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第1页第六章经济评价指标与方法一、单项选择题1、生产成本加上相应的（）称为完全成本。A、营业成本B、销售费用C、运营费用D、资金成本2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是（）。A、营业成本B、期间费用C、运营费用D、资金成本3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D、可供分配利润=税后收入-未分配利润4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。A、550B、856C、1500D、12365、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是（）。A、财务内部收益率B、财务净现值C、投资利润率D、动态投资回收期7、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A、2010年6月1日至2013年2月1日B、2010年6月1日至2013年8月1日C、2011年8月1日至2013年2月1日D、2011年8月1日至2013年8月1日8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。A、0B、1第2页C、0或1D、29、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为170万元，折现率为12％时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A、11.12%B、11.36%C、11.66%D、12.95％10、某房地产开发项目采用18％的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为（）。A、小于20%B、满足目标收益率要求C、大于18％D、不满足目标收益率要求11、若某房地产投资项目的名义收益率为18％，年租金增长率为10％，通货膨胀率为5％，则该项房地产投资的实际收益率为（）。A、9.26%B、10%C、11.32%D、12.3%12、动态投资回收期是反映（）的重要指标。A、开发项目投资成本大小B、开发项目投资回收能力C、开发项目资金流动速度D、开发项目资金实力13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。A、成本利润率是年成本利润率B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A、10.0%B、14.0%C、25.0％D、35.0％15、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。A、甲乙B、甲乙C、甲=乙D、无法判断第3页16、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A、投资利润率B、投资回报率C、资本金利润率D、资本金净利润率17、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B、还款当年按年末偿还，按全年计息C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清18、某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A、0.21B、1.23C、2.01D、3.2319、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为（）。A、0.18B、2.83C、3.39D、5.0020、下列说法不正确的是（）。A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于221、（）是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。A、流动比率B、偿债备付率C、资产负债率D、利息各付率22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A、37.5%B、75%C、150%第4页D、113%23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。A、80%B、120%C、171%D、230%24、方案经济比选存在的关系不包括（）。A、互斥关系B、独立关系C、相关关系D、独立互斥关系25、在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括（）。A、备选方案差异原则B、最低可接受收益率原则C、最大收益率原则D、不行动原则二、多项选择题1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括（）。A、销售收入B、出租收入C、营业外收入D、补贴收入E、自营收入2、房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是（）。A、经营费用B、销售费用C、管理费用D、财务费用E、大修基金3、房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。A、企业实力提升B、租金收入C、对社会贡献增加D、物业增值E、物业权益份额增加4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、流动比率C、偿债备付率D、资产负债率E、投资回报率5、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A、成本利润率第5页B、销售利润率C、投资利润率D、投资回报率E、静态投资回收期6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有（）。A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E、内部收益率越高，投资风险就越小7、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括（）。A、销售利润率B、投资利润率C、资产负债率D、财务净现值E、偿债备付率8、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。（2012年真题）A、投资利润率为16.67%B、投资利润率为22.50%C、资本金利润率为31.25%D、资本金利润率为37.50%E、资本金利润率为62.50%9、下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。A、表明了负债占总资产的比例B、反映了企业或项目的财务风险程度C、资产负债率越高，则企业应变能力越强D、属于长期偿债能力指标E、房地产开发企业的资产负债率一般较高10、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。（2012年真题）A、备选方案差异原则B、备选方案独立原则C、最低可接受收益率原则D、不行动原则E、备选方案关联性原则三、判断题1、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。对错第6页2、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。对错3、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。对错4、财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。对错5、两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。对错6、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对错7、全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。对错8、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。对错9、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。对错10、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。对错11、经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。对错12、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。对错13、资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。对错14、在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。对错第7页15、对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（2012年真题）对错16、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。对错四、计算题1、甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元／（㎡?月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元／（个?月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。（2012年真题）2、某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元／㎡，建造成本为4500元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。3、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如