国有土地上房屋征收法律服务流程及标准

房地产法务专家傅栋梁律师电话：[phone]冀港联盟国有土地上房屋征收法律服务流程及标准（试行）Housesbuiltonthestate-ownedlandcollectionlegalserviceprocessandstandards(Tryout)JG-TDKFB-2012主编：傅栋梁律师单位：河北冀港律师事务所实施日期：2012年8月1日房地产法务专家傅栋梁律师电话：[phone]-目录1总则……………………………………………………………………21.1制定目的………………………………………………………………21.2概论界定………………………………………………………………21.3基本原则………………………………………………………………21.4前提及要求……………………………………………………………31.5适用范围………………………………………………………………32.办案流程及标准………………………………………………………32.1房屋征收合法性审查流程及标准……………………………………32.2房屋征收补偿合法性审查流程标准…………………………………62.3强制搬迁合法性审查流程及标准……………………………………9房地产法务专家傅栋梁律师电话：[phone]总则1.1制定目的为提高律师承办国有土地上房屋征收与补偿业务的服务水平，指导律师办理与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》、《行政强制法》、《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》等相关法律规定，制定本标准。本标准尽供冀港联盟律师在办理业务中参考和借鉴，并非强制性规定。1.2概念界定1.2.1国有土地上房屋征收与补偿是指市县级人民政府为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要依法对国有土地上房屋作出房屋征收决定，并给予被征收人相应补偿的法律（行政）行为。1.2.3房屋征收主体是指被征收房屋所在的市、县级人民政府。1.2.4房屋征收部门是指被征收房屋所在的市、县级人民政府确定的部门，并由该部门组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。1.2.5被征收人是指被征收房屋的所有权人。1.3律师办理国有土地上房屋征收与补偿法律业务的基本原则国有土地上房屋征收与补偿关系到社会稳定和广大被征收人的切身利益，律师办理此类法律业务应遵循如下原则：1.3.1忠诚负责原则。律师办理国有土地上房屋征收与补偿法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。1.3.2专业精湛原则。律师办理国有土地上房屋征收与补偿法律业务，应掌握房屋征收专业知识和业务操作的相应能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。1.3.3勤勉敬业原则。律师办理国有土地上房屋征收与补偿法律业务，房地产法务专家傅栋梁律师电话：[phone]-应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求，在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。1.3.4支持公平补偿原则。律师办理国有土地上房屋征收与补偿法律业务，应当维护被征收人得到公平补偿利益。1.4律师办理国有土地上房屋征收与补偿法律业务的前提和要求1.4.1律师办理国有土地上房屋征收与补偿法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，分析利弊，告知法律风险。1.4.2律师须与委托人签订委托合同，在取得委托人的合法授权后，在受托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。1.4.3律师办理国有土地上房屋征收与补偿法律业务，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任；把维护委托人合法权益、和谐化解矛盾作为办理法律业务的最高宗旨。1.4.4律师在办理国有土地上房屋征收与补偿法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。1.5本标准的业务适用范围本标准适用于冀港联盟律师在国有土地上房屋征收与补偿相关的诉讼和非诉讼法律业务。2.办案流程及标准2.1房屋征收合法性审查流程及标准2.1.1征收主体性审查及标准国有土地上房屋征收的征收主体只能市、县级人民政府，设区市辖内区政府作为县级人民政府，属于合法的征收主体。除此之外，街道办、乡镇政府、管委会等均无权作出房屋征收决定。2.1.2项目立项合法性审查及标准建设项目需要征收国有土地上房屋的，应当根据《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发【2007】64号）的相关规定办理建设项目立项房地产法务专家傅栋梁律师电话：[phone]-批准（审批、核准、备案）手续。A.审批类项目还应当依法根据《国家发展改革委关于审批地方政府投资项目的有关规定(暂行)》以及地方关于批准类建设项目立项的相关规定执行;B.核准类项目还应当符合《政府核准的投资项目目录》的具体要求。项目提交材料以及审查内容应当依据《企业投资项目核准暂行办法》、《外商投资项目核准暂行管理办法》、《国家发展改革委关于做好外商投资项目下放核准权限工作的通知》（发改外资〔2010〕914号）规定的标准执行。C.备案类项目还应当根据《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资［2004］2656号）以及各地关于企业投资项目备案方面规定的具体标准申报。D.节能性审查。依据《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》的规定，固定资产投资项目应当符合节能标准。未依法接受节能审查或节能审查未获通过的固定资产投资项目，项目审批、核准机关不得审批、核准，建设单位不得开工建设，已经建成的不得投入生产、使用。2.1.3项目目的性审查及标准A.审查目的：核实项目是否符合公共利益的需要。B.审查标准：①国防和外交的需要。②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。凡是不符合以上标准的项目，从目的性上即不符合公共利益需要的要求，也就不能由政府实施房屋征收。房地产法务专家傅栋梁律师电话：[phone]项目现实性审查及标准A.审查目的：项目现实性审查，也即规划性审查。因此，审查目的即为核实建设项目在符合公共利益需要的前提下是否已经依法列入相应管理规划,具有现实可执行性。B.审查标准：①国民经济和社会发展规划。②土地利用总体规划。③城乡规划和专项规划。④市、县级国民经济和社会发展年度计划①②③项为所有建设项目均应当符合的标准。第④项标准仅适用于保障性安居工程建设、旧城区改建项目现实性审查。2.1.5征收风险性审查及标准A.审查目的：评估项目在实施房屋征收中存在的社会不稳定系数，为政府作出房屋征收决定以及制定相应的预警补救措施提供重要决策参考。B.审查标准：①征收主体应当在房屋征收决定作出前依据有关规定进行社会稳定风险评估。②风险评估报告应当作出无风险、有较小风险、有较大风险、有重大风险诸如此类的等级评价，并提出可实施、暂缓实施和不可实施诸如此类建议，报征收主体审定。2.1.6补偿方案合法性审查及标准A.审查目的：补偿方案直接关系被征收人的补偿权益，因此，核实房屋征收补偿方案制定程序、实体的合法性至关重要，对于征收主体而言，补偿方案的合法与否直接关系到房屋征收决定的合法与否。B.审查标准：①补偿方案应当由房屋征收部门事先拟定报征收主体。②征收主体应当组织专家予以论证后公布。③论证后的补偿方案应当向公众公布征求意见。房地产法务专家傅栋梁律师电话：[phone]-④公众征求时间不得少于30日。⑤根据公众意见修改的情况应当及时公布。⑥作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。⑦征收主体应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。第①-⑥项标准适用于所有项目补偿方案制定。第⑦项仅适用于因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的情况。2.2房屋征收补偿合法性审查流程及标准2.2.1未经登记的建筑处理审查及标准A.审查目的：在我国未经登记的建筑形成原因复杂，对建筑是否合法的认定直接关系被征收人的合法权益，征收主体在对未经登记的建筑定性区别处理时需要结合法律、客观事实以及其他因素综合考虑方能有利于项目顺利实施。B.审查标准：①建筑是否符合城乡规划法、建筑法、土地管理法的相关规定。②行政机关应当依法调查、认定。③对未予登记的建筑应当考虑其在形成原因时间点是否合法、合理或者当时政策。④地方关于确定未予登记建筑是否合法的规范性文件应当符合制定标准。2.2.2评估合法性审查及标准A.审查目的：评估合法与否直接关系国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值以及测算被征收房屋类似房地产的市场价格，因此，律师在对评估阶段予以合法性审查至关重要。B.审查标准：①评估机构以及评估人员资质标准。房地产法务专家傅栋梁律师电话：[phone]-②评估机构的择定标准。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。③评估时点标准。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。④评估房屋价值标准：a.被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。b.除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。c.被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素⑤评估报告标准：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部房地产法务专家傅栋梁律师电话：[phone]-门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。⑥复核申请标准：被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日