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第1页第五章现金流量与资金时间价值一、单项选择题1、房地产开发活动可以从物质形态和（）两个方面进行考查。A、经营形态B、货币形态C、投资资金量D、资金流通方式2、经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A、补贴收入B、出租收入C、销售收入D、其他经营收入3、对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是（）。A、期初惯例法B、期中惯例法C、期末惯例法D、任意折算法4、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（）。A、开发—销售B、开发—持有出租—出售C、购买—持有出租—出售D、购买—更新改造—出售5、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。（2010年真题）A、现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B、现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C、现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D、由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较6、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A、利率是资金时间价值的一种标志B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿7、认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（）。（2012年真题）A、可贷资金利率理论B、储蓄投资决定理论C、流动性偏好利率理论D、马克思利率决定理论8、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。（2010年真题）A、2.00B、7.30C、8.53D、9.00第2页9、李某从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，他该应向银行还息为（）万元。A、39.34B、19.67C、20.38D、30.5610、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。A、名义利率大于实际利率B、实际利率大于名义利率C、名义利率等于实际利率D、实际利率小于名义利率11、银行为某家庭提供了期限为15年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为6.25％，则名义年利率是（）。A、6.02%B、6.08%C、6.50%D、6.85%12、已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（）。A、22.55%B、25.68%C、24.75%D、26.25%13、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A、时值是资金运动起点的金额B、终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C、不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D、资金等值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值14、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（）。（2010年真题）A、名义利率对应一年中计息周期的单利计息B、实际利率对应一年中计息周期的复利计息C、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D、当计息周期为月时，实际利率小于名义利率15、某房地产投资项目的实际收益率为8.0%，若银行的存、贷款年利率分别为3.5％和6.5%,通货膨胀率为4.0%，则该项目投资的名义收益率是（）。（2012年真题）A、11.78%B、12.00%C、12.32%D、15.02%16、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。（2012年真题）A、3853.10B、3868.52C、3883.99第3页D、4187.3617、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（）万元。（2012年真题）A、3450.00B、3466.88C、3480.67D、3483.8818、对于系数1/（1+i）n，我们称为（）。A、一次支付终值系数B、一次支付现值系数C、等额序列支付现值系数D、等额序列支付资金回收系数19、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A、137.5B、410.2C、432.2D、452.220、某新建写字楼的公开售价为26000元／㎡，开发商推出了以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金5000元／㎡，5年付清。若同类物业投资收益率为8％，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说（）。A、比售价优惠B、不如售价优惠C、与售价一样D、难以判定是否给予了优惠21、某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A、1110.21B、1244.10C、1776.32D、2109.3822、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A、28.62B、29.16C、35.00D、48.2423、某家庭申请了50万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A、984.37B、1016.81第4页C、1159.97D、2387.2424、某写字楼当前市场售价为22000元／㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（）元／㎡。A、1283B、1318C、1166D、132025、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75％，期限为20年，按月偿还，首次月还款额为3500元，月还款额增长率为0.3％，则该购房者在第6年第6个月的还款额为（）元。A、4277.4B、4252.3C、4728.8D、4741.9二、多项选择题1、对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括（）等。A、土地成本B、建造成本C、销售收入D、经营费用E、出租收入2、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。A、某一基准时刻B、日历年度的年初C、资金运动的时间始点D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点E、既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点3、关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。（2010年真题）A、横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B、房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点C、发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D、各期运营费用的垂直箭线全部向下E、转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上4、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。（2012年真题）A、投资利润率B、通货膨胀率C、投资风险D、经济增长率E、存款准备金率5、利率分为（）等类型。A、基础利率第5页B、结算利率C、变动利率D、存款利率E、同业拆放利率6、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。（2010年真题）A、利率是由储蓄和投资决定的B、利率是由货币的供求决定的C、利率是由可贷资金的供求决定D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性7、平均利率具有以下特点（）。A、平均利率与市场经济条件好坏无关B、平均利率具有政策性C、平均利率具有相对稳定性D、平均利率无法由任何规律决定E、随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势8、下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是（）。A、等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额AB、等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的C、等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化D、所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知现值P的情况下求F，或在已知A的情况下求FE、等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化9、用来求年值的系数有（）。A、一次支付终值系数B、等比序列现值系数C、等比序列年费用系数D、等额序列支付资金回收系数E、等额序列支付储存基金系数三、判断题1、如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周的期初发生的。对错2、房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。对错3、资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的不必要补偿。对错4、古典学派认为利率是由储蓄和投资等非或别的实际因素所决定的。第6页对错5、马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。对错6、如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。对错7、复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（2012年真题）对错8、复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。对错9、如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（2010年真题）对错10、从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率。（2012年真题）对错11、某贷款年利率为6%，按月度计息，则该贷款的实际利率为6.07%。对错12、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。对错13、在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。对错14、把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。对错四、计算题1、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是多少万元？2、某投资者以3.8万元／㎡的价格购买了一个建筑面积为80㎡的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。3、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若第7页采用按月等额偿还方式，问：（1）该家庭能购买此房的最高总价是多少？（2）若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？4、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为多少万元？答案部分一、单项选择题1、【正确答案】B【答案解析】房地产开发活动可以从