搜索
GENERALTEMPLATEFORBUSINESSREPORTING日期：2016年12月7日2016广西宜州房地产市场研判报告2017市场研判CONTENTS目录市场研判城市宏观背景研究城市重点项目研究城市房地产政策及市场研究市场研判-城市宏观背景研究城市宏观背景研究城市概况城市规划建设经济社会发展城市宏观背景研究-城市概况广西宜州城市宏观背景研究-城市概况“宜州撤市设区，地级市政府东迁宜州”城市宏观背景研究-城市概况全国文化先进市中国优秀旅游城市中国最佳生态休闲旅游名城中国最具海外影响力明星城市和中国最具有民俗特色旅游目的地。城市宏观背景研究-城市规划建设城市发展定位桂西北区域工业重镇和旅游、文化名市粤港澳等东部地区产业转移和产业扩张的重要承接地区广西乃至中国西部地区经济强市（县）。城市宏观背景研究-城市规划建设“东延、西扩、南兴、北控、中更新”五大举措，以提高中心城区承载能力和综合竞争力。中心城区建设用地总体布局东延北控南兴西扩中更新城市宏观背景研究-城市规划建设宜州撤市设区，地级市政府东迁宜州，将引爆“双核中心城市”新机遇城市宏观背景研究-城市规划建设战略布局：“一轴两带三组团”1小时经济圈：三市工业大道、三市环线城市轻轨重点开发区“三角经济圈”柳州、来宾、河池市区域一体化发展规划继北部湾经济区之后“三角经济圈”重要经济增长极广西赶超跨越的新引擎城市宏观背景研究-城市规划建设一、铁路建设项目改造黔桂铁路扩能改造新建河池—南宁、柳州—河池—百色、通达主要港口和主要产业园区的专线、金城江新火车站、南丹车河铁路货物改扩建、罗城港（牛毕）火车站城市轻轨柳州—来宾—宜州、金城江—宜州—柳州二、公路建设项目高速公路河池—百色，桂林—罗城—河池、贺州—巴马、来宾—宜州、荔波—环江—德胜（河池段）交通网络建设推进中心城区到县城、重点镇，以及产业园区、港口码头至交通主干线的交通网络建设，抓好通乡公路、行政村公路升级改造、通屯通道建设提级改造推进四条国道提级改造，总里程552.24公里；推进7个项目省级道路改造，总里程1119.477公里三、航空建设项目机场河池机场规划建设巴马通用机场、宜州通用机场四、水运建设项目红水河航道提级改造龙滩、岩滩电站升船机建设，加快沿江码头港口建设，争取将牛毕作业区纳入“西江黄金水道”通道、码头巴马长寿养生国际旅游区码头、红水河龙滩枢纽坝上坝下码头建设工程“内通外联、网络完善、布局合理”区域多维度交通网络城市宏观背景研究-城市规划建设其中重大项目进度：自治区级2个重大项项目：1、1-9月累计完成投资额6880万元，东盟国际茧丝绸交易中心项目已基本实现开工建设；2、5月底前全部完成中电宜州燃气热电冷联产项目前期工作已于，并通过河池发改委和中电国际上级公司（国家电力投资公司）核准。河池市级层面重大项目20个，年度计划投资4.28亿元，已完成投资3.18亿元，完成年度计划投资74.26%。重大项目建设进展成效显著，有效确保全市经济平稳健康发展。全市2016年度重大项目共118个，计划总投资246.07亿元，2016年计划投资28.50亿元，今年1—9月累计完成投资13.86亿元，完成年度计划的48.63%。其中：1.新开工项目47个，计划总投资114.62亿元，2016年计划投资18.70亿元，已开工26个，开工率为55.32%，完成投资5.68亿元，完成年度计划的30.37%;2.续建或竣工投资项目36个,计划总投资54.25亿元，2016年计划投资9.79亿元，已完成投资8.66亿元，完成年度计划的88.46%;3.预备项目35个,计划总投资77.20亿元。城市宏观背景研究-经济社会发展2016年1-10月累计全市实现地区生产总值69.4亿。2013-2016年宜州市始终保持持续稳定发展态势。扭转低迷局面，实现稳步发展2010-2015年地区生产总值对比表城市宏观背景研究-经济社会发展2016年1-10月累计全市实现地区全社会固定资产投资23.8亿。2013-2016年宜州市始终维持稳定投资，稳中有进。全面招商引资，稳步开发建设2010-2015年全社会固定资产投资对比表城市宏观背景研究-经济社会发展2016年1-10月累计全市农民人均收入实现6633元2016年1-10月累计全市城镇人均收入实现21290元跨越发展，逐年稳步上涨2010-2015年农民人均收入对比表2010-2015年城镇居民人均收入对比表广西宜州城市宏观背景研究小结万事具备，变革东风，荣耀前行！宜州撤市设区、河池市政府东迁、“双核中心城市”大机遇之下，旅游、工业等支柱产业正处于上升期，城市开放程度提升，区域升级推动城市框架大幅拉大，多维度立体交通路网建设加速，城市多中心格局正在形成，全市经济平稳健康发展。市场研判-房地产市场及重点项目研究房地产市场情况设重点项目研究房地产市场及重点项目研究市场指标/时间预售面积（万㎡）累计可售（万㎡）销售额（亿）销售面积（万㎡）均价（元/㎡）年均去化（套）累计库存（套）2011年//4.4918.3924421533/2013年//6.9420.234361683/2015年//6.4115.840571317/2016年1-10月36.439.9～5.914.8403112333325市场研判-房地产市场及重点项目研究数据分析可知（平均面积暂按120㎡）：1.2011年到2013年，宜州市整体房地产市场量价齐升、供需旺盛，2013年为最高峰值！2.宜州市年均销售额约6亿、年均销售面积约15万㎡，年均去化套数约1300套！3.2013-2016年宜州市整体市场需求平稳，供过于求明显，去库存压力极大！市场竞争激烈！宜州市近年房地产市对比表宜州房地产市场上目前在售项目数量约以后7个，各项目产品种类丰富，楼盘品质已达到客户认可并形成一定口碑，且大部分项目体量小、开发节奏缓慢灵活。相较之下，项目开发商品牌及大盘运营如何在重重包围中突破，将成为考验项目运营能力的第一道槛！市场研判-房地产市场及重点项目研究项目位置新城老城中心项目基本信息项目地址宜州市冯京西路二桥头（原红磨坊位置）开发商广西宜州市新时代房地产开发有限责任公司总占地161亩总建筑面积25.6万㎡项目规划布局10幢16-30层的小高层和高层住宅以及1.5万平的大型商场建筑风格徽派建筑的古典与西式罗马建筑风格总户数1934户容积率3.0绿化率56%物业公司广西宜州市雍景香江物业服务有限责任公司产权年限住宅70年/商铺40年交房时间预计2017年交付标准毛坯以广东的开发理念为标准，秉承“公园、江景、山水”资源优势，打造全宜州最高端社区。总占地161亩，总建筑面积25.6万平米，由10栋16至30层小高层组成，产品面积段约为50-250㎡，主力户型段为78-146㎡，均价4300元/㎡。项目优势：公园江景大盘、物业服务、东南亚风情园林、豪宅标杆市场研判-房地产市场及重点项目研究雍景香江1#2#3#4#5#10#9#8#7#6#市场研判-房地产市场及重点项目研究雍景香江户型设计小高层比较受客户追捧，但建筑密度较大，视野受影响较大，整体小区氛围浓，生活休闲配套齐全。南北通透板式设计理念，超大楼间距（102米，小48米）。户型设计理念超前，符合市场客户需求。主力户型段为99-118㎡，户型占比约为52%；其次为124-128㎡，户型占比约为26%。赠送率约为10%，赠送面积手法：空中花园、花池、大飘窗为主。2+1房99-118㎡2+2房124-128㎡项目基本信息项目地址广西宜州市庆远镇龙溪大道中段开发商中源房地产开发有限公司总占地48亩总建筑面积11.8万㎡项目规划布局7幢16-31层的小高层和高层住宅以及3.5万平的大型贻街商业街建筑风格采用浪漫优雅欧式建筑风格总户数560户容积率4.9绿化率36%物业公司宜州市诚原物业管理有限公司产权年限住宅70年/商铺40年交房时间预计2017年交付标准毛坯中源·魅力新都为广西中源地产开发第2个高品质社区，以“为城市创造经典”的核心定位、“精工地产”核心理念打造的现代化大型生态居住城。总占地48亩，总建筑面积11.8万平米，由7栋16至31层小高层组成，产品面积约为96-140㎡，均价4350元/㎡。项目优势：中源品牌、低碳环保精工品质（工法展示）、城南新区核心圈市场研判-房地产市场及重点项目研究中源·魅力新都3#1#2#4#5#6#7#市场研判-房地产市场及重点项目研究中源·魅力新都户型设计小高层比较受客户追捧，但建筑密度较大，视野受影响较大，整体小区氛围弱，社区休闲娱乐场所匮乏。户型设计较先进合理，符合目前改善客户的需求。主力户型段为138㎡（3+1房），户型占比约为50%；其次为100㎡（2+1房），户型占比约为30%。赠送率约为23%，赠送面积手法：以阳台报建的入户花园、空中花园、大飘窗为主。3+1房138㎡2+1房100㎡项目名称项目概况规模产品信息核心驱动产品亮点价格中源·魅力新都占地48亩，总建面11.8万方560户138㎡（3+1房），100㎡（2+1房）中源品牌、低碳环保精工品质（工法展示）、城南新区核心圈蝶式设计，入户花园、空中花园等赠送面积4350元/㎡雍景香江占地161亩，总建面25.6万方1934户99-118㎡2+1房、124-128㎡2+2房公园江景大盘、物业服务、东南亚风情园林、豪宅标杆南北通透板式，空中花园、花池等赠送面积4300元/㎡房地产市场及重点项目研究概述区域价值炒作爆发，开发及营销理念较先进，拉锯战明显且持久。本土房企品牌运营运动战（快！灵！准！）外来房企大盘运营持久战（慢！缓！远！）多盘频出，供应量剧增，供过于求，市场去化缓慢，产品种类丰富，增值产品设计多元化。区域价值爆发，去库存压力！市场竞争白热！