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2008年2月25日海口HAIKOU﹃万泉弘庄﹄项目规划建议书第1页产品建议前言感谢贵司对我们的信任与支持。在这里，我们首先要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司，对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。产品定位是项目目前的重点工作，做适合市场需求的产品是项目开展营销工作的前提和基础。随着众多房产大鳄争相把目光瞄准琼海市场，其丰富的开发和先进的管理经验，使本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对市场进行深入分析后，作出简略而理性的如下产品建议，希望能够对贵司的项目产品规划有所帮助。第2页产品建议方案正文☆☆☆☆☆绝密文件本方案专为万泉弘庄制定，非相关人员不得传阅。第3页产品建议第一部分：市场篇我司前期已提供较为详细的琼海房地产现状和发展趋势分析报告，在此不做赘述，只对琼海市场进行前瞻性的预测分析。一、市场简析纵观整个海南房地产市场，海南省的第三大城市——琼海具有相当大的发展空间和潜力，从以下几个方面来看：首先，空气污染指数远远低于海口市。琼海是旅游城市，同处于海南的城市，自然环境相差不远，与海口相比较，它多了一份自然。第二，博鳌会议带动琼海基础设施的建设。海口、琼海的最大差别在于城市功能上的差别，但是在基础设施上的差异性并不大。第三，琼海房地产起步阶段，后劲较足。多年来，琼海市住宅房地产开发一直处于自建、自住的自我消化状态，2003年之前真正的商品房很少，同时，有一定规模的楼盘开发体量就更小了，即使06年后至今，琼海房地产也尚处于起步阶段，但后劲较足。任何一个城市的任何行业的起步阶段都存在一定的发展空间，在没有达到利润最大值的时候价值将有很大的上升幅度。海口的房地产市场相对于海南来说，已经比较成熟了，加上受国家宏观调控的影响，2008年上升的空间不会太大；三亚房地产价格基本上达到了一定的高度，继续上升的可能性亦不大；琼海房地产市场刚刚起步，潜力不可估量。第四，据了解，从2003年起，琼海市房产销售形势一路看好，价格从每平米几百元，两三年时间里就上升到现在的2600元。2006年上半年开发总建筑面积46.2万㎡，全年报建项目达46个，建筑面积约240万平方米左右。截止至07年底，琼海在建和完成的商品房项目为29个，其中超亿元投资的就占24个。由上面的数字我们可以看出，琼海市的房地产或者固定资产的投入是逐年增加，发展态势良好，很多投资商和发展商对琼海的前景表示乐观的态度，许多大型项目落户琼海，如，官塘天来泉一二期、兆南集团的万泉绿洲、168亩的伊比亚河畔、98亩的京博雅居等。第4页产品建议二、产品分析所谓知己知彼，百战不殆，我司针对当前琼海几个代表性楼盘进行了调查，为项目的差异化特性做好市场基础。1、天来泉（一期已售完，二期正在规划）地址：琼海市官塘温泉旅游开发区类别：公寓价格：均价2580元/㎡总价10万左右（套）含精装，基本参数：小区用地237亩，共2748户。住宅总建筑面积130536.33㎡；别墅总建筑面积1000㎡；酒店建筑面积17333.42㎡；商业建筑面积5164.68㎡。住宅平均数6层；容积率0.999；建筑密度20.11%；绿地率：54.78%；停车位306个备注：住宅均为六楼多层建筑，带电梯，平均面积在42㎡到78㎡不等，一房一厅一厨一卫，精装修。建筑密度低，风格现代简约。主要客户群体为华北、东北、西北。还有小部分外籍人士。点评：规模化社区，位置较偏，缺少必要的生活配套。项目户型面积适合市场需求。但户型实用性不强。市场上主打温泉入户和低总价策略，对生活环境恶劣的东北、西北地区有极大的吸引力。2、阳江花苑（基本售完）地址：琼海市银海路类别：花园阳房价格：楼梯房1988元/㎡起，6楼1918元／㎡，电梯2160元／㎡起基本参数：总占地面积约35亩，总建筑面积35991㎡，建成后小区总户数为248户，小区共由8栋楼组成备注：主楼为八层半到十层半的电梯花园洋房，其余六栋为六层高的板式花园洋房。主要客户群体为岛外人士。点评：该项目已售完，不会对本案形成竞争压力。因此不做研究。第5页产品建议3、海虹家园（尾房）地址：琼海市豪华路359号类别：普通住宅价格：1700元／㎡起价，均价2050元／㎡基本参数：项目总占地30亩，总建筑面积约54000㎡，其中一期占地面积6501.6㎡，总建筑面积18353.73㎡，一期绿化率41.6%，停车位60个。备注：一期小区规划为3栋12层的电梯公寓，首层为架空层，十二层公寓，顶层为复式结构，首层架空层临街面有近一千平方米的商业配套。整体规划为7栋小高层结合大型内廷休闲园林构成；主要客户为华北、东北、西北。点评：该项目内部环境一般。一期原规划户型面积过大，以三房为主，与市场需求脱节，刚入市后的很长一段时间都是滞销。后对户型进行改造，改为中小户型为主，重新入市。由于原先的产品定位错误，拉长了销售周期和增加改造成本，降低了项目效益。4、万泉河国际度假村（已售完）地址：琼海市豪华路西段类别：公寓价格：1900元／㎡起价，均价2300元／㎡基本参数：第一期用地面积：13000㎡，总建筑面积24618.36㎡。容积率1.8；建筑密度27.63%；绿化率61.8%；室外车位68个。备注：由三栋12层商住楼组成，60-80㎡两房为主。主要客户为岛外养老、度假候鸟族。点评：项目比较注重小区内部环境，刻意营造度假、休闲小区环境氛围，对后期的物业也极为重视。户型以60-80的二房为主，通透。但周边环境较差。第6页产品建议5、鳌泉仙居（一期已售完，二期已完成50%）地址：琼海市豪华路西段类别：住宅价格：起价1608元/㎡，均价1771元/㎡，最高价2098元/㎡基本参数：占地5万平方米，建筑面积15万平方米，容积率2.24备注：一期为7层，二期为6层。客户群体主要为岛外点评：板楼，南北通透，中小户型为主。项目内部刻意营造休闲度假的氛围，因为有温泉泡池，多了个养生的卖点。地段较偏，周边配套和景观较差。短时间内较难提升价值空间。6、碧海苑（已售完）地址：琼海市银海路类别：住宅价格：1688元／㎡起价，均价2000元/㎡基本参数：占地71亩，总建筑面积58180平米，共600余户。容积率1.23，绿化率49.9%备注：苑区设计为高档公寓和联排别墅，由22栋多层公寓和3栋联排别墅组成，安排有不同大小的多种户型，南北通透，每个户型均充分考虑通风、采光的便利，配有大面积的观景八角窗，园林景观精心设计。碧海苑以组团布局的方式，实现小区的均好性，做到户户有景。每个组团设有中心绿地和停车场，组团内实现步行环境和景观路径，使景观与建筑相得益彰。90%客户为岛外人士，10%海口、琼海5+2生活型人士。点评：该项目对内部景观细致设计，充分考虑节能和居家。比如公共照明部分均为太阳能照明，直接节约了业主的物管费用。在琼海早期是较为成功和有特色的项目。第7页产品建议7、中视万泉湾（在售）地址：琼海市银海路中段类别：公寓价格：2880元／㎡起价，均价3200元/㎡基本参数：总占地面积约3万平方米,总建筑面积约5.3万平方米,绿化率高达54%,停车位392个,配有高尔夫果岭、大型游泳池、对弈广场、植物迷宫、森林书吧、篮球场等景观配套设施备注：3栋18层与6栋11层“蝶式”高层，小高层花园洋房。主要客户为岛外人士，不排除海口5+2生活型人士和琼海需要改善居住环境的长期居住人群。点评：塔式建筑户与户最大的问题就是私密性无法解决，通风采光有一定的局限性，容易产生暗角。项目注重内部景观和功能，最大的卖点是1000平米的迷你高尔夫，直接提升了项目的品质。户型设计的功能和实用性一般。广告推广中的“慢”概念迎合了当前高压工作后需要放松的心态，抓住了一部分年轻白领的内心需求。8、万泉绿洲（在售）地址：琼海市银海路高速路口处类别：高档公寓价格：2720元／㎡起价，均价3500元/㎡基本参数：占地331亩，总建筑面积33万㎡，小区建筑密度仅15%，容积率为1.51，绿化率超过50%备注：首推一期“水世界组团”，水世界组团总建筑面积4.27万㎡，由11栋多层住宅、2200㎡的展翼综合楼以及5000平方米的四栋商业配套楼组成。主力户型为一房二厅及一室户，户数为270户。主要客户为岛外人士，不排除海口5+2生活型人士和琼海需要改善居住环境的长期居住人群。点评：以板楼为主，通风采光佳。项目成规模，注重内部景观，构造“水世界”，与外部景观协调统一。户型设计存在细微缺陷。第8页产品建议9、万泉豪庭（一期已售完，二期在售）地址：迎宾大道，善集路加浪桥旁类别：高档公寓别墅价格：3200元／㎡起价，均价4000元/㎡基本参数：全区共占地约60000平方米，绿化率达55%，并融入100%原生态设计理念。备注：整体由10栋高级双拼别墅、12栋多层及小高层豪华公寓组成。主要客户岛外，达90％。点评：该项目沿河而建，地段、配套都属于高品质。市场推广力度不够。10、博海假日风情地址：琼海市银海路中段类别：高档公寓价格：2500元／㎡起价，均价3000元/㎡基本参数：小区规划总占地面积54709平方米，总建筑面积55713.06平方米，建筑密度20.28%，绿化率40.6%，容积率1.0。备注：整个小区共有23栋楼，其中前面靠近银海路的是一栋一至二层的商业铺面楼，铺面上面是3+1层的多层住宅，小区内有20栋5＋1的A、B型花园洋房，2栋9+1层观景电梯小户型。主要客户群体还是为岛外。点评：无点评第9页产品建议11、嘉浪河景苑简介：占地190亩，海南高速公路房地产开发公司开发。距东线高速公路琼海出口处１公里，南侧对面为正在建设中的琼海汽车总站，离城市商业中心仅３公里，交通便捷，位置优越，周边配套设施齐全，是琼海房地产项目投资的首选区域。该土地项目四面环水，中间位置自然形成中心独岛，西边地块有一个天然形成的２０米小高地。利用风光秀丽的嘉浪河萦绕其间、四面环水、山水交融，绿岛独秀，趣意盎然的特点，统一规划，分期建设，以江南水乡风韵结合海南热带风光，打造集多高层公寓、别墅和会所于一体，功能齐全的大型高尚住宅社区。该项目预计在二年内开发上市。12、伊比亚河畔（未售）地址：万泉河路（与本案相邻）类别：高档公寓价格：未知基本参数：占地168亩，总建筑面积约18万平方米。备注：由9-18层的高层公寓、6栋商业楼组成，规划设计六个组团，分三期开发，一线河景。西班牙风格建筑，高低错落、雅致壮观，与环境协调呼应。近18000㎡的商业休闲街，沿万泉河优雅展开。小区配有高尚会所，咖啡厅、健身房、台球室等丰富的休闲项目，与社区内的篮球场、网球场、羽毛球场、儿童活动场和老年人活动广场点评：因为项目未正式对外销售，获得信息渠道较少，无法深入研究，但该项目将成为本案的最大竞争楼盘。第10页产品建议13、新天地·阳光城地址：兴海中路与爱华东路交界处类别：高档公寓价格：均价3200元/m²基本参数：占地98亩，总建筑面积66479.92m²。备注：是琼海市区目前规模较大、功能较齐全的大社区，配有格局新颖的3万㎡步行商业街。住宅以小高层为主，全部房型均为南北通透，板式全明，一梯两户，得房率90%，24小时太阳能供应热水。南洋风格的外立面，呈现一幅国际化的南国风情，融合了海岛的自然元素。“阳光城·新天地”拥有现今琼海市尖端的规划配套，具备大型泳池、中心广场等休闲运动场所。点评：位置离市中心不远，相对安静，休闲。适合居住。以板楼为主，通风采光佳。注重内部环境的规划和社区配套。大范围的广告宣传，不仅需要了岛外客户。还对本地客户有较大吸引力。但项目的宣传重点偏重于商业，对居住的阐述较少。生活离不开衣食住行，无论居家还是养老，或者休闲度假，项目主要从这些方面侧面进行说明配套。第11页产品建议由上述的几个售完或在售的具有代表性的楼盘以及结合相关同行的沟通了解，可以看出琼海市内的房地产现阶段的情况：1、产品情况①以板式结构