，为政府重点扶植的大型商业带之一，其中的熊猫万国商城影响力之巨大，更是享誉全国。在盐市口，借助大业路、梨花街等“示范街”的整治，未来的大春熙商业带将成为街道整洁，灯光统一，店招、广告规范，环境优美，商场诚信，经营结构合理，市场管理规范的成都商贸中心。纵观整个商业带，以文化为中心的有：锦城艺术宫、西南影都、太平洋影城。大型商场有：人民商场、百货大楼、摩尔百盛、北京华联、仁和春天百货、香榭里百货、盐市口广场、新中兴品牌商业广场、大业百货、明都大厦、九龙广场、泰华时装批发城、国美商场、成百、市工艺美术商场等。星级宾馆有：银河王朝大酒店、喜来登大酒店等。食品超市有红旗商场、好又多。片区内的美高美是西南地区最大的娱乐城，还有即将建成的熊猫万国商城为成都人又找到一片乐土。有关部门目前正在着手研究玉带桥改造事宜，这里将来定会成为新的商业地产开发热土。盐市口·顺城街·玉带桥商业带作为成都的老牌核心商业口岸，在城市旧城改造中正发生着翻天覆地的变化。据专家分析，盐市口的改造实际上才刚刚开始，可塑性和增值潜力极大，正在成为城市商业圈的原始股。在此背景之下，盐市口区域无疑面临重新洗牌、重新定位，而人民商场、北京华联等商业旗舰的重新变脸；顺城街商务中心的地位进一步凸显；玉带桥家居市场的日益火爆；以及熊猫城、盐市口广场、国泰·现代之窗等大型项目的开发建设，足以说明该商8业带格局正在演绎着新的精彩！作为百年老牌商业口岸，盐市口·顺城街·玉带桥商业带再次活跃起来，演绎着新一轮的财富魅力，在掀起商业地产投资风暴的同时，置身其间的开发商均对这一区域的开发前景和投资潜力充满了高度的激情和信心。1）城街、盐市口片区已经具备了形成中央商务区(CBD)的一些必要条件，开始有了中央商务区(CBD)的雏形；加之政府所规划的城市CBD区域也将其纳入其中，并且成都市的地铁一号线也将在现在的“成都市体育馆”附近设出入口，为其成为城市未来真正的CBD提供更大的支持。同时，随着城市旧城改造的深化进行，国有土地出让的规范化操作，以及城市中心土地的稀缺性，将使土地价值飞升，也会使区域内的商务办公物业的开发走向更高层次的产品路线。2）具有非常强的消费实力和发展潜力，而且随着城市规划的不断发展，盐市口商圈还会更加凸显它的商业价值。3）盐市口商业带在商业地产投资领域具有两大优势：第一是作为百年商圈，连接成都CBD商圈核心部位，每天人流量巨大；第二是知名商家和知名品牌汇聚该商业带，商业项目业态丰富，极具商气。4）盐市口辐射的人民南路梨花街商业带，是成都的核心商业地段。有着百年商业氛围沉淀的商圈内，已有北京华联、人民商场、百货大楼等新老商家齐聚。由于临近天府广场，入驻了多家外资零售商，因而近两年行情大涨，不久的将来这里有望成为成都的精品商圈，其可塑性和增值潜力不可轻视。■背景链接盐市口、顺城街一线历来都是成都核心商业地段，有百年商业氛围沉淀，其商业类型十分丰富。百货业：随着旧城改造，交通更加便捷的盐市口使人民商场、北京华联、．等9商业旗舰更加繁荣；顺城街商务中心的地位进一步凸显。精品家居：玉带桥家居市场日益火爆，已形成城市中心区域内品牌家居用品汇集的专业口岸，众多著名厂商分别在这里开设大规模卖场，如青田、新创意、意点、宜家、圣地亚哥等，据悉，玉带桥的高档家具成交额占整个成都市的2/3。高档写字楼：顺城街聚集了成都市的大部分中高档写字楼：新时代广场、新世纪广场、世贸中心、四川国际大厦等，据有关数据统计，在城市总体商务办公物业中，盐市口、顺城街一线占到21.57%的比例，而且在顺城街与西玉龙街形成的“L”型区域内，分布了成都市将近80%左右的金融机构，是城市主要的商务中心。星级酒店：新华国际、绿洲酒店、喜来登、全兴大酒店、兴隆洋大饭店、罗曼假日酒店、银河王朝大酒店、总府皇冠假日酒店，让整个商业带流光溢彩。代表项目熊猫城地址：顺城街与玉带桥交汇处规模：总面积为49万平方米，商业部分达23万平米。项目概况：超大规模的综合性购物中心盐市口广场地址：盐市口梨花街规模：占地30余亩，总投资逾7亿多元，是集购物、餐饮、娱乐、图书音像批发市场为一体的大型多功能商业建筑群。国泰·现代之窗地址：人民南路与梨花街交界处规模：总面积36000平方米，其中商铺7420平方米，约200个车位。项目概况：该项目距天府广场仅100米，交通便捷。由于数千家企业云集密布，所以其商业氛围非常浓郁，称得上是盐市口、人民南路的繁华商业板块。10第四章欧洲之星国际名品店项目发展纲要一、项目价值分析欧洲之星国际名品店总部在意大利维罗纳市，主要为欧洲社会名流提供国际名品（奢侈品）直销服务。是欧美上流階級的淑媛名流、新贵一族的朝聖地，他凭借着如云的世界级名牌服装和第一手新潮时尚服饰，在欧美享有名牌帝国的美称。旗下汇聚了众多世界顶级品牌，如Degna、Dunhill、HugoBoss、JustCavalli、Aq、Armani、Givenchy、Burberry、Maxmrar、Versace、CUCCI、PRADA、CHANL等。在欧美世界顶级品牌代理和供应商中享有很高的信誉和知名度。同时，欧洲之星国际名品店与中国国际品牌代理供应商保持着长期良好的合作。多年来意大利的纺织服装产品以其独特的设计风格、高质量的面料和尖端的加工工艺享誉全球，在国际顶级服装产品领域，意大利规模最大的10家公司几乎控制了全球20%的市场份额，市值超过465亿欧元。同时，中国庞大的市场和中意两国纺织服装产业所具有的巨大合作机会，使得两国的经贸合作越来越密切，目前在面料领域、特别是在羊毛面料领域，意大利已成为中国最大的供应商，许多意大利知名服装品牌目前已在中国设立专卖店或找到自己的营销伙伴。二、奢侈品的概念对于一件奢侈品而言，它的风格决非一蹴而就的，奢侈品多数是蕴涵了艺术价值与历史痕迹的，奢侈品本身就是一本令人叹为观止的读物。奢侈品必须有深厚的人文背景做后盾，否则，仅仅以价格令人咋舌是不足以称为奢侈品的，例如一些奢侈品流传的独特的工艺本身就具有传世价值，这些产品本身就是某种文化的历史见证；11奢侈品有明显的地域特征，引用现今的说法，即奢侈品的原产地概念，原产地是保护奢侈品奢侈但不泛滥