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海峡国际汽车商贸城项目商业计划书目录第一章总论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。31.1项目名称及承办单位…………………………………………………………………………31.2项目概述……………………………………………………………………………………31.3项目研究结论…………………………………………………………………………………4第二章项目建设背景与发展概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。62.1项目建设的背景………………………………………………………………………………62.2项目建设单位状况……………………………………………………………………………92.3项目建设的必要性……………………………………………………………………………102.4项目建设的可行性……………………………………………………………………………14第三章市场分析与预测及项目开发策略。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。153.1我国汽车产销市场发展现状与趋势分析…………………………………………………153.2福建省汽车产销市场发展现状分析………………………………………………………223.3宁德市汽车产销市场发展现状分析………………………………………………………233.4宁德海峡国际汽车商贸城的发展优势………………………………………………………243.5项目的市场定位、竞争对手及市场策略…………………………………………………27第四章选址与建设条件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。304.1场址与交通运输条件…………………………………………………………………………304.2自然条件……………………………………………………………………………………304.3社会经济状况………………………………………………………………………………31第五章工程建设方案。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。325.1项目组成及场地规则……………………………………………………………………325.2场地概述…………………………………………………………………………………345.3总图布置…………………………………………………………………………………35第六章公用工程。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。386.1供配电…………………………………………………………………………………………386.2给水……………………………………………………………………………………………396.3消防……………………………………………………………………………………………406.4排水……………………………………………………………………………………………406.5通讯……………………………………………………………………………………………40第七章环境保护。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。407.1污染物及来源……………………………………………………………………………………407.2治理措施……………………………………………………………………………………41第八章公司定员。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。428.1组织机构……………………………………………………………………………………428.2劳动定员……………………………………………………………………………………43第九章建设方式和实施进度。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。439.1建设方式……………………………………………………………………………………439.2实施进度……………………………………………………………………………………43第十章投资估算与资金筹措。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4610.1投资估算……………………………………………………………………………………4610.2资金筹措……………………………………………………………………………………47第十一章财务评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5111.1财务评价基础条件……………………………………………………………………………5111.2财务评价……………………………………………………………………………………51第十二章结论及建议。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6312.1结论…………………………………………………………………………………………6312.2建议…………………………………………………………………………………………63第一章总论1．1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：宁德海峡国际汽车商贸城项目地点：宁德市东侨区漳湾工业集中区输港路1.1.2承办单位项目承办单位共3家，分别为台湾以新汽车股份有限公司、泉州华奥汽车销售服务有限公司和宁德市汽车行业协会。1.2项目概述在项目运作中，我方定位为：在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过汽车商业物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。本项目拟选址于宁德市东侨区漳湾工业集中区输港路，地块地理位置较好，交通优越，有适合本项目操作的交通条件；地块面积较大，适合本项目的大面积需求；但片区尚未启动，本区域人流、客流、商流欠缺，将会加大项目的宣传难度。本项目计划投资人民币15亿元，拟建设三大功能区，A、贸易园区：包括4S店集中区、二手车交易区；B、配套园区：包括汽车配件、检测维修、装饰、物流配送综合区；C、汽车文化主题公园：包括汽车会展中心、汽车酒店、汽车俱乐部、汽车影院、休闲娱乐、员工住宿、生活配套等区域，以及绿化、景观、道路等必要配套设施。本项目初步的经营模式设定为：一期以贸易园区中的4S店集中区、二手车交易区等开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行配套园区、汽车文化主题公园等功能区域的建设，物业以出租方式进行。项目建设期周期预计为2.5年。1.3项目研究结论1.3.1工程建设方案本项目总占地66.6公顷，将分为两期进行建设。第一期工程贸易园区占地500亩，建设内容有4S店集中区、二手车交易区等。第二期工程占地425亩，建设内容有配套园区中的汽车配件、检测维修、装饰、物流配送综合区和汽车文化主题公园中的汽车会展中心、汽车酒店、汽车俱乐部、汽车影院、休闲娱乐、员工住宿、生活配套等区域，以及绿化、景观、道路等必要配套设施。另外74亩为后续项目用地。1.3.2公用工程项目用水用电落实，近旁有104国道、沈海高速公路、宁武高速公路、温福铁路通过，交通便利。1.3.3项目投资估算和资金筹措本项目的投资估算和财务评价仅限于一二期工程。项目固定资产投资141507万元。其中：建筑工程费90740万元，其他费用26844万元，预备费用4245万元，固定资产投资方向调节税14151万元。项目需要筹措资金148955万元。自筹资金占总投资的比例30%，为44690万元，其中用于固定资产投资42455万元，用于流动资金2235万元。流动资金贷款87563万元，固定资产投资贷款87563万元。1.3.4财务评价结论全部投资内部收益率：（所得税前）24.72%，（所得税后）13.72%；投资回收期（静态）：（所得税前）4.64年，（所得税后）6.99年；全投资财务净现值（ic=12%）：（所得税前）71005万元，（所得税后）9627万元。项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。1.3.5项目主要经济技术指标（一二期工程）见表1-1表1-1主要技术经济指标表（一二期工程）序号指标单位数量备注1建设规模1．1总占地面计M2599400规划控制0.65平方公里1．2会展中心、综合办证大厅万元95001．3汽车酒店及商务及会议中心万元75001．4品牌汽车4S店、汽车销售店万元294001．5试车场万元50001．6配件及用品市场、二手车销售市场万元183001．7培训、检测、维修中心万元60401．8物流中心、保税仓万元50001．9基础设施、公建配套设施万元60001．10绿化工程、主题公园万元40002总投资万元2．1固定资产投资万元1415072．1．1预备费万元42772．1．2投资方向调节税万元141512．1．3建设期借款利息万元507672．2铺底流动资金万元23353项目定员总计人2904全年生产天数天3505原材料、辅料、燃料需用量5．1水万吨/年125．2电万度/年3786年总成本万元35232011年，下同7年利税万元20190税后8年利润万元13527所得税后9投资回收期年6．99税后10投资利税率%19．4111财务内部收益率%13．721.3.6结论、存在问题与建议汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。宁德缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，宁德有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。项目的建设资金需有关银行给予支持。第二章项目建设背景与发展概况2.1项目建设的背景汽车产业在我国属朝阳产业，是国家重点扶持和培育对象，是国民经济重要的支柱产业，产业链长、关联度高、就业面广、消费拉动大，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。2009年国务院发布《汽车产业调整和振兴规划》，提出要通过实施积极的消费政策，开拓城乡市场，稳定和扩大汽车消费需求，在规划期内（2009—2011）年平均增长率达到10%。要采取有力措施，培育汽车消费市场，在汽车购买、使用、报废更新等环节，调整和出台鼓励汽车消费、恢复市场信心的减征乘用车购置税、开展“汽车下乡”的政策措施。同时，加快发展汽车研发、生产性物流、汽车零售和售后服务、汽车租赁、二手车交易、汽车保险、消费信贷、停车服务、报废回收等服务业，支持骨干汽车生产企业加快建立汽车金融公司，开展汽车消费信贷等业务。近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。近年来宁德地区经济增长持续强劲、有力，消费水平高，消费比较追逐时尚，汽车消费历来走在全国前列，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。经济的发展，带旺了消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。据国外资料表明：在汽车产业的利润中，制造业仅占30%---40%，流通及售后服务领域占60%---70%。我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。国家有关汽车服务政策的制定与执行