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「2019」营销部结构宏观市场简析石林发展简析石林房地产市场研究目标客户研究「宏观市场简析」宏观政策昆明房地产市场温家宝:稳定房地产调控政策严格执行限购政策5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在主持召开六省经济形势座谈会时指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策.受政策导向因素,商品房政策持续从紧,全国性整体市场持续往不利方向发展宏观政策12.6723.0250.79128.4056.428.2189.80163.08128.4517.8077.84101.8793.5743897110188251113048121620040801201602005月6月7月8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月5月预售面积（万㎡）预售项目数量（个）昆明房地产市场-商品房供应分析2019年5月房地产市场整体供应93.57万㎡，环比下降8.15%，同比去年5月，供应面积增加了80.90万㎡，同比增长638.52%。5月合计共有13个项目通过预售审批，项目分别位于中心区、东市区、南市区、北市区以及呈贡，均为住宅物业。517435742966522563315918493281832466549846174840875653.2729.6125.6353.4156.1443.6342.7654.1218.8551.853838.5867.5030609003,0006,0009,00012,0005月6月7月8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月5月成交数量（套）成交面积（万㎡）2019年5月昆明市房地产市场合计备案8756套，比上月增加3916套，环比增长80.91%，与去年同期相比备案数量增加3582套，同比增长69.23%；5月成交面积67.50万㎡，比上月增加28.92万㎡，环比增长74.96%，同比去年增加14.23万㎡，同比增长26.71%。昆明房地产市场-商品房成交分析12.6723.0250.79128.4056.428.2189.80163.08128.4517.8077.84101.8793.5753.2729.6125.6353.4156.1443.6342.7654.1218.8551.8538.0038.5867.500.240.781.982.401.000.192.103.016.810.342.052.641.3902468040801201602005月6月7月8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月5月预售面积（万㎡）成交面积（万㎡）供求比5月，昆明房地产市场供给较4月有所减少，市场需求有所增加，供求比为1.39。与去年同期相比，房地产市场供给与成交量大幅增加，供求比增长了1.15。昆明房地产市场-商品房供求关系5月昆明区域市场供过于求1.39倍,市场多数时间呈现的是“开盘少、活动冷”局面整体来看，市场越来越糟糕.昆明房地产市场-结论「石林简析」城市发展格局产业发展格局城市格局石林新城老城区风景区老城向新城和风景区发展,形成3区格局,风景区是房地产开发的重点区域以旅游业为龙头的现代服务业以生态工业为龙头的新型工业以台创园为龙头的现代农业以阿诗玛文化为龙头的文化产业以现代物流为龙头的商贸流通业“十二五”时期，石林县将继续加强在旅游产业方面的投入和研究，继续实践“旅游强县”的城市发展战略。产业格局重点产业旅游业发展推动了旅游地产发展,开发项目产品逐步升级「石林县房地产市场研究」总体特征分析局部区域分析典型楼盘分析同比产品分析市场化逐渐形成经济背景城市在区域的中心地位逐步形成，现代服务业为主的第三产业逐渐占据支配地位供应供应主体►专业开发商为主需求客户特征自用►城市化进程客户占据半壁江山；客户特征明显产品►多样化产品：建筑形象多样化、产品品质多样化、营销操作专业化►板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立►项目开发方向主要由区域地段主导投资►外来客户比例加大►财富阶层逐渐形成成交关键驱动因素自用►价格因素，生活配套设施►产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资►对固定资产升值保值、租金实现的信心►对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户逐渐细分总体特征地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多楼盘分布注：县城中心区新城核心区；风景区分析总结：城市房地产格局：房地产主要分布在“县城中心、新城核心区、旅游景区”三个片区，其中县城中心集中了大量政治和商务资源，短期内仍为石林经济中心，而新兴地产在向旅游景区及新城区转移。新兴地产在向旅游景区及新城区转移项目区域项目名称项目占地/建面主力户型项目物业类型售价（元/㎡）销售状况老城凯旋城130亩/38万㎡85-221住宅3700一期在售，二期待售石林老街·东门坊60.54亩/9.16万㎡产权式酒店：40-70商业、产权式酒店待定待售龙园218.8亩/50万㎡100-120住宅、花园洋房、公寓、别墅3400-4100在售鹿城广场149.87亩/35万㎡住宅：80-180；公寓：30-60写字楼、商铺、高层住宅：3700商铺均价20000左右待售天奇花园200亩/110万㎡95.73-330别墅、住宅别墅5600，跃层3700尾盘水石坊49亩/8.39万㎡40-70住宅、商业待定待售石林商业步行街14.73亩/2.2万㎡50-138住宅、商铺待定待售巴江明珠22.6亩/9.38万㎡92-113住宅、商业待定待售商业占比大，产品多样化，以中低端项目为主，住宅类售价差距不大，楼盘集中老城区楼盘供应数量充足,物业类型多样,配套设施匮乏,价格水平偏低,销售货包组合单一.老城区楼盘分析市场供应•在售楼盘:龙园、凯旋城和天奇花园，其中龙园为近期推出;待售楼盘:石林东门坊，水石坊，鹿城广场，石林商业步行街，巴江明珠等楼盘，总盘量估计约为60万平米左右。货包组合•在售楼盘主要销售产品是住宅和商铺,写字楼\产权酒店\公寓均未推广,货包组合的产品过于单一.配套设施•由于楼盘规模限制，大多楼盘缺乏社区景观、运动设施、休闲娱乐设施，如果推广中不加以引导，就不能对购房者产生影响。物业类型•老城区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，产品类型多样化，涉及商业、住宅、投资型公寓、酒店、写字楼等。价格水平•普通住宅:3700元/平米,别墅:5600元/平方米,局部区域商铺:2万.市中心商铺租金最高:300元/平方米/月.鹿阜镇中心城区—石林高价位商铺最为集中的商圈，住宅价格存在上涨空间行政导向，依托县机关配套成完善，商业氛围浓核心驱动力未来发展趋势租金：2.2-10元/m2/天.售价：2万元/m2租金/售价区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户；客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主；关注地段，对价格敏感度较高：客户特征未来中心逐步转移旅游景区新城；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况物业招租良好，出租率在85％以上销售客户以自用客户为主；外来客户投资比例较大县城中心价值分析项目区域项目名称项目占地/建面主力户型项目物业类型售价（元/㎡）销售状况新城书香门第92亩/10.8万㎡104-106住宅商铺3500-3800部分房源待售大商家80亩/17万㎡商铺156-235㎡、公寓37-147㎡商铺、公寓商铺均价8000在售中央金座8.59亩/90商铺、公寓公寓3300，商铺1万在售颐林尚都43亩/15万㎡100-120商铺、SOHO商务写字楼、酒店式公寓待定，商铺8000左右待售阿诗玛旅游小镇500亩/43万㎡80-200多层、小高层、别墅——售罄，招商阶段桃源水乡1500亩/42万㎡30-250㎡不等住宅、环岛别墅电梯房4100；退台洋房5000在售上海恒联新天地157.92亩/15.7万㎡小高层70-128，别墅185-288住宅、商铺、别墅4500在售景区悠然墅150亩/25万㎡144-298别墅、独栋联排4600左右尾盘石林林墅30亩/2.77万㎡240左右商铺、别墅3300-3600尾盘彩云天地687亩/37万㎡产权式酒店：68-89；别墅：210-218住宅、酒店、商铺产权式酒店：6000；别墅：7100待售，5月6日开盘云鼎和园总建面2.4万毛坯106-158精装220别墅\产权酒店别墅13500\产权13500在售苏宁环球总建面100万㎡风景区、新城区楼盘市场供应•目前在售的楼盘主要有大商家、中央金座、桃源水乡、上海恒联新天地、世纪阳光\彩云天地等。其他待售楼盘主要有颐林尚都和彩云天地和云鼎合园及苏宁环球等楼盘，都会在近期陆续推盘。物业类型•新城区及景区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，多层产品占比较大。高端别墅主要集中在风景区,面积区间在144—300平方米之间,在售产权酒店68-89平方米.配套设施•该区社区景观、运动设施、休闲娱乐设施等配套相对齐全。价格水平•风景区别墅:4600-13500元/平方米,新城区产权酒店6000元/平方米,风景区产权酒店13500元/平方米.货包组合•两种产品搭配出售的楼盘4个,其余楼盘,仅售一种产品,货包组合相对丰富.风景区、新城区楼盘分析昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范政府导向，旅游业带动高档住宅区核心驱动力未来发展趋势商铺租金：1.2-1.6元/m2/天住宅售价：4000元/m2物业管理费：1.2-2元/m2/月租金/售价区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显增加；客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高；选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值；以及区域内的环境因素；客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应量大，后续供应量充足；租售状况交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右；销售状况较好，以投资客户为主；新城、风景区价值分析市场竞争格局分析县城区平均租金区间(元/天/m2）2.2-2.51.2-1.6均价在2万之间商业市场相对成熟，人流量及商业氛围较好；旅游风景区商业住宅均价在0.4万—1.5万之间受旅游客的影响较大，商业氛围较差；未来商业价值很大程度受旅游产业发展产品集中以高层为主产品以中低端产品为主客户主要以县城、周边乡镇自主、改善性客户为主；市场供应量逐步被旅游风景区楼盘所取代均价在3800元/平米产品别墅、类别墅产品为主产品以高档产品为主客户主要以县城、外省昆明等区域的投资客为主；产品供应量较大，社区及周边环境良好；普通均价在4500元/平米,别墅均价7100元/平方米(不包括御云林)县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移(中心区域高达10元/天/m2)御云林典型楼盘分析1-”悠然墅”项目概况项目地址：石林县城东山路新客运站南开发商：石林核工业华地地产总建筑面积：约14万平方米物业类型：旅游酒店8600平米、商业13600平米、别墅11万平米，共612户。容积率：0.83绿化率40%其中独栋130户、双拼52户、联排439户，面积140-290平米不等，均价联排3400元/平米，双拼4000元/平米、独栋4500元/平米。公寓3700元/平米.销售速度较慢。典型之处:项目的内部配套限制了价格和去化速度,目标客户定位为石林本地23评价：项目规划时功能定位不准确，大量别墅+2五星酒店+商业，配套功能单一，且体量小，不能满足居住和度假的功能要求，别墅对客户的吸引力很局限。别墅物业开发配套单一，居住和度假功能不足石林景区及湿地生态环境1万平米的商业配套旅游酒店配套典型楼盘分析1-”悠然墅”典型楼盘分析2”彩云天地”项目概况项目地址：昆石高速公路石林出口以北一公里开发商：石林泉源房地产开发有限公司总建筑面积