海南文昌信息产业园商业计划书

海南·文昌信息产业园商业计划书WENCHANGEIPARK文昌信息產業園2012年6月WenchangEco-IntelligencePark摘要项目定位项目立足海南科技自由岛发展战略，以智慧城市和培训产业作为引导产业，以服务外包、电子商务、软件研发、呼叫中心作为主导产业，兼顾打造以物联网、孵化器为代表的新兴产业。项目指标项目通过产业培训及高端人才引进，营造高品质产业社区，浓缩城市功能，实现产业、商业和配套居住的良性互动与完美融合。占地面积：551亩综合容积率：1.45（其中产业部分1.06，产业配套1.65）规划总建筑面积：70万㎡地上建筑面积：53.3万㎡；地下建筑面积：16.7万㎡可售面积：59.15万㎡（含地下车库）持有经营性资产面积：6.25万㎡项目总收入：61.3亿元销售结算收入：55.9亿元；持有经营性资产价值：5.4亿元项目总投资：41.2亿元开发成本（含地价）：32.5亿元；期间费用：8.7亿元开发周期：6.5年2013年3月获取土地；2013年9月开工；2020年3月整体竣工项目净利润：15.8亿（持有5.4亿元经营性资产价值计收入）销售净利率：21.4%内部收益率：34.4%资金缺口峰值：4.1亿元（2014年）WENCHANGEIPARK目录目录CONTENT1、项目区位2、项目概况3、项目定位4、开发计划5、投资计划6、资金计划7、投资结论1.1整体区位文昌市位于海南省东北部。东、南、北三面临海，海岸线长206.7公里，土地总面积2488平方公里，海域面积4600平方公里。文昌得天独厚，景色秀丽，集阳光、海水、沙滩、植被、空气、海岛、风情、田园八大旅游资源为一体,风光天成，人文景观荟萃。文昌信息产业园铜鼓岭月亮湾文昌航天城清澜跨海大桥文南老街东郊椰林文昌孔庙宋氏祖居文昌高铁站东郊镇文昌信息产业园距离海口、三亚车程分别约1.5小时和4小时。WENCHANGEIPARK1.2项目区位产业园位于东郊镇区以南，规划镇区组团核心区域，距离东郊岸线仅3公里；距离清澜跨海大桥（在建）约5公里，距离市政府（清澜高隆湾）约10公里，距离文城镇约20公里，距离文昌高铁站约25公里，距离龙楼文昌航天主题公园约20公里；距离铜鼓岭国家风景区30公里，规划“两桥一路”中的清澜跨海大桥施工中，预计2012年10月正式通车；旅游发展大道征地进行中，上述一桥一路建成后从市区到达项目基地仅需20分钟。文昌信息产业园清澜跨海大桥清澜跨海大桥东郊椰林东郊岸线WENCHANGEIPARK目录目录CONTENT1、项目区位2、项目概况3、项目定位4、开发计划5、投资计划6、资金计划7、投资结论2.1项目概况项目英文全称：WenchangEco-IntelligencePark，缩写为EIPark。规划用地面积551亩，规划总建筑面积约70万平米，其中规划商务办公9.52万平米，规划商业酒店5.25万平米，规划居住及公共服务配套38.56万平米，总投资40.4亿元。标准写字楼/酒店/商务独栋高级专家公寓标准商务办公楼高级人才公寓项目以智慧城市和培训产业作为引导产业，以服务外包、电子商务、软件研发、呼叫中心作为主导产业，通过智慧产业运营及会议培训，营造城市高品质产业社区，实现工作、居住、休闲的完美融合。WENCHANGEIPARK2.2用地布局居住及配套用地产业用地用地规划居住及配套用地地块面积（㎡）244271建筑面积（㎡）403102建筑密度20%容积率1.65绿地率40%用地规划商务办公用地地块面积（㎡）123052建筑面积（㎡）130200建筑密度23%容积率1.06绿地率36%WENCHANGEIPARK2.3总体规划指标地块编号地块面积(㎡）容积率规划地上建筑面积（㎡）用地性质A-147007.32.30107945普通商品住房用地A-244477.42.0691580普通商品住房用地A-360571.70.7746880普通商品住房用地A-439091.20.9637600普通商品住房用地A-5172752.1637360普通商品住房用地A-635848.52.2881737普通商品住房用地B-155885.71.0659000商务金融用地B-222891.80.6314400商务金融用地B-344274.31.2856800商务金融用地商服用地合计367322.91.45533302WENCHANGEIPARK2.4分产品规划指标◆商务办公95,200㎡标准写字楼10,000㎡标准商务办公楼35,000㎡商务独栋50,200㎡◆酒店127,000㎡商务/度假酒店35,000㎡产权式酒店92,000㎡◆商业17,500㎡街区商业12,400㎡公寓底商5,100㎡◆住宅274,905㎡高层19,200㎡酒店式公寓171,225㎡多层84,480㎡◆公共服务配套18,697㎡幼儿园4,000㎡社区服务中心14,697㎡◆地下室166,520㎡地下产权车位139,410㎡地下人防27,110㎡WENCHANGEIPARK目录目录CONTENT1、项目区位2、项目概况3、项目定位4、开发计划5、投资计划6、资金计划7、投资结论3.1项目定位人力资源平台以园区为平台的人力资源配套方案，解决园区长期发展需要持续解决的人力资源问题，形成人才的聚集。创新基金平台重点将中小企业的孵化工作做实，打造以风险基金、天使基金为代表的创新基金平台，同时将园区一整套的配套基金引入。技术平台以云计算为核心的技术平台，通过中间件云计算平台，为云计算提供虚拟化、服务化的落地的务实价值。政策研究中心以园区为单位的政策研究中心为广大中小企业提供政策解读服务，实现产业聚集、政策跟进的聚集效应。产业定位产业配套定位工作，生活，居住的全功能复合社区WENCHANGEIPARK3.2功能分区工作和配套两大功能板块紧密协作：根据不同人群的活动特点和需求，创造鲜明特色的工作培训、休闲娱乐及生活居住三大空间节点。产业区位于园区东侧，近邻对外交通，打造园区形象。居住区位于园区西侧，依托现状低地绿廊向内部延展，塑造宜人的居住环境；中部为生活核心区，将商业餐饮等配套功能布置在园区中央，最大化辐射范围，将东西产业和生活配套区紧密而高效地联系起来，有机互动从而提升活力。园区内总体形成“两大功能板块，三大空间节点”的总体格局。WENCHANGEIPARK目录目录CONTENT1、项目区位2、项目概况3、项目定位4、开发计划5、投资计划6、资金计划7、投资结论4.1总体开发计划序号功能业态物业类别合计2013年2014年2015年2016年2017年1商务办公标准办公楼/标准商务办公楼/商务独栋95,20020,00065,00010,200--2商业街区商业/公寓底商17,500----17,5003酒店酒店35,00035,000----4住宅高层住宅/酒店式公寓/产权式酒店/多层住宅366,90570,00097,00094,48074,00031,4255其他公共服务配套/地下室185,21727,50046,72024,00030,00056,997合计699,822152,500208,720128,680104,000105,922整体分期开工面积（㎡）开工时间竣工时间交付时间开盘时间工期（年）1期152,5002013年9月2016年2月2016年4月2014年3月2.42期208,7202014年9月2017年1月2017年3月2015年3月2.43期128,6802015年9月2018年1月2018年3月2016年3月2.44期104,0002016年9月2019年1月2019年3月2017年5月2.45期105,9222017年9月2020年1月2020年3月2018年5月2.4小计699,822备注：各期开工面积均含地下面积WENCHANGEIPARK商务办公/酒店标准写字楼+酒店开工面积（㎡）开工时间竣工时间交付时间开盘时间工期（年）1期58,0002013年9月2016年2月2016年4月2.4小计58,000商务办公标准商务办公楼开工面积（㎡）开工时间竣工时间交付时间开盘时间工期（年）2期49,7202014年9月2016年4月2016年6月2015年3月1.6小计49,720商务办公商务独栋开工面积（㎡）开工时间竣工时间交付时间开盘时间工期（年）1期14,0002013年9月2015年5月2015年7月2014年3月1.72期42,0002014年9月2016年5月2016年7月2015年3月1.73期14,2002015年9月2017年5月2017年7月2016年3月1.7小计70,2004.2分产品开发计划（商务办公+酒店）备注：商务办公/酒店各期开工面积均含地下面积WENCHANGEIPARK4.2分产品开发计划（商业）商业街区商业开工面积（㎡）开工时间竣工时间交付时间开盘时间工期（年）5期17,2002017年9月2019年5月2019年7月1.7小计17,200备注：商业开工面积含地下面积WENCHANGEIPARK4.2分产品开发计划（住宅+公共服务配套）住宅高层住宅/酒店式公寓/产权式酒店（含底商）开工面积（㎡）开工时间竣工时间交付时间开盘时间工期（年）1期55,5002013年9月2016年1月2016年3月2014年6月2.42期82,0002014年9月2017年1月2017年3月2015年6月2.43期90,0002015年9月2018年1月2018年3月2016年5月2.44期104,0002016年9月2019年1月2019年3月2017年5月2.45期64,5252017年9月2020年1月2020年3月2018年5月2.4小计396,025住宅多层住宅开工面积（㎡）开工时间竣工时间交付时间开盘时间工期（年）1期25,0002013年9月2015年5月2015年7月2014年3月1.72期35,0002014年9月2016年5月2016年7月2015年3月1.73期24,4802015年9月2017年5月2017年7月2016年3月1.7小计84,480其他公共服务设施开工面积（㎡）开工时间竣工时间交付时间开盘时间工期（年）5期24,1972017年9月2019年5月2019年7月1.7小计24,197备注：住宅及公共服务配套各期开工面积均含地下面积WENCHANGEIPARK目录目录CONTENT1、项目区位2、项目概况3、项目定位4、开发计划5、投资计划6、资金计划7、投资结论5.1成本和费用土地费用：根据成交价格80万元/亩测算，土地出让金、契税及其他土地费合计4.5亿元，按综合容积率1.45计算，楼面地价（建筑面积口径）650元/㎡。项目总投资41.2亿元，其中开发成本（含地价）32.5亿元，期间费用（销售/管理/财务）8.7亿元。前期费用：合计2.2亿元，其中前期策划设计费0.5亿元，前期工程费0.2亿元，行政及经营性费用1.4亿元。建安费用：合计21.7亿元，其中土建/安装/外装工程费14.7亿元，室内装饰费7亿元。基础设施费/公共配套费/工程后续成本/开发间接费：合计4亿元。期间费用：合计8.7亿元。其中：管理费用1.1亿元，销售费用3.4亿元，资本化利息4.2亿元。产品标准写字楼标准商务办公楼商务独栋街区商业住宅/公寓/SOHO底商商务/度假酒店产权式酒店高层酒店式公寓多层非人防地下室人防地下室合计建安单方成本（元/㎡）4,0002,8703,1702,0103,9507,6003,9503,6803,7302,3302,0102,480建安成本-土建/安装/外装(万元）3,2008,29512,9012,2441,19910,85021,6204,18638,18311,23626,6276,588147,129建安成本-内装（万元）2405259047481615,75014,7202,88025,6848,4482792770,347建安成本小计（万元）3,4408,82013,8052,3192,0