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1商业计划书项目研究报告编制时间：2报告编制人员名单项目负责人：技术管理负责人：编制人：校核人：审核人：审定人名单：目录一、公司简介二、总论………………………………4三、项目概况四、市场研究分析……………………8五、项目综合定位……………………22六、项目投资估算……………………34七、财务分析…………………………42八、不确定性分析……………………43九、风险分析与对策…………………47十、附表………………………………49总论31、研究报告编制依据（1）贵阳市城市规划局《贵阳市土地使用变更通知书》；（2）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（4）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》2、研究报告研究范围根据地块所处的地理位置，及周遍环境，主要研究地块的价值、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，财务分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。4一、市场研究分析说明：该项目所处贵阳市云岩区宅吉小区永安寺街。下面将对贵阳市、云岩区、宅吉小区、项目地块市场分别进行分析。（一）、贵阳房地产市场研究1、政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响随着国家一系列房地产新政出台并实施，已经对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大。贵阳地产市场在未来的五年内将继续保持平稳上升、有效需求不断增长的趋势。因为贵阳房地产市场有自己的特殊性：1、贵阳城市地貌山多平地较少，人口密度，大市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非。并且在2003年政府就已出台相关政策，停止限制开发贵阳市内住宅项目。2、长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求，改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的。3、随着贵阳旧城改造，大量急需改善住房条件的消费群体以及地州县到贵阳经商工作的消费群体。并且还有外省的客户群体。已逐渐形成一个庞大的潜在消费市场。新政给贵阳带来了整个房地产行业的大演变，从2004年的老八条到今年的新八条，银行信贷紧缩政策。使贵阳各家地产发展商从过去独立开发运作项目到增强相互合作，充分整合各自资源，对外融资贷款开发。这一发展方向也是发展商为适应整体外部环境变化的所做的自我调5整。否则将面临被日益加剧的市场竞争给淘汰出局。总之新政的实施对企业生存既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发展机遇。2、贵阳房地产市场供求分析（信息来源市房管局05年上半年统计数据）1、供应方面：从土地购置与开发方面:全市土地开发投资0.91亿元,土地购置费6.97亿元,购置土地面积201.16万平方米。房地产开发投资方面:房地产开发投资保持快速增长态势。全市累计完成投资39.44亿元,其中住宅投资17.75亿元,经济适用住房投资4.29亿元,办公楼1.47亿元,商业营业房3.78亿元,其他16.43亿元。商品房施工(新开工)、竣工方面:商品房施工面积稳定增长。商品房累计施工面积1136.28万平方米,其中住宅847.55万平方米,办公楼67.81万平方米,商业营业房157.64万平方米,其他63.28万平方米。2、需求方面：从商品房预销售情况来看:首先,商品房批准预售面积呈上升态势,商品房上市速度放缓,市场供给压力得到有效缓解。商品房预销售登记面积有所上升，同比去年市场需求不断增大。2005年1-6月，贵阳市商品房预销售登记面积144.23万平方米，同比上升12.74%，其中住宅面积134.01万平方米，同比上升13.49%。图15：贵阳市2005年以来商品房预销售登记面积变化示意图667.5662.6218.9194.3687.9730.58118.37110.3836.79144.23134.0140.360100200万平方米商品房67.5694.36118.37144.23商品住宅62.6287.97110.38134.01经济适用住房18.9130.5836.7940.3605年1-3月05年1-4月05年1-5月05年1-6月92.91%0.19%0.20%2.88%3.82%住宅(92.91%)办公房(3.82%)商业营业房(2.88%)工业仓储用房(0.19%)其他用房(0.2%)图16：贵阳市2005年1-6月商品房预销售登记面积结构示意图在商品房预销售登记面积中，住宅144.23万平方米占92.91%，办公房5.51万平方米占3.82%，商业营业房4.15万平方米占2.88%。从目前贵阳房地产政府部门相关信息来看，贵阳地产投资开发量、销售总体形式、市场供求关系综合因素来看，本项目开发所处的宏观外部总体环境较好。有利于企业稳健可持续经营。2、云岩区房地产市场研究1、去年，该区国内生产总值111.68亿元（区域），增长11.6%，其中第一产业增加值0.42亿元，增长0.2%，第二产业增加值57.55亿元，增长10.6%，第三产业增加值53.72亿元，增长13%；财政总收入完成6.76亿元，增长32.39%，其中地方财政收入完成4.3亿元，增长39.50%，7净增1.2亿，创历史最高水平。2、在1999年就被列为全省首批建设的20个经济强区之一的云岩区，为继续保持领先势头，该区决策者结合区情提出了“对内挖潜，对外扩张”、“空间有限，发展无限”的经济发展方针，并将质量做好、数量做多、规模做大、速度做快，甩掉追兵，拉开距离，大步前进作为今年经济工作的具体目标。3、宅吉小区区域市场分析1）、区域优势分析（S）1、宅吉办事处位于贵阳市城区东北角，地处城郊结合部，辖区面积为5.9平方公里，常住人口6万人，有市级以上的行政、企事业单位25个，是贵阳市最早开发的居民住宅小区。2、借助商专、民商厂、宅吉大厦的沿线开发，贵州荣辉房开公司与贵阳民族商品厂合作开发的荣辉桂园，拥有4500m2营业面积，经多方协调，成功引进成都卞氏菜根香落户宅吉。同时，又相继引进赤水黑豆花、小丁酸汤鱼、成都光头蟹等具有各地方特色的餐饮落户宅吉，上述4家餐饮2003年纳税100余万元，完成增加值420万元。今年1—5月份共计纳税50余万元，占新增税收的33%；商专楼宇不仅入驻北京华联、华泰锦升、丽都酒楼等大型企业，而且还吸引了粗粮王、三桥氏炸鸡、满江红酒楼及品牌服装专卖店、药店、电玩等20余家企业。今年1—5月仅这幢楼宇就纳税200余万元，完成GDP550万元，并且成功引进营业面积达4000m2的吉奥康体休闲中心、贵阳好时娱乐有限公司、贵阳运安新技术开发有限公司和贵阳弘展房地产策划有限公司等多8家企业。3、该区地产发展以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜值。因宅吉居民住宅小区，周边不连旱码头、不临商业区，处在城郊结合地，土地的局限、商铺的匮乏，街道的狭小，土地资源可供应量相当紧张，地块规划均向高层或小高层发展，充分发挥板块立体经济。4、该区有多所名校（实验二小、实验二中、六中等），名校优势已成为吸引贵阳许多即将置业和二次置业的消费者的首选之地。该区总体经济发展较贵阳其他区域较快，并且在该区几所名校的带动下，该区地产项目销售情况较好。从以下数据可看处。该项目周边楼盘情况。项目名称项目种类经济指标销售价格备注宅吉大厦高层复式结构占地1.3万平方米，总建筑面积为3.2万。容积率2.4售价为2680均价2980元项目开盘于1998年6售完为2000年宅吉碧苑高层占地1.2万平方米，总建筑面积为3.8万。容积率为3售价为2980均价3200元最高价3780元项目开盘于2003年6售完为2005年开磷宅吉花园小高层变维式占地35975平方米，总建筑面积57828.5平方米，绿化率38％，容积率仅1.61。售价为2560元均价为2780元。项目开盘于2003年售完为2004年天玺华庭九层带电梯房占地面积16000方、总建筑面积7万平方米，容积率4.4绿化率35%。1888元/平方米。均价2200元/平方米。最高价2980元/平方米项目开盘于2004年3月现销售已近90%。银通山庄多层占地面积5.8万，总建筑面积9.7万平方。容积率1.6售价为1780元，均价2180元。项目于2002年开盘，2004年销售完毕9该区域市政配套分析二、区域不利形式分析（W）1、该小区早期开发，缺乏总体规划。人口居住密度较大。特别以宅吉小区北面人口密度较大，居住人群多为原区域农民拆迁回迁的。并且许多村民已将自住房租赁。外来务工人员较多。周边安全问题尤为突出。序号项目基本情况位置备注1学校实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专、贵阳医学院等知名学校距项目1500米范围内大部分学校为贵阳市优秀示范学校2幼儿园实验幼儿园等多家公、私幼儿园及多家午拖班距离项目500米左右3康体吉奥康体中心、宅吉广场、多个室内游泳池、室外游泳池基本分布在项目南面康体娱乐设施齐全4老年活动中心是贵阳市唯一一个老年活动基地距离项目5分钟路程集教育、娱乐于一体5医疗项目紧邻省级甲级医院——贵阳医学院距离项目15分钟路程医疗软硬件条件为贵阳市优良医院。6商业不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。盐务街沿街500米带动整个宅吉小区经济增长7菜市场2-3个，规模不大，零星分布贵阳医学院后街、该项目旁8银行商业银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行主要聚集在宅吉路十字路口中段距项目较近9公交车4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等贯穿整个宅吉小区内外4路、63路车终点站距离项目最近10便利店沿宅吉路前段左侧北京华联大型连锁超市、多家超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星分布距离项目10分钟路程北京华联带动整个宅吉小区居民消费及购买力10并且该区域正处于项目地块的北面、西面。这将会给今后的销售带来的不利影响因素。2、从该区域的整体规划和在建项目规划与设计风格上，与市中心一些高档项目总体品质相比还有一定差距。这对于我公司针对本项目预期定位上构成一定的挑战。四、该地块项目分析1、本项目位于贵阳市云岩区宅吉小区中心，占地68亩。是破产企业贵阳制药厂原址。地块呈长方形，三面临街，依据控制性祥规，为为商业用地，容积率2.5-3.0，正面为40米宽城市主干道，其余来年两侧为16米宽城市次干道。（目前，道路宽度为8米和6米，扩宽后的道路红线不占用地）。红线范围内拆迁量约为10000M2（该厂职工宿舍）。项目总建筑面积约为130000M2，其中:住宅124000M2，商铺6000M2。总投资3亿元，其中：购买贵阳制药厂破产资产（即该地块）7000万元，补交土地出让金（工业用地与商业用地差价）3000万元，拆迁、开发建设及营销费用等2亿元。预计销售收入46000万元。（住宅售价3100元/M2，商铺售价12000元/M2）。预计税后利润为8979万元。投资回报率为29。9%该数据出自费用测算）2、由于宅吉小区可供修建土地资源较少，政府在该区域出让的仅有一块土地已被我公司购买。因此本块土地今后的利润空是很可观的。并且项目周边的竞争项目均已在本年内销售完毕。向市场可供房源并不多。对本项目今后销售冲击较小。并且今年在该小区报建项目仅我公司一家。已没有再批复任何其他项目。因此，以上综合分析，我公司对该项目很有信心，并且将本项目打造成宅吉小区综合品质最高住宅楼盘。且充分认为本项目预期销售市场前景较好，销售周期较短，盈利利润空间较大。11三、本项目地块优劣分析（SWOT）1、优势（S）1.区位优势明显，贵阳制药厂地块位于宅吉小区中心区域北面，该区位作为宅吉小区今后的绝版高层建筑地块之一，该地块如能合理规划、定位准确。提高项目品质，增加一定量的绿化面积和社区配套设施。将会具有很高的潜在市场销售前景。2.地理位置较好所处宅吉小区商业、市政配套较为成熟，且周边拥有一些知名名校。交通便利，地块区域由于商业铺面的纵深发展，道路今后将会成为小区规划改造为商