锦阳百货项目企划书1117

1锦阳百货项目企划书锦阳百货项目企划书开业时间：2017年9月10日2目录目录一、项目背景调研分析四、项目定位二、消费者调研分析三、项目解读一、项目背景调研分析二、消费者调研分析三、项目解读四、项目定位3项目背景调研分析Part一1、城市概况2、项目环境分析3、城市商圈分析4、竞争对手分析4汉寿县东临益阳市，西靠常德城，南衔桃江县，北濒洞庭湖，距省会长沙百余公里。属于洞庭湖生态经济区、长江中下游城市群和长江经济带三个国家级战略的规划实施上的重要县份，为常德千亿工业走廊廊头，具有其他县市不可比拟、无法复制的政策优势。境内沅水、澧水通江达海，石长铁路、长常高速公路穿境而过，319国道横贯东西，省道S233（原S205）线纵穿南北，常德桃花源机场近在咫尺。辖15个镇，2个乡，4个街道办事处，1个省级高新技术产业园区。常德市5Part1-1、城市概况-城市发展规划城市空间结构规划——城镇空间结构规划为“一核十星、两轴一带”。一核：由中心城市和副中心城市（含汉寿高新技术产业园区和太子庙镇）组合形成的县域发展极核。是汉寿县产业领取区，区域经济发展的重中之重，也是城市建设最密集的区域，辐射带动县域城镇发展。十星：是规划提升的3个重点镇和7个一般镇，均衡分布在县域内，作为带动周边地区的发展的节点。两轴：分别为沿319国道的东西向城镇发展轴线和沿205省道的南北向城镇发展轴线，形成县域“十字型”城镇空间格局。其中沿319国道城镇发展轴是汉寿县对接常德市区和长沙市的产业大平台和城市拓展的新空间，将发展成为以高新技术产业为先导，以制造业为支柱的高新技术产业基地；沿205省道城镇发展轴是汉寿中心城区对外辐射的主要通道，主要发展现代服务、生态旅游和特色农产品加工型产业为主。一带：是指围绕洞庭湖沿线形成的环湖发展带，主要是利用丰富的生态资源和便捷的水运条件，对接洞庭湖生态经济区，发展生态旅游、商贸物流业、特色农副产品生产和加工业。津澧一体化3192056城市空间结构规划——规划将汉寿县域各乡镇划分为四个等级：县域中心城市（1个）、县域副中心城市（1个）、重点镇（3个）和一般镇（7个）四级。Part1-1、城市概况-城市空间结构规划位置组成主要功能县域中心城市龙阳镇县域的政治、经济、文化中心县域副中心城市汉寿高新技术产业园和太子庙镇全县工业中心、对外交通枢纽，与县城共同承担县域经济中心的地位和作用重点镇蒋家嘴镇、酉港镇和罐头嘴镇县域城镇发展的集聚增长点一般镇岩汪湖镇、军山铺镇、坡头镇、沧港镇、丰家铺镇、毛家滩回族维吾尔族乡、崔家桥镇根据自身发展的优势、接受其他城镇的辐射的能力以及今后发展的潜力等因素确定一般镇的特色和发展重点主要功能7城市空间结构规划——汉寿县城总体规划形成了“一城三区”的结构，城市产业规划布局方向分为北部经济片区、中部经济片区、南部经济片区。Part1-1、城市概况-城市发展规划江北城区江南城区德山城区位置主要功能北部经济片区以发展水产养殖和农产品种植为主，适当发展农产品和加工产品中部经济片区以中心城区和汉寿经济开发区为基础，以机械制造、纺织加工、生物制药等产业为主的经济发展核心区南部经济片区以林木种植为主，适当发展林木种植以及旅游业三区主要功能8Part1-1、城市概况-城市发展规划起点距离（KM）时间(分钟）交通工具费用（公共交通）太子庙1620汽车5元罐头嘴2025汽车6元酉港镇5070汽车14元坡头镇4060汽车10元岩汪湖2030汽车7元蒋家嘴3360汽车10元军山铺3560汽车10元崔家桥2030-40汽车6元丰家铺3150汽车6元毛家滩乡1730汽车9元沧港镇715汽车4元崔家桥镇沧港镇岩汪湖镇蒋家嘴镇军山铺镇太子庙镇坡头镇酉港镇常德市各县区交通示意图罐头嘴镇毛家滩回族维吾尔族乡丰家铺镇9城市总体规划——汉寿县县城中心城区空间布局Part1-1、城市概况-城市发展规划江北城区江南城区德山城区根据汉寿城区现状及自然条件，构筑“两心、四轴、四片”的城市空间发展格局，并通过道路将城区自然划分为多个组团，组团内布置相应的配套设施。两心：是指新城的城市综合服务中心、老城的城市商业服务中心。四轴：是指分别沿新S205省道形成的城市发展主轴，和沿纬十五路形成的城市生活主轴，和分别沿辰阳路、东西正街形成的两条发展次轴。四片：是指以三堤两港和城北河为界划分的新城片区和老城片区以及城北居住组团和城东工业组团。10GDP情况：2015年汉寿县GDP水平218.44亿元，同比增长8.7%；人均GDP达到26505元，同比增长9.6%；汉寿县坐拥西洞庭湖、沅澧二水的鱼米之利，盛产粮、棉、油、鱼、猪、甲鱼、黑杨、芦苇、玉臂藕等农特产，富藏花岗岩、黄金、石英砂、天燃气等矿物。Part1-2、城市概况-经济指标2014常德市GDP排名（亿元）汉寿2012-2014GDP走势图（亿元）GDP情况：11Part1-3、城市概况-经济概况截至2015年底，汉寿县第一产业增加值45.42亿元，增长3.9%；第二产业增加值70.08亿元，增长6.6%；第三产业增加值102.94亿元，增长12.4%，产业结构以第二产业及第三产业为主，三次产业构成比为20.8:32.1:47.1，比上年，一产业下降0.4%，二产业下降1.5%，三产业上升1.9%。汉寿县产业结构2015年汉寿各产业占比12城镇人均可支配收入：2015年汉寿县城乡居民人均可支配收入16202元，增长9.4%。其中，城镇居民可支配收入达到23962元，增长7.5%，人均消费支出15645元。农村居民人均可支配收入12521元，增长8.9%，人均消费支出12184元。社会消费品零售总额：逐年递增，2015年达到67.84亿元，增长12.5%。第三产业结构：连续五年递增，2015年比重47.1%，第三产业有巨大的发展空间。Part1-2、城市概况-经济指标第三产业占比数据来源：湖南省统计网、常德市统计年鉴单位：亿元2012-2015年汉寿县社会消费品零售总额走势图（单位：亿元）132015年汉寿县全县总户数264165户，总人口82.12万人，其中，农业户籍人口641328人，非农业户籍人口179938人，城镇化率36.2%。2015年，新生儿出生10490人，出生率12.8‰。具体人口结构如下：Part1-2、城市概况-人口结构2015年汉寿人口组成及占比，单位（万人）第十名36-59岁，39.91%60岁及以上，19.01%0-18岁，17.17%18-35岁，23.9%汉寿县人口户籍人口82.12万人对象数量（万人）比例年龄构成0-18岁14.117.17%18-35岁19.623.9%36-59岁32.739.91%60岁及以上15.619.01%性别构成男性42.2651.4%女性39.8648.6%城乡比例城镇人口17.9921.9%非城镇人口64.178.1%14Part1-1、城市概况-人口分布汉寿县土地面积2034平方公里，市区面积165平方公里，地处中亚热带向北亚热带过渡的季风湿润气候区，气候特征独具。是一个以汉族为主的多民族和睦相处的城市，居住着汉、回、土家、苗族等24个民族，总人口为82.12万，其中县城人口为12.41万。汉寿县人口分布概括汉寿县城区人口（124185人）对象数量（人）比例年龄构成0-20岁2145117.27%20-35岁2669621.5%36-55岁4594237%56岁及以上3009624.2%性别构成男性6176049.7%女性6242550.2%15机场：常德桃花源机场，汉寿县至机场30分钟。Part1-1、城市概况-城市交通铁路：石长铁路公路：常益长高速、省道S205、国道G319穿境而过。长常、长张、长吉、常岳、二广5条高速，南到两广，北达京冀，西至成渝，东抵沪杭。汉寿县交通示意图港口：水路可通过沅澧二水直达重庆、上海。拥有蒋家嘴港、坡头港、仓儿总港等港口。16Part1-1、城市概况-旅游情况国家4A级景区1处—清水湖旅游度假区3A级景区2处—西洞庭湖国家城市湿地公园和鹿溪省级森林公园省级重点文物保护单位、旅游景点4处—帅孟奇故居、金牛山八景、湖南汉寿竹海国家森林公园主要旅游景点是“全国生态旅游百强县”和全省旅游强县旅游等级区13处，其中4A级1处。2015年接待国内旅游266.7万人次，接待境外旅游18.9万人次。旅游总收入16.9亿元，增长6.3%。清水湖旅游度假区西洞庭（目平湖）自然保护区33km33km16km湖南九岭赛车场西洞庭国家城市湿地公园20km湖南汉寿竹海国家森林公园31km29km金牛山八景17•汉寿县在常德市属于人口较多的城市，但人口密度和人均GDP排名靠后，城镇化率偏低。第三产业连续五年保持高额增速，发展空间巨大。•汉寿，古称龙阳，位于常德市东南部，东临益阳市，西靠常德城，南衔桃江县，北濒洞庭湖，距省会长沙仅百余公里，自古就有“西楚唇齿，云贵门户”的美称。•汉寿风景秀美，旅游资源丰富，拥有国家4A级景区1处、3A级景区“2处，是“全国生态旅游百强县”和全省旅游强县，旅游业商业发展空间巨大。同时，拥有“汉寿甲鱼”、“汉寿玉臂藕”两个“国家地理标志保护产品”，更有“中国甲鱼之乡”、“中国黑杨之乡”、“中国苎麻之乡”、“中国淡水珍珠之乡”等多块国家级金字招牌，是国家确认的重点粮、棉、油、鱼生产大县和“生猪调出大县”、“优质农产品出口基地县”，也是出口创汇基地县、承接产业转移重点县和城乡一体化示范县。Part1-1、城市概况-小结CharmCityCharmCity汉寿汉寿18项目背景调研分析Part一1、城市概况2、项目环境分析3、城市商圈分析4、竞争对手分析19Part1-2、项目环境分析-所处区位公交四横两纵的主干道，共有5条公交线路贯穿城区，目前仅有4路途经建设西路，无经过振新路公交班次，需与相关部门沟通增加公交路线及路灯等基础配套设施20Part1-2、项目环境分析-所处区位县政府区域级商业(3KM)辐射圈2.2KM步行街商圈区位条件：项目处于位于汉寿县中心。区位条件项目位于汉寿县中心，处于孟奇路与银水路交界处，东临孟奇路，西至龙阳大道，南达银水路，北到南岳路，毗邻政务中心及老城区商圈，位于城区繁华地带，商业氛围浓厚，交通便捷。距县政府约0.8KM，3分钟车程距客运总站约3KM，7分钟车程距花木兰车站约2.2KM，6分钟车程距步行街商圈约0.3KM，步行5分钟交通距离：客运总站花木兰车站800M2.2KM300M21项目南侧是沿河大道，是城县行政、商业、生活区与工业、物流区的分界，随着道路两侧的沿河景观改造完毕，将是一条亮丽的城县景观大道项目西侧正在修建的文昌大道是连接行政办公区、科教新城和老城区的未来城县迎宾大道城县西侧：科教综合新城区本项目正处于城县中心区域，周边便捷的交通网络把城县中的各个功能区紧密的结合起来，充分的体现出本项目的核心商业地位。项目东侧的崇阳大道，是连接行政办公区和老城区的城县主干道本项目位于崇阳县城，按崇阳县的城县规划，城县规划为五大功能区随着城县开发力度的加大，行政区、新城区及项目周边的，双语幼儿园、实验小学、新一中、行政事业等单位集中进驻的同时，高品质楼盘的开发建设，更加带动整个西北区域的飞速发展■道路设施：北面：南岳路，老城区的城县主干道，主要为商业中心南面：银水路，老城区，主要为政府机关和住宅区为主。东面：建设西路，以小吃为主，连接老城区最繁华商业圈。西面：龙阳大道，为老城区，机关单位集中。项目本身：连接新老城区主要干道，连接S205,通往杭瑞高速，常张高速的必经之路，Part3、项目环境-周边交通22Part1-2、项目环境分析-周边其它配套◆主要政府机关及事业单位：；县政府、县人大、县司法局、县水利局、县公安局、县盐业局、县粮食局、县教育局、县建设局、县工商局、县民政局、县人民法院、县检察院等30多个行政事业单位◆医院：县三医院、县人民医院、县中医院、县妇幼保健医院、汉寿眼科医院、西竺山医院、矫形医院、现代医院等8大医疗机构；◆学校：一中、二中、九