重庆置信空港新城项目商业计划书

1重庆置信空港新城项目商业计划书2目录第一章项目基本情况一、项目概况简介…………………………………………………………………………3二、主要经济技术指标……………………………………………………………………4三、项目整体定位…………………………………………………………………………4四、项目运作模式…………………………………………………………………………4五、项目市场前景展望……………………………………………………………………5第二章项目运作环境一、宏观环境分析…………………………………………………………………………71．重庆市政策优势…………………………………………………………………72．重庆市宏观经济现状及发展趋势………………………………………………113．重庆市区位优势…………………………………………………………………18二、项目相关产业的现状及发展趋势…………………………………………………211．重庆市房地产现状及发展趋势…………………………………………………212．重庆市总部基地现状及发展趋势………………………………………………333．重庆市主题乐园现状及发展趋势………………………………………………38三、项目的运行主体……………………………………………………………………451．公司简介…………………………………………………………………………452．公司管理模式……………………………………………………………………473．公司发展战略……………………………………………………………………51第三章项目分析与定位………………………………………………………………57一、项目消费者动机及行为分析………………………………………………………571．房地产市场消费者动机及行为分析……………………………………………572．主题乐园消费者动机及行为分析………………………………………………613．总部基地消费者动机及行为分析………………………………………………64二、项目定位分析………………………………………………………………………671．项目区位定位……………………………………………………………………672．项目品牌定位……………………………………………………………………703．项目产品定位……………………………………………………………………744．项目目标客户群体定位…………………………………………………………835．项目客户服务定位………………………………………………………………906．项目功能定位……………………………………………………………………96第四章项目分析与规划………………………………………………………………99一、项目地块情况………………………………………………………………………991．项目地形分析……………………………………………………………………992．项目地质分析…………………………………………………………………10033．项目自然资源…………………………………………………………………1014．市政基础设施及管网布局……………………………………………………101二、项目规划原则………………………………………………………………………1051．总体规划原则…………………………………………………………………1052．住宅规划原则…………………………………………………………………1063．总部基地规划原则……………………………………………………………1084．主题乐园规划原则……………………………………………………………1105．技术经济指标…………………………………………………………………112三、项目用地规划………………………………………………………………………1121．用地总体规划（附图）………………………………………………………1122．项目绿化带集中分布（附图）………………………………………………1143．土地价值分析（附图）………………………………………………………1154．业态分布（附图）……………………………………………………………1155．总部基地、住宅、乐园、商业示范区选址（附图）………………………117第五章项目财务分析…………………………………………………………………118一、项目投资估算与资金筹措…………………………………………………………1181．计算依据………………………………………………………………………1182．总投资估算……………………………………………………………………1193．投资计划与资金筹措…………………………………………………………123二、项目财务评价………………………………………………………………………1251．经济评价依据、原则及方法…………………………………………………1252．基础数据测算…………………………………………………………………1263．财务评价分析…………………………………………………………………1304．不确定性分析…………………………………………………………………1315．财务风险及对策………………………………………………………………135第六章项目运行风险及对策…………………………………………………………137一、项目运行环境风险分析及对策……………………………………………………137二、项目经营管理风险分析及对策……………………………………………………140三、项目市场风险分析及对策…………………………………………………………142第七章、项目综合评价…………………………………………………………………145第八章、附件目录及图表4第一章：项目基本情况一．项目概况简介项目名称:重庆空港新城西南总部基地项目区位：重庆市渝北区境内的重庆空港新城内运行主体：重庆置信产业发展有限公司周边情况:项目位于重庆市渝北区空港新城内，东与航空雷达站相邻，北临望乡亭，西与悦来新城相望，距重庆主城区20公里，龙头寺火车站10公里，江北国际机场10公里。项目用地：项目用地分为总部基地区、主题乐园区、商业配套区、生活服务区四大部分，其具体用地性质和面积见下表：项目投资:总投入152亿元，其中总部基地区总投入49亿元，主题乐园和商业配套区共投入25亿元，生活服务区78亿元。建筑面积:总建筑面积413万平方米，总部基地区总建筑面积150万平方米，主题乐园47万平方米，生活服务区198万平方米，商业配套区18万平方米。建设周期:总部基地区、生活服务区均分6期开发，主题乐园区分3期开发，商5业配套区分2期开发。融资方式:以自有资金、合作方投资、滚动开发资金为主，银行贷款、房地产信托、金融租赁等多形式相结合的方式。即以自有资金、合作方投资和部分借贷资金启动项目，通过分期分组团的建设，实现资金回流，以滚动开发资金作为下一期投资的重要资金来源。二．主要经济技术指标空港新城项目主要经济技术指标主要指标总部基地区主题乐园区商业配套区生活服务区占地面积1500亩3000亩1000亩2000亩用地性质商业用地绿化用地商业用地商住用地容积率1.500.61.49开发周期6期滚动开发3期开发2期开发6期滚动开发建筑面积150万平方米7万平方米40万平方米198万平方米三．项目整体定位整体定位：以总部经济为龙头，休闲旅游和高尚住宅为基础，多个关联产业聚合良性互动发展，汇集人流、物流、信息流和资金流的区域积聚，集总部经济、旅游、房地产、商业、主题酒店、文化、教育和休闲娱乐于一体的5平方公里的重庆国际形象代言之城。四．项目运作模式以“总部经济＋旅游＋地产”良性互动为核心，为项目的后续开发储备大量6具有价格优势的土地和提供稳定持续的现金流，并获取巨大的利润空间，具体原则如下：1、规划先行，规划就是财富；2、环境优先，以文化营造环境，环境创造效益；3、以项目的巨大社会价值获取大量有价格优势的土地；4、大规模成片区开发，并提供完善而且高标准的配套设施；5、以产业聚合效应提升区域价值。五．项目市场前景展望根据《重庆市统计年鉴》和《2007年重庆政府报告》，重庆人均GDP正处于2000－3000美元经济飞速发展阶段，预计到2012年，人均GDP将突破4000美元。人均GDP处于2000－3000美元发展阶段的基本趋势和特点是：①经济将总体保持高速稳定增长；②城市化发展加速，大量农村人口向城市集聚；③第三产业比重明显增加；④旅游消费需求将从观光游向休闲游转换升级，即休闲游突增。在这样的时代背景下，对于拥有3100万常住人口，位于中国西部交通枢纽中心，中国西部唯一的直辖市重庆来说，作为现代服务业的总部基地和旅游产业的主题乐园将会有巨大的市场发展机会。7国内旅游地产企业深圳华侨城2001-2006年平均净利润率26％，远高于中国住宅第一品牌万科10.1％的水平，其关键原因是：华侨城“旅游＋地产”的经营模式形成了旅游与地产互动良性发展的格局，即以旅游的社会效益获取大量低成本的土地储备，而后通过营造良好环境来提升房地产项目价值，为房地产发展提供稳定的现金流，反过来又通过房地产快速巨额的盈利为旅游业的发展和扩张提供支持，提升旅游业的基础配套设施水平和边际效益。空港新城项目除了具备“旅游＋地产”模式的优势外，还拥有总部基地的特殊优势，即创造高税收、增加就业机会、带动产业发展和提升区域价值。由此，以总部经济为龙头，休闲旅游和高尚住宅为基础，多个关联产业聚合良性互动发展的和大规模成片开发的空港新城项目，具有更高的盈利性和更广阔的市场前景。根据预测，空港新城项目将会吸引1000万人次/年的游客量，创造7亿元/年的税收，每年带动约6万个就业岗位，并且创造高于26%的的年平均净利润率和带动20多个相关产业的发展。8第二章项目运作环境一.宏观环境分析1．重庆市政策优势1.1全国性政策形势分析为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，国家宏观调控实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制固定资产投资过快增长。一系列政策使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使中国房地产业的发展步伐更加稳健。限制外资投资房地产行业限制的主要领域是“商住地产”和“短期的套利”行为。对于长期投入到生产领域，特别是鼓励的旅游、农业等行业，国家是没有限制或者说是鼓励的。1.2重庆市政策环境1.2.1胡锦涛总书记“314”导航定位：2007年3月，胡锦涛总书记在“两会”（十届）期间发表了重要讲话，为重庆的发展“导航定位”，即“314”总体部署，内容包括：三大定位——努力把重庆加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市；一大目标——在西部地区率先实现全面建设小康社会目标；四大任务———加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设；切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐；9着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会；全面加强城市建设，提高城市管理水平。胡锦涛总书记对重庆发展的这一“导航定位”无疑为重庆提供了一个稳定的持续的政策环境。1.2.2三峡库区的产业扶持：三峡库区通过政策扶持、产业发展基金投入、重大项目牵引、对口支援与招商引资、改善金融服务环境等措施，产业加快发展的态势正在形成。1.2.3西部大开发的历史机遇：国家“十一五规划”表明将进一步深化西部大开发，加大金融、政策向西部倾斜，突出重点发展西部特色产业，这对重庆的发展，是难得的一次历史机遇。1.2.4城乡统筹新特区：2007年6月，国务院正式批准重庆设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。无疑为加快城市化的步伐，通过城市化发展的内在动力机制带动农村地区经济社会的全面发展。合理架构梯度式辐射模式，成为缩小城乡差距、实现全面小康、构建和谐社会的必要条件。结论：以上政策是推动重庆市发展的强劲推进器，让重庆真正确立了在中国西部的龙头和中心地位。作为探路先锋，重庆将更多得到中央的大力支持，可以优先享受成果，试验获得的成功经验将向全国推广。同时，这些政策也为重庆提供了一个稳定而持续的政策支持，为重庆置信的发展提供了一个和谐